事件描述
　　2023年2月17日，公司公告《发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》，进一步明确标的资产评估价值以及募集资金额度和用途。
　　事件评论
　　发行股份购买资产，对核心资源的掌控进一步增强。根据草案，公司发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权和招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权，标的资产评估价值为89.3亿元，交易对价参照评估价值，交易完成后公司股权结构将有所优化，且核心资源优势进一步增强：1）不考虑募集配套资金的情况下，招商局集团持有公司股份比例降至61.9%，深投控持有公司股份比例为5.4%，有望成为公司第二大股东，且深投控承诺3年内不转让股份且锁定期满后1年内减持价格不低于发行价；2）公司对招商前海自贸持股比例提升6.8pct至43%，前海妈湾片区的核心资源权益比例将得以增厚。
　　拟定增募集配套资金，资产负债表有望进一步优化。根据草案，公司拟向不超过35名特定投资者，非公开发行股份募集资金不超过85亿元，其中，招商局投资发展拟认购金额不低于1亿元且不超过20亿元。募集配套资金中，43亿拟用于10个存量项目的开发建设，42亿拟用于补充流动资金及偿还债务，公司资金实力和扩表预期有望进一步增强。
　　市场迎来结构性修复，公司有望率先受益。伴随疫情防控优化，以及需求端政策的持续推进，市场迎来结构性复苏，部分重点城市购房热度出现回暖。得益于公司近年来相对积极的投资力度和更为聚焦的投资策略，公司在手货值相对充裕且整体流动性较高，有望率先受益于结构性复苏。2023年1月，公司实现销售金额158亿元，同比+4.1%，远超行业平均水平；2月以来，市场整体边际明显改善，公司销售端的弹性有望继续保持行业领先。
　　利润表压力已基本释放，后续业绩将迎来逐步修复。公司2022年归母净利润降幅较大，主要受毛利率下降、处置低效项目、计提减值增加、投资收益减少、租金减免等因素的综合影响，客观反映周期压力和主动减负。结算业绩反映过往，更重要的是面向未来，公司近年来销售和投资质量稳步提升，开发项目盈利能力边际改善，预计后续结算端收入展望稳健，毛利率筑底后将逐步企稳回升，投资收益高基数也完成平稳过渡，城市能级提升后减值风险会明显降低，低基数下后续业绩将迎来逐步修复，重新迈入稳步增长的新阶段。
　　发行方案进一步推进，综合竞争力有望持续强化。公司发行方案进一步推进，股权结构优化，资源优势强化，资产负债表亦有望进一步优化；利润表压力已基本释放，低基数下预计后续业绩将迎来逐步修复；公司在信用、资源、效率和成本等方面竞争优势突出且持续巩固，持有型业务稳健发展且“投融管退”渠道通畅，在格局优化浪潮中综合竞争力有望持续进阶。预计2022-2024年归母净利润分别为45/57/95亿元，分别同比57%/+26%/+66%，对应市盈率分别为25.7X/20.3X/12.3X，表观PE偏高，但真实PB仍处于合理水平且有上行空间，公司在当前阶段周期与格局逻辑兼具，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　1、行业基本面修复进展有不确定性；
　　2、核心资源开发进度有不确定性。
　　

研究报告全文：丨证券研究报告丨公司研究丨点评报告丨招商蛇口001979SZTableTitle发行方案进一步推进综合竞争力有望持续强化报告要点公司发行方案进一步推进股权结构与核心资源继续强化资产负债表亦有望TableSummary明显优化公司利润表压力已基本释放低基数下预计后续业绩将迎来逐步修复公司在信用资源效率和成本等方面竞争优势突出且持续巩固持有型业务稳健发展且投融管退渠道通畅在格局优化浪潮中综合竞争力有望持续进阶公司在当前阶段周期与格局逻辑兼具真实PB仍处于合理水平且有上行空间维持买入评级分析师及联系人TableAuthor刘义宋子逸SACS0490520040001SACS0490522080002请阅读最后评级说明和重要声明丨证券研究报告丨c2023-02-21jzqdt11111招商蛇口001979SZTableTitle2公司研究丨点评报告发行方案进一步推进综合竞争力有望持续强化TableRank投资评级买入丨维持事件描述TableSummary2公司基础数据2023年2月17日公司公告发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书草案当前股价TableBaseData元1462进一步明确标的资产评估价值以及募集资金额度和用途总股本万股773910事件评论流通A股B股万股7738050资产负债率发行股份购买资产对核心资源的掌控进一步增强根据草案公司发行股份购买深投控7051持有的南油集团24股权和招商局投资发展持有的招商前海实业289股权标的资产每股净资产元1065评估价值为893亿元交易对价参照评估价值交易完成后公司股权结构将有所优化市盈率当前1621且核心资源优势进一步增强1不考虑募集配套资金的情况下招商局集团持有公司股市净率当前