投资要点：
　　事件：2023年2月18日，公司发布《招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》，对交易细节进行更新补充。
　　拟购买标的评估资产价值89.28亿元。1）2022年12月17日，公司发布《招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金预案》称：“招商蛇口拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权。
　　2）在评估基准日2022年11月30日，南油集团的股东全部权益账面值189.53亿元，评估值281.85亿元，评估增值92.32亿元，增值率48.71%。南油集团24%的股权对应评估值为67.64亿元，经交易双方友好协商最终交易对价确定为67.64亿元。招商前海实业的股东全部权益账面值749.50亿元，评估值749.50亿元，评估增值38.91万元，增值率0.00%。招商前海实业2.8866%的股权对应评估值为21.64亿元，经交易双方友好协商最终交易对价确定为21.64亿元。
　　3）“经上市公司与交易对方协商，最终确定发行股份购买资产的股份发行价格为15.06元/股”。
　　拟发行股份募集配套资金85亿。拟向包括招商局投资发展在内的不超过35名特定投资者非公开发行股票募集配套资金，发行股份数量不超过发行前公司总股本的30%，募集资金金额不超过85亿元。招商局投资发展拟认购金额不低于1亿元且不超过20亿元。
　　拟引入战略投资者，同时强化公司前海蛇口自贸区开发竞争力。本次交易完成后深投控将持有上市公司5.39%股份，超过上市公司总股份的5%。招商局投资发展将持有上市公司1.72%股份，招商局集团、招商局轮船和招商局投资发展合计持有上市公司61.94%股份。本次交易完成后上市公司将拥有深圳前海妈湾约34.66万平（=80.62万平*42.995%）的土地使用权
　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司2022、2023年的EPS分别为0.40和1.1元。考虑到方案贡献企业三大优势：1）加码深圳前海区域独占优势，增厚公司价值土储；2）拟85亿融资成功引入深投控，且补充发展资金；3）推动前海开发整体提速，助力区域内reits资产盘活空间。给予公司估值适度溢价，即2023年15-17XPE，合理价值区间为16.5~18.7元。
　　风险提示：公司面临加息和政策调控风险，以及本次重组推进不顺利的风险。
　　

研究报告全文：TableMainInfo公司研究房地产房地产证券研究报告招商蛇口001979公司公告点评2023年02月20日TableInvestInfo拟定增购买前海自贸区资产大股东参与募配投资评级优于大市维持股票数据支持企业发展02TableStockInfo月17日收盘价元1450TableSummary52周股价波动元1149-1770投资要点总股本流通A股百万股77397738总市值流通市值百万元112217112202事件2023年2月18日公司发布招商局蛇口工业区控股股份有限公司相关研究发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书草案对交易细节利润率拖累增速土储持续聚焦一线TableReportInfo进行更新补充20220830市场表现拟购买标的评估资产价值8928亿元12022年12月17日公司发布招TableQuoteInfo招商蛇口海通综指商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金预案称招商蛇口拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24股权招商1635局投资发展持有的招商前海实业289股权6352在评估基准日2022年11月30日南油集团的股东全部权益账面值18953-365亿元评估值28185亿元评估增值9232亿元增值率4871南油集-1365团24的股权对应评估值为6764亿元经交易双方友好协商最终交易对价确定为6764亿元招商前海实业的股东全部权益账面值74950亿元评估-2365202222022520228202211值74950亿元评估增值3891万元增值率000招商前海实业28866的股权对应评估值为2164亿元经交易双方友好协商最终交易对价确定为沪深300对比1M2M3M2164亿元绝对涨幅15-0808相对涨幅40-29-483经上市公司与交易对方协商最终确定发行股份购买资产的股份发行价资料来源海通证券研究所格为1506元股TableAuthorInfo拟发行股份募集配套资金85亿拟向包括招商局投资发展在内的不超过35名特定投资者非公开发行股票募集配套资金发行股份数量不超过发行前公司总股本的30募集资金金额不超过85亿元招商局投资发展拟认购金额不低于1亿元且不超过20亿元拟引入战略投资者同时强化公司前海蛇口自贸区开发竞争力本次交易完成后深投控将持有上市公司539股份超过上市公司总股份的5招商局投资发展将持有上市公司172股份招商局集团招商局轮船和招商局分析师涂力磊投资发展合计持有上市公司6194股份本次交易完成后上市公司将拥有深Tel02123219747圳前海妈湾约3466万平8062万平42995的土地使用权Emailtll5535haitongcom投资建议维持优于大市评级我们预测公