销售金额同比回正，拿地坚守一二线城市
　　招商蛇口发布2023年1月经营简报。公司1月销售数据同比企稳回正，在相对积极的投资策略下，后续可售货源较充足，看好未来市占率持续提升。同时公司重启股权融资并购，有望提升公司核心优质土地储备，改善公司负债结构。我们维持盈利预测，预计公司2022-2024年归母净利润为42.8、72.0和102.5亿元，对应2022-2024年EPS为0.55、0.93、1.32元，当前股价对应PE为26.7、15.9、11.2倍，维持“买入”评级。
　　单月销售金额同比回正，环比仍有上升空间
　　2023年1月公司实现签约销售面积64.11万平方米，同比减少9.14%；实现签约销售金额157.67亿元，同比增加4.09%。受益于疫情管控放松及春节返乡置业，公司1月销售金额同比回正，但环比2022年12月（426.04亿元）降幅较大，我们认为公司可售货值充足，在市场信心修复后销售企稳可期。
　　单月新增两宗地块，拿地坚守一二线城市
　　2022年公司累计新增拿地计容建面723.4万方，对应土地总价1273.9亿元，拿地与销售金额比例为43.5%，其中在一线城市拿地金额占比51.6%。2023年1月公司在合肥和郑州各获取一宗宅地，计容建面共14.84万方，对应拿地金额11.83亿元，投资拿地布局延续了以一二线核心为主的策略。
　　融资优势明显，股权并购重启
　　2022年公司公开市场发行债券379亿元，票面利率维持在3.55%以内，融资成本保持低位。12月公司发布公告称拟购买资产包括深圳市南油集团24%股权等资产，扩大前海区域优质资源控制权，充分盘活存量资产，改善公司负债结构。1月中旬公告表示，拟收购的标的资产正常经营，本次交易涉及的审计、评估工作已基本完成，相关工作完成后将再次召开董事会会议，并披露正式方案。
　　风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

研究报告全文：房地产房地产开发公司研招商蛇口001979SZ销售金额同比回正拿地坚守一二线城市究2023年02月13日公司信息更新报告投资评级买入维持齐东分析师qidongkyseccn证书编号S0790522010002日期2023213销售金额同比回正拿地坚守一二线城市当前股价元1478招商蛇口发布2023年1月经营简报公司1月销售数据同比企稳回正在相对公一年最高最低元17701149司积极的投资策略下后续可售货源较充足看好未来市占率持续提升同时公司信总市值亿元114384重启股权融资并购有望提升公司核心优质土地储备改善公司负债结构我们息流通市值亿元114368更维持盈利预测预计公司2022-2024年归母净利润为428720和1025亿元总股本亿股新7739对应2022-2024年EPS为055093132元当前股价对应PE为267159报流通股本亿股7738告倍维持买入评级112近3个月换手率3887单月销售金额同比回正环比仍有上升空间2023年1月公司实现签约销售面积6411万平方米同比减少914实现签约股价走势图销售金额15767亿元同比增加409受益于疫情管控放松及春节返乡置业招商蛇口沪深300公司1月销售金额同比回正但环比2022年12月42604亿元降幅较大我32们认为公司可售货值充足在市场信心修复后销售企稳可期16单月新增两宗地块拿地坚守一二线城市02022年公司累计新增拿地计容建面7234万方对应土地总价12739亿元拿-16地与销售金额比例为435其中在一线城市拿地金额占比5162023年1月开-322022-022022-062022-10公司在合肥和郑州各获取一宗宅地计容建面共1484万方对应拿地金额1183源证亿元投资拿地布局延续了以一二线核心为主的策略数据来源聚源券融资优势明显股权并购重启证2022年公司公开市场发行债券379亿元票面利率维持在355以内融资成本券相关研究报告研保持低位12月公司发布公告称拟购买资产包括深圳市南油集团24股权等资究预告业绩承压下滑销售投资保持产扩大前海区域优质资源控制权充分盘活存量资产改善公司负债结构1报稳健公司信息更新报告-202319月中旬公告表示拟收购的标的资产正常经营本次交易涉及的审计评估工作告累计销售降幅收窄重启股权融资已基本完成相关工作完成后将再次召开董事会会议并披露正式方案并购公司信息更新报告风险提示市场恢复不及预期房价调控超预期多元化业务运营不及预期-20221212单月销售持续增长投资拿地力度财务摘要和估值指标指标2020A2021A2022E2023E2024E保持公司信息更新报告-20221111营业收入百万元129621160643176708196168217842YOY327239100110110归母净利润百万元12253103724281719910252YOY-236-153-587682424毛利率287255187199214净利率9565243747ROE6755213548EPS摊薄元158134055093132PE倍93110267159112PB倍1414141313数据来源聚源开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明14公司信息更新报告附财务预测摘要资产负债表百万元2020A2021A2022E2023E2024E利润表百万元2020A2021A2022E2023E2024E流动资产575527653058675720668283668037营业收入129621160643176708196168217842现金893067953336751-42428-109363营业成本92435119723143633157123171243应收票据及应收账款27903299144748712223营业税金及附加90549681114961229113911其他应收款94201119567120168131615144667营业费用29863914418847145199预付账款10289118678250909711425管理费用19792145252927133065存货360793417636486890541804594594研发费用71116112133143其他流动资产1814821156222142332524491财务费用22242006378141154799非流动资产161631203145231496262030291453资产减值损失-25703391530139232178长期投资401246156180533101574121580其他收益202252268285303固定资产4365923497011063011738公允价值变动收益8157548376无形资产6041430155417111889投资净收益61073