事件：央行、银保监会起草《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》
　　2月24日，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展，央行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（下文简称《意见》）。
　　点评：支持培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳运行；稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作，引导社会资金有序投资住房租赁领域
　　1）《意见》围绕支持住房租赁供给侧结构性改革方向、支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展、建立健全住房租赁金融支持体系、加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽租赁市场多元化投融资渠道等方向提出17条意见。
　　我国在长期坚持“房住不炒”主基调下，“租购并举、全面发展住房租赁市场”已成为当前建设房地产长效机制的重要内容。此次《意见》就我国住房租赁市场建设进一步明确具体发展方向及加大金融支持力度，有利于切实缓解大城市住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题，提升核心城市对高层次人才的吸引力，进而释放消费潜力，促进房地产市场长期平稳健康发展。
　　2）值得注意的是，《意见》在“拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道”方面提及稳步发展房地产投资信托基金在住房租赁领域的试点工作，包括优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金试点。
　　我们认为随着我国房地产市场发展进入新阶段，构建“存量资产和新增投资的良性循环”成为大势所趋，多渠道盘活存量资产对合理扩大有效投资以及降低行业债务风险等具有重要意义。同时，我们在前期报告中提出：REITs发行将丰富租赁企业以股权为基础的融资方式，使公司融资方式及平台多元化，并减少对传统债务融资方式的依赖。如该渠道使用持续提升，将有效助力租赁企业盘活基础设施资产，提高资产周转率，进一步增强公司的滚动投资能力，提升长期经营表现。详见20221208《REITs试点范围进一步扩大，打开商业不动产公募REITs空间——对公募REITs政策的点评》。
　　截至2月24日，我国已上市公募REITs产品增至25只，总市值近900亿元，整体较首发上涨约17.1%。其中，住房租赁领域已上市REITs产品共四只，均具备较好产生持续、稳定现金流的能力；四只REITs合计募集资金约50亿元，二级市场录得平均涨幅14.9%(截至2月24日)，为后续公募REITs在住房租赁资产上撬动投资价值做出示范作用。
　　投资建议：我国公募REITs已正式启航，利于引导房地产市场由高周转快开发向存量运营升维转型，进而激发市场潜力、提升估值溢价。预期在政策较大支持力度下，后续REITs产品发行节奏将加速；同时考虑到公募REITs在房地产企业存量资产上有较大可撬动投资价值的空间，预期后续REITs试点范围在房地产企业长租公寓、物流地产等领域的试点将加速研究推出。关注REITs发展对存量运营板块的估值重塑作用，建议关注存量资产成熟稳定、发行人（管理人）主体优质可靠的标的。建议关注万科A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。
　　风险分析：政策推进不及预期风险，租赁住房经营风险，终止上市风险等。
　　

研究报告全文：2023年2月25日行业研究稳步推进房地产公募REITs支持住房租赁市场发展对关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿的点评要点房地产地产开发事件央行银保监会起草关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿增持维持2月24日为加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度培育和发展住房租赁市场促进房地产市场平稳健康发展央行银保监会起草了关作者于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿下文简称意见分析师何缅南执业证书编号S0930518060006点评支持培育和发展住房租赁市场促进房地产市场平稳运行稳步推进房地021-52523801产投资信托基金REITs试点工作引导社会资金有序投资住房租赁领域hemiannanebscncom1意见围绕支持住房租赁供给侧结构性改革方向支持自持物业的专业化联系人周卓君规模化住房租赁企业发展建立健全住房租赁金融支持体系加强住房租赁信贷021-52523855产品和服务模式创新拓宽租赁市场多元化投融资渠道等方向提出17条意见zhouzjebscncom我国在长期坚持房住不炒主基调下租购并举全面发展住房租赁市场行业与沪深300指数对比图已成为当前建设房地产长效机制的重要内容此次意见就我国住房租赁市场建设进一步明确具体发展方向及加大金融支持力度有利于切实缓解大城市住房供需不平衡结构不合理保障不充分等问题提升核心城市对高层次人才的吸引力进而释放消费潜力促进房地产市场长期平稳健康发展2值得注意的是意见在拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道方面提及稳步发展房地产投资信托基金在住房租赁领域的试点工作包括优先支持雄安新区海南自由贸易港深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金试点我们认为随着我国房地产市场发展进入新阶段构建存量资产和新增投资的良性循环成为大势所趋多渠道盘活存量资产对合理扩大有效投资以及降低行业债务风险等具有重要意义同时我们在前期报告中提出REITs发行将丰富租赁企业以股权为基础的融资方式使公司融资方式及平台多元化并减少对传统债务融资方式的依赖如该渠道使用持续提升将有效助力租赁企业盘活基础设施资产提高资产周转率进一步增强公司的滚动投资能力提升长期经营表现详见20221208REITs试点范围进一步扩大打开商业不动产公募REITs空间对公募REITs政策的点评资料来源Wind截至2月24日我国已上市公募REITs产品增至25只总市值近900亿元整体较首发上涨约171其中住房租赁领域已上市REITs产品共四只均具相关研报备较好产生持续稳定现金流的能力四只REITs合计募集资金约50亿元二20230221第三支箭再延续不动产私募基级市场录得平均涨幅149截至2月24日为后续公募REITs在住房租赁资金落地对不动产私募投资基金试点政策的产上撬动投资价值做出示范作用点评20230221多地优化调整二手限售市场情绪逐投资建议我国公募REITs已正式启航利于引导房地产市场由高周转快开发向步转暖对近期房地产政策的综合点评存量运营升维转型进而激发市场潜力提升估值溢价预期在政策较大支持力20230212需求侧按揭增量有限供给侧海外债迎曙光光大证券房地产行业流动性及公募度下后续REITs产品发行节奏将加速同时考虑到公募REITs在房地产企业存REITs跟踪报告2023年1月量资产上有较大可撬动投资价值的空间预期后续REITs试点范围在房地产企业20230203集中供地优化完善更好促进土地市长租公寓物流地产等领域的试点将加速研究推出关注REITs发展对存量运营场平稳运行对集中供地优化政策的点评板块的估值重塑作用建议关注存量资产成熟稳定发行人管理人主体优质202301162023开年监管密集发声全年地产平稳回暖可期对近期房地产政策的综合点可靠的标的建议关注万科A万科企业中国金茂新城控股保利发展金地评集团招商蛇口中国海外发展中国海外宏洋集团华润置地龙湖集团越秀地产上海临港风险分析政策推进不及预期风险租赁住房经营风险终止上市风险等敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级A股主板基准为沪深300指数中小盘基准为中小板指创业板基准为创业板指新三板基准为新三板指数港股基准指数为恒生基准指数说明指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司创建于1996年系由中国光大集团总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险在做出投资决策前建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发仅向特定客户传送本报告的版权仅归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式任何目的进行翻版复制转载刊登发表篡改或引用如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失本公司保留追究一切法律责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记光大证券股份有限公司版权所有保留一切权利光大证券研究所上海北京深圳静安区南京西路1266号西城区武定侯街2号福田区深南大道6011号恒隆广场1期办公楼48层泰康国际大厦7层NEO绿景纪元大厦A座17楼光大证券股份有限公司关联机构香港香港中国光大证券国际有限公司中国光大证券国际有限公司香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告