司20222023年的EPS分证书S0850510120001别为040和11元考虑到方案贡献企业三大优势1加码深圳前海区域分析师谢盐独占优势增厚公司价值土储2拟85亿融资成功引入深投控且补充发Tel02123219436展资金3推动前海开发整体提速助力区域内reits资产盘活空间给予Emailxieyhaitongcom公司估值适度溢价即2023年15-17XPE合理价值区间为165187元证书S0850511010019风险提示公司面临加息和政策调控风险以及本次重组推进不顺利的风险主要财务数据及预测TableFinanceInfo202020212022E2023E2024E营业收入百万元129621160643134970157818181516-YoY327239-160169150净利润百万元12253103723094849810147-YoY-236-153-7021747194全面摊薄EPS元158134040110131毛利率287255166206206净资产收益率12195297582资料来源公司年报2020-2021海通证券研究所备注净利润为归属母公司所有者的净利润请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究招商蛇口0019792事件2022年12月17日公司发布招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金预案2023年2月18日公司发布招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书草案对交易细节做出以下几方面更新补充一本次重组情况概要2022年12月17日公司发布招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金预案称1招商蛇口拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24股权招商局投资发展持有的招商前海实业289股权本次交易完成后南油集团将成为上市公司的全资下属公司上市公司对于招商前海实业的直接及间接持股比例将由8310增至8599上市公司对于招商前海实业的权益比例提升约13652招商蛇口拟向不超过35名特定投资者非公开发行股份募集配套资金发行股份数量不超过本次交易前上市公司总股本的30金额不超过本次向交易对方发行股份支付对价的100本次募集配套资金在扣除中介机构费用和相关税费后将用于存量涉房项目标的公司的项目建设补充流动资金偿还债务等不用于拿地拍地开发新楼盘等其中募集配套资金用于补充流动资金偿还债务的比例不超过交易作价的25或者不超过募集配套资金总额的50募集资金具体用途及金额将在重组报告书草案中予以披露图TablePicPe12022年12月17日公告资产重组交易预案发行股份购买深投控持有的南油集团24股权发行股份购买招商局投资发展持有的招商前海实业289股权资料来源招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金预案海通证券研究所二本次方案标的资产评估作价情况根据国众联出具的资产评估报告评估机构采用资产基础法对南油集团的全部股东权益价值进行评估根据资产基础法的评估结果在评估基准日2022年11月30日南油集团的股东全部权益账面值18953亿元评估值28185亿元请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究招商蛇口0019793评估增值9232亿元增值率4871南油集团24的股权对应评估值为6764亿元经交易双方友好协商最终交易对价确定为6764亿元根据国众联出具的资产评估报告评估机构采用资产基础法对招商前海实业的全部股东权益价值进行评估根据资产基础法的评估结果在评估基准日2022年11月30日招商前海实业的股东全部权益账面值74950亿元评估值74950亿元评估增值3891万元增值率000招商前海实业28866的股权对应评估值为2164亿元经交易双方友好协商最终交易对价确定为2164亿元结合以上两个标的公司资产的评估情况来看此次标的资产合计评估值为8928亿元表1标的资产评估作价情况万元购买股权净资产账面标的资产标的资产评估增值增值率DEC标的公司评估值B比例T价值A账面值CAT评估值DBTED-C100南油集团24001895285892818453194548686167642877221560154871招商前海288667494955617494994522163493921635051112000合计93902415010313447716712180089277928221561283301资料来源招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书草案海通证券研究所三购买资产拟发行股份具体情况1经上市公司与交易对方协商本次购买资产的股份发行价格为上市公司重组定价基准日前60个交易日的交易均价结果保留至两位小数并向上取整即1506元股2本次购买资产的股份发行数量的计算公式为交易对价89277928万元本次购买资产的股份发行价格本次发行价格1506元股本次发行股份购买资产涉及的发行股份数量为5928149万股其中向深投控发行4491559万股向招商局投资发展发行1436590万股最终发行数量以中国证监会的正式批复为准四发行股份募集配套资金情况上市公司拟向包括招商局投资