042份比例降至619深投控持有公司股份比例为54有望成为公司第二大股东且深近12月最高最低价元17701149投控承诺3年内不转让股份且锁定期满后1年内减持价格不低于发行价2公司对招商注股价为2022年12月2日收盘价前海自贸持股比例提升68pct至43前海妈湾片区的核心资源权益比例将得以增厚拟定增募集配套资金资产负债表有望进一步优化根据草案公司拟向不超过35名特市场表现对比图近12个月定投资者非公开发行股份募集资金不超过85亿元其中招商局投资发展拟认购金额TableChart招商蛇口沪深300指数不低于1亿元且不超过20亿元募集配套资金中43亿拟用于10个存量项目的开发建40设42亿拟用于补充流动资金及偿还债务公司资金实力和扩表预期有望进一步增强17-5市场迎来结构性修复公司有望率先受益伴随疫情防控优化以及需求端政策的持续推-282021122022420228202211进市场迎来结构性复苏部分重点城市购房热度出现回暖得益于公司近年来相对积极的投资力度和更为聚焦的投资策略公司在手货值相对充裕且整体流动性较高有望率先资料来源Wind受益于结构性复苏2023年1月公司实现销售金额158亿元同比41远超行业平均水平2月以来市场整体边际明显改善公司销售端的弹性有望继续保持行业领先相关研究利润表压力已基本释放后续业绩将迎来逐步修复公司2022年归母净利润降幅较大TableReport顺势增发购买优质资产积极扩表迎接新周期主要受毛利率下降处置低效项目计提减值增加投资收益减少租金减免等因素的综招商蛇口筹划发行股份事项点评2022-12-合影响客观反映周期压力和主动减负结算业绩反映过往更重要的是面向未来公司06近年来销售和投资质量稳步提升开发项目盈利能力边际改善预计后续结算端收入展望销售投资表现突出综合竞争力持续进阶稳健毛利率筑底后将逐步企稳回升投资收益高基数也完成平稳过渡城市能级提升后招商蛇口2022年三季报点评2022-11-01减值风险会明显降低低基数下后续业绩将迎来逐步修复重新迈入稳步增长的新阶段利润压力基本释放销售投资质量提升招商蛇口2022年中报点评2022-09-05发行方案进一步推进综合竞争力有望持续强化公司发行方案进一步推进股权结构优化资源优势强化资产负债表亦有望进一步优化利润表压力已基本释放低基数下预计后续业绩将迎来逐步修复公司在信用资源效率和成本等方面竞争优势突出且持续巩固持有型业务稳健发展且投融管退渠道通畅在格局优化浪潮中综合竞争力有望持续进阶预计2022-2024年归母净利润分别为455795亿元分别同比-572666对应市盈率分别为257X203X123X表观PE偏高但真实PB仍处于合理水平且有上行空间公司在当前阶段周期与格局逻辑兼具维持买入评级风险提示1行业基本面修复进展有不确定性更多研报请访问2核心资源开发进度有不确定性长江研究小程序请阅读最后评级说明和重要声明公司研究点评报告财务报表及预测指标利润表百万元TableFinance资产负债表百万元2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E营业总收入160643180203194336214729货币资金79533107370171791233636营业成本119723146201156441165342交易性金融资产95959595毛利40920340023789649388应收账款3279367939674383营业收入25192023存货417636480661484324489230营业税金及附加968185271166015031预付账款11867153821598317144营业收入6567其他流动资产140647155208165729180910销售费用3914467950535583流动资产合计653058762395841889925399营业收入2333长期股权投资61561650617106176561管理费用2145233329153650投资性房地产109067111726114962117740营业收入1122固定资产合计9234109371264014344研发费用116108117129无形资产1379220030133830营业收入0000商誉358358358358财务费用2006218023542426递延所得税资产15732157321573215732营业收入1111其他非流动资产5814580458095807加资产减值损失-3391-6656-3141-2205资产总计85620397421310654661159771信用减值损失-1058000短期贷款3628505841533237公允价值变动收益157350200200应付款项57814705997554479842投资收益3728203119432147预收账款128144155171营业利润22753122601518823140应付职工薪酬2315282730253198营业收入147811应交税费13520151661635518071营业外收支893005050其他流动负债350674408132431179451213利润总额22843125601523823190流动负债合计428079