728272231843298其他非流动资产116537130921139709148115156246资产处置收益-67042资产总计737157856203907216930313959490营业利润240802275387141471020983流动负债373787428079477177504757543284营业外收入149204225247272短期借款177173628399143904829营业外支出119115126139153应付票据及应付账款4656357909685146918681213利润总额241092284388121481921102其他流动负债309507366541404672431181457241所得税71967641294849577059非流动负债110013151370151698142899124874净利润16913152025865986214044长期借款100356133884133341123626104639少数股东损益46604829158326633792其他非流动负债965817485183581927320235归属母公司净利润12253103724281719910252负债合计483800579448628875647656668157EBITDA2741727282118311947227542少数股东权益151987168084169667172330176122EPS元158134055093132股本79237923792379237923资本公积1406814189141891418914189主要财务比率2020A2021A2022E2023E2024E留存收益6231866071695177531183561成长能力归属母公司股东权益101370108671108674110327115211营业收入327239100110110负债和股东权益737157856203907216930313959490营业利润-85-55-617688426归属于母公司净利润-236-153-587682424获利能力毛利率287255187199214净利率9565243747现金流量表百万元2020A2021A2022E2023E2024EROE6755213548经营活动现金流2762225977-9010-38992-17202ROIC7261244160净利润16913152025865986214044偿债能力折旧摊销227240129515031767资产负债率656677693696696财务费用22242006378141154799净负债比率289388541803966投资损失-6107-3728-2722-3184-3298流动比率1515141312营运资金变动71677305-16469-50461-33659速动比率0505030201其他经营现金流71984952-759-827-854营运能力投资活动现金流-4818-24277-26087-27945-26952总资产周转率0202020202资本支出423310007274626442225应收账款周转率563528745621614长期投资-7027-10223-18973-20523-20007应付账款周转率2323232323其他投资现金流-7612-24492-42314-45825-44733每股指标元筹资活动现金流-7894-11161-7685-12242-22781每股收益最新摊薄158134055093132短期借款-4453-14089363399439每股经营现金流最新摊薄357336-116-504-222长期借款1324533528-544-9715-18987每股净资产最新摊薄10451093109311141177普通股增加70000估值比率资本公积增加258120000PE93110267159112其他筹资现金流-16951-30721-7504-2926-4233PB1414141313现金净增加额14793-9612-42782-79179-66935EVEBITDA125144370265209数据来源聚源开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明24公司信息更新报告特别声明证券期货投资者适当性管理办法证券经营机构投资者适当性管理实施指引试行已于2017年7月1日起正式实施根据上述规定开源证券评定此研报的风险等级为R3中风险因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者若您并非专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者请取消阅读请勿收藏接收或使用本研报中的任何信息因此受限于访问权限的设置若给您造成不便烦请见谅感谢您给予的理解与配合分析师承诺负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户的反馈竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系股票投资评级说明评级说明买入Buy预计相对强于市场表现20以上增持预计相对强于市场表现证券评级outperform520中性Neutral预计相对市场表现在55之间波动减持underperform预计相对弱于市场表现5以下看好overweight预计行业超越整体市场表现行业评级中性Neutral预计行业与整体市场表现基本持平看淡underperform预计行业弱于整体市场表现备注评级标准为以报告日后的612个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现其中A股基准指数为沪深300指数港股基准指数为恒生指数新三板基准指数为三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明34公司信息更新报告法律声明开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供开源证券股份有限公司以下简称本公司的机构或个人客户以下简称客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告是发送给开源证券客户的属于商业秘密材料只有开源证券客户才能参考或使用如接收人并非开源证券客户请及时退回并删除本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告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