发展在内的不超过35名特定投资者非公开发行股票募集配套资金发行股份数量不超过发行前公司总股本的30募集资金金额不超过85亿元不超过上市公司向交易对方发行股份支付对价的100招商局投资发展拟认购金额不低于1亿元且不超过20亿元招商局投资发展认购本次募集配套资金非公开发行的股份自发行结束之日起18个月内不得转让其他发行对象认购的股份自发行结束之日起6个月内不得转让五重组后公司股权结构本次交易完成后深投控将持有上市公司539股份超过上市公司总股份的5招商局投资发展将持有上市公司172股份招商局集团招商局轮船和招商局投资发展合计持有上市公司6194股份本次交易前招商局集团为上市公司控股股东及实际控制人本次交易完成后上市公司的控股股东与实际控制人将仍为招商局集团本次交易不会导致上市公司控股股东实际控制人发生变化请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究招商蛇口0019794表2交易完成后上市公司的股权结构发行股份购买重组后不考虑募集重组后不考虑募集股东名称重组前持股数万股重组前持股比例资产新增股本配套资金持股数配套资金持股比例数万股万股招商局集团460689995953-460689995529招商局轮船4098232530-4098232492深投控--44915594491559539招商局投资发展--14365901436590172其他股东272237513518-272237513267合计773909821000059281498331913110000资料来源招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书草案海通证券研究所六未来三年股东回报规划2023年2月18日公司发布未来三年2023年-2025年股东回报规划公告指出公司应保持利润分配政策的连续性和稳定性在满足现金分红条件时每年以现金方式分配的利润应不低于上一年度实现的可分配利润的10七业绩承诺及业绩补偿公司与招商局投资发展确认并同意本次交易的标的资产的业绩承诺及补偿方式按以下约定执行1本次交易的业绩承诺期为本次交易实施完毕当年起3个会计年度即2023年度2024年度2025年度2就本次交易标的公司招商前海实业及其下属公司采取剩余法评估的资产招商局投资发展承诺承诺补偿资产在业绩承诺期累计实现的扣除非经常性损益后归属于母公司招商前海实业的净利润不低于3500万元3公司应在业绩承诺期满后4个月内聘请符合证券法规定的会计师事务所对承诺补偿资产在业绩承诺期累计实际实现的扣除非经常性损益后归属于母公司招商前海实业的净利润进行审核并出具专项审核意见4若承诺补偿资产累计实际实现净利润低于累计承诺净利润则招商局投资发展应按如下方式向公司进行股份补偿应补偿的股份数累计承诺净利润-累计实际实现净利润累计承诺净利润承诺补偿资产在资产评估报告对应的评估值5028866本次交易新增股份的发行价格八本次交易完成后公司将增加深圳前海妈湾的土地使用权2019年12月30日招商蛇口控股下属子公司招商前海实业与前海管理局下属前海建投共同完成对前海自贸投资的增资前海土地整备完美收官增资后前海自贸投资间接拥有位于深圳前海妈湾约8062万平方米的土地使用权将统筹主导未来前海妈湾片区的开发与建设前海土地整备范围位于前海深港合作区核心区域前海自贸投资是前海合作区重要开发建设及投资运营主体南油集团是招商前海实业的19家股东之一招商前海实业直接持有前海自贸投资50股权享有前海自贸投资在前海片区的权益本次交易完成后南油集团将成为公司的全资下属公司公司对于招商前海实业的持股比例将由8310增至8599公司对于招商前海实业的权益比例提升约1365进一步增强招商蛇口对于前海自贸投资的控制有利于上市公司提高其在前海片区享有的资源价值我们认为由于招商前海实业直接持有前海自贸投资50股权本次交易完成后上市公司将持有前海自贸投资42995请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究招商蛇口0019795859950股份即增加持有前海自贸投资6825136550股份由于前海自贸投资拥有位于深圳前海妈湾约8062万平方米的土地使用权对应测算本次交易完成后上市公司将拥有深圳前海妈湾约3466万平方米8062万平方米42995土地使用权我们认为上述货值地理位臵优越未来释放利润较大招商蛇口通过收购南油集团剩余股权将有利其提高在前海片区享有的资源价值九本次交易强化了公司利用南油集团优势加快前海蛇口自贸区开发的综合竞争力南油集团本部主要在中国境内从事物流仓储及实业投资等业务南油集团主要通过直接持股以及通过前海平方间接持股招商前海实业从事园区开发建设和运营业务招商前海实业的园区开发建设和运营业务主要由其下属公司前海自贸投资所从事目前南油集团具有如下优势1土地储备优势合资合作项目完成后南油集团下属公司前海自贸投资成功注入招商驰迪及前海鸿昱拥有的土地权益其中招商驰迪拥有深圳前海妈湾片区4253万平方米土地的使用权前海鸿昱拥有前海深港合作区妈湾组团的面积为3809万平方米土地的使用权该等土地位于前海深港现代服务业合作区内直接受益于前海深港现代服务业合作区总体发展规划具有安全的价格边际储备类型较为丰富既可以满足发展战略的要求在一定程度上又能有效应对宏观经济和政策调控带来的波动使得上市公司在前海片区的开发拥有同行业领先优势2物流仓储业务丰富的管理经验南油集团深耕前海保税港区的物流仓储业务与客户保持了良好合作关系南油集团在物流仓储运营管理方面积累了