501926530412555733营业收入147811长期借款107780137780177780227780所得税费用7641359448767421应付债券26105331054010547105净利润1520289661036215769递延所得税负债1647164716471647归属于母公司所有者的净利润10372450856999462其他非流动负债15839158391583915839少数股东损益4829445846636308负债合计579448690295765782848102EPS元134058074122归属于母公司所有者权益108671111376122480128157现金流量表百万元少数股东权益1680841725411772041835122021A2022E2023E2024E股东权益276755283918299684311669经营活动现金流净额2597754253023726983负债及股东权益85620397421310654661159771取得投资收益收回现金201203119432147基本指标长期股权投资-21436-5000-6500-55002021A2022E2023E2024E资本性支出-5674-2857-2857-2857每股收益134058074122其他2633-4340-4755-4747每股经营现金流336070391349投资活动现金流净额-24277-10166-12169-10958市盈率995257220341225债券融资0700070007000市净率095104095090股权融资27016-1847200EVEBITDA73210551058757银行贷款增加减少116568314303909649084总资产收益率12050508筹资成本-15899-5852-7426-10265净资产收益率95404774其他-13884718469640净利率65252944筹资活动现金流净额-11161325784635445820资产负债率677709719731现金净流量不含汇率变动影响-9612278376442261845总资产周转率019018018019资料来源公司公告长江证券研究所请阅读最后评级说明和重要声明34公司研究点评报告投资评级说明行业评级报告发布日后的12个月内行业股票指数的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为看好相对表现优于同期相关证券市场代表性指数中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平看淡相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数公司评级报告发布日后的12个月内公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于10增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在510之间中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5无投资评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级相关证券市场代表性指数说明A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以恒生指数为基准办公地址上海TableContact武汉Add浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座29层Add武汉市江汉区淮海路88号长江证券大厦37楼PC200122PC430015北京深圳Add西城区金融街33号通泰大厦15层Add深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场3期36楼PC100032PC518048分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点作者所得报酬的任何部分不曾与不与也不将与本报告中的具体推荐意见或观点而有直接或间接联系特此声明重要声明长江证券股份有限公司具有证券投资咨询业务资格经营证券业务许可证编号10060000本报告仅限中国大陆地区发行仅供长江证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证也不保证所包含信息和建议不发生任何变更本公司已力求报告内容的客观公正但文中的观点结论和建议仅供参考不包含作者对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可以发出其他与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告本报告所反映研究人员的不同观点见解及分析方法并不代表本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