丰富的经验制定了规范的管理流程在物流仓储项目开发运营管理客户资源积累等方面均具有区域竞争优势表3南油集团财务数据情况万元项目2022年1-9月2022年9月30日2021年度2021年12月31日2020年度2020年12月31日资产负债表项目总资产247196200248116840241833877总负债580333975864831555076534资产负债率234823642277利润表项目营业收入8418561438896755477营业利润-44277425827218533115利润总额-45797324982708511955归属于母公司所有者的净利润-24442127819768509983现金流量项目经营活动产生的现金流量净额509170347529-275029投资活动产生的现金流量净额-770896-319098-748784筹资活动产生的现金流量净额146421-410301047279现金及现金等价物净增加额-115302-1260023464资料来源招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金预案海通证券研究所南油集团控股子公司招商前海实业主要通过控股子公司前海自贸投资从事园区开发业务请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究招商蛇口0019796表4招商前海实业财务数据情况万元2022年1-9月2021年度2020年度项目2022年9月30日2021年12月31日2020年12月31日资产负债表项目总资产136442822713816611521369598368总负债6387832574826566579206归属于母公司所有者权益561250603568591167559782753资产负债率468542486利润表项目营业收入15891714035934885554125营业利润35843261725687242435274利润总额35873131724589442457302归属于母公司所有者的净利润1405502880841322760025现金流量项目经营活动产生的现金流量净额-12074862282126250123018投资活动产生的现金流量净额-1188968156886-1231286筹资活动产生的现金流量净额-6058737-61548308-94977275现金及现金等价物净增加额-19322565-3857016-46085544资料来源招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金预案海通证券研究所我们认为本次重组后公司将加强与南油集团的业务协同性招商蛇口作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业是集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台本次交易有利于增加公司对前海自贸投资的权益比例增加公司享有的前海片区资源价值加快前海蛇口自贸区的开发建设夯实招商蛇口的综合竞争力此外本次重组有利于推动区域整体开发进度考虑企业在区域内拥有相关持有类资产将为后阶段推动Reits业务打下基础十引入深投控开发协同空间加大此外本次交易完成后深投控持有上市公司股份可能超过5截至预案签署之日深投控的控股股东及实际控制人为深圳市国资委图TablePicPe2深投控股权及控制关系图资料来源招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金预案海通证券研究所深圳市投资控股有限公司简称深投控成立于2004年由原深圳市投资管理公司商贸控股公司建设控股公司三家资产经营管理公司合并新设现已发展成为以科技金融科技园区科技产业为主业的国有资本投资公司深投控立足深圳城市发展战略围绕市属国资国企服务大局服务城市服务产业服务民生的功能定位聚焦服务科技创新和产业培育重点打造科技金融科技园区科技产业三大产业集群着力推进改革创新转型发展请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究招商蛇口0019797为深圳建设全球标杆城市提供强大支撑深投控注册资本28009亿元资产总额超9600亿元年营业收入超2400亿元年利润总额约300亿元我们认为深投控战略入股公司将有助于双方发挥彼此优势形成协同开发的新优势十一投资建议维持优于大市评级我们预测公司20222023年的EPS分别为04和11元考虑到方案贡献企业三大优势1加码深圳前海区域独占优势增厚公司价值土储2成功引入深投控开发协同空间加大3推动前海开发整体提速助力区域内持有类资产reits盘活空间公司销售保持顺畅融资背景强在当前市场供给侧改革背景下具备较强竞争优势我们给予公司估值适度溢价即2023年15-17XPE合理价值区间为165187元表5上市地产公司的估值收盘价日期为2022021722年EPS预测23年EPS预测代码上市公司22年动态PE倍23年动态PE倍PEG2021元股元股1109HK华润臵地432475670608238000002SZ万科A193207886824229均值778716234注1可比公司EPS预测来自Wind一致预期港币汇率为081人民币2和上次估值相比我们剔除龙湖集团主要原因是招商蛇口为央企其他公司属性上更为接近资料来源Wind海通证券研究所风险提示公司面临加息和政策调控风险以及本次重组推进不顺利的风险请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究招商蛇口0019798财务报表分析和预测TableForecastInfo主要财务指标20212022E2023E2024E利润表百万元20212022E2023E2024E每股指标元营业总收入160643134970157818181516每股收益134040110131营业成本119723112540125344144163每股净资产1372136414721601毛利率255166206206每股经营现金流328603482705营业税金及附加96818112950110927每股股利054000000000营业税金率60606060价值评估倍营业费用3914323933143812PE1082362713211106营业费用率24242121PB106106098091管理费用2145180920672378PS072083071062管理费用率13131313EVEBITDA8071615789491EBIT2253998271772920378股息率37000000财务费用2006371434513185盈利能力指标财务费用率12282218毛利率255166206206资产减值损失-3391-1047-233-233净利润率65235456投资收益3728269948925627净资产收益率95297582营业利润2275371121882022484资产回报率12030910营业外收支89100110121投资回报率33142324利润总额2284372121893022605盈利增长EBITDA24728109941904321808营业收入增长率239-160169150所得税7641245262477460EBIT增长率114-564804149有效所得税率335340330330净利润增长率-153-7021747194少数股东损益4829166641864998偿债能力指标归属母公司所有者净利润103723094849810147资产负债率677693691705流动比率153156166168速动比率047058070080资产负债表百万元20212022E2023E2024E现金比率019031046058货币资金79533138383198359274235经营效率指标应收账款及应收票据3299292129473372应收账款周转天数677848691633存货417636394134370641365787存货周转天数11701300110092000其它流动资产152590150252141779157142总资产周转率020015017019流动资产合计653058685690713726800536固定资产周转率2363148017502030长期股权投资61561666727208477396固定资产9234900690278855在建工程465629602570无形资产1379142914781528现金流量表百万元20212022E2023E2024E非流动资产合计203145211494218214225751净利润103723094849810147资产总计8562038971839319411026287少数股东损益4829166641864998短期借款3628362836283628非现金支出6638274316531769应付票据及应付账款57909598134687559797非经营收益-3168249818132287预收账款128679573营运资金变动7305366332113135386其它流动负债366413376528378940412668经营活动现金流25977466343728154587流动负债合计428079440037429538476166资产-10003116-274-59长期借款107780140851170615200379投资-9320-9102-7542-8664其它长期负债43590409494390946869其他-4954264548495583非流动负债合计151370181800214524247248投资活动现金流-24277-6341-2967-3139负债总计579448621837644062723414债权募资3036304303272432724实收资本7923773977397739股权募资27016-184000归属于母公司所有者权益108671105597113943123940其他-41214-9881-6910-8144少数股东权益168084169750173935178933融资活动现金流-11161187092581424580负债和所有者权益合计8562038971839319411026287现金净流量-9612588505997675876备注1表中计算估值指标的收盘价日期为02月17日2以上各表均为简表资料来源公司年报2021海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究招商蛇口0019799信息披露分析师声明涂力磊TableAnalysts房地产行业谢盐房地产行业本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结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