事件：2023年1月7日，公司发布《2022年度业绩预告》，预计22年归母净利润约38亿元~46亿元，同比下降55.65%~63.36%。
　　点评：低毛利项目结转增加、资产减值损失计提增加等因素导致单四季度利润下滑显著，业绩压力加速释放，目前销售表现稳健，土储拓展积极，业绩回升可期。
　　短期业绩加速触底，长期盈利回升可期：22年单四季度，公司预计实现归母净利润8.4亿元~16.4亿元，同比下降79.0%~59.1%，较22年前三季度同比降幅有所扩大，下滑幅度超过我们预期，全年业绩下滑原因包括：（1）项目结转区域结构变化，或导致低毛利项目结转收入占比提升，结转毛利率阶段性下降；（2）公司积极处置去化困难项目，优化资产负债表；（3）22年计提资产减值准备同比增加；（4）转让子公司产生的投资收益同比减少；（5）22年因疫情影响，资产经营业务受冲击明显，全年累计减租约7.49亿元。值得注意的是，公司短期内资产减值准备计提增加，或将为后期结转毛利增长提供空间，同时，公司积极处置去化困难项目，短期内或将导致表内资源减少，后期结算的盈利压力也将减轻，我们认为公司阶段性业绩加速触底，亦将为后期业绩反弹奠定基础。
　　销售表现稳健，土储拓展积极：22年公司累计实现全口径销售额、销售面积分别为2926亿元、1194万平米，分别同比减少10.5%、18.5%，销售排名位居克而瑞销售榜第6名，销售表现较为稳健，优于TOP20房企整体销售表现。公司22年累计新拿地总价1283亿元，新拿地总建面726万平米，权益地价占比约59.0%，拿地金额占销售比例为43.9%，其中一线城市拿地金额占比52.0%，强二线城市拿地金额占比36.5%，公司在22年土地拓展表现较为积极，加强核心城市资源布局，有力保障了后期销售去化能力。
　　手握深圳前海优质土储，粮仓型项目利润贡献可期：22年12月公司公告拟通过发行股份购买资产，提高在前海蛇口自贸区内优质土地资源的控制权。截至21年末，公司在前海土地整备范围内共拥有计容建面455.84万平方米的项目储备（不含人才用房），截至21年底尚有约390万平方米的项目储备未开工，预计前海片区土储在未来几年将陆续贡献利润，助力公司提升业绩表现。
　　盈利预测、估值与评级：鉴于公司结转毛利率阶段性下降等原因，我们下调公司22-24年的EPS预测为0.49元（下调51.6%）、0.99元（下调20.2%）、1.36元（上调5.1%），当前股价对应22-24年PE估值为29.7、14.7、10.7倍，公司背靠招商局集团，集团资源丰富，综合开发运营经验丰富，信用优势显著，市场供需修复后有望持续提升市占率和业绩表现，维持“买入”评级。
　　风险提示：销售、拿地不及预期，开工、交付不及预期，市场下行超预期等风险

研究报告全文：2023年1月11日公司研究短期业绩加速触底长期盈利回升可期招商蛇口001979SZ2022年度业绩预告点评要点买入维持当前价1459元事件2023年1月7日公司发布2022年度业绩预告预计22年归母净利润约38亿元46亿元同比下降55656336作者点评低毛利项目结转增加资产减值损失计提增加等因素导致单四季度利润下分析师何缅南滑显著业绩压力加速释放目前销售表现稳健土储拓展积极业绩回升可期执业证书编号S0930518060006短期业绩加速触底长期盈利回升可期22年单四季度公司预计实现归母净021-52523801hemiannanebscncom利润84亿元164亿元同比下降790591较22年前三季度同比降幅有所扩大下滑幅度超过我们预期全年业绩下滑原因包括1项目结转区联系人庄晓波021-52523416域结构变化或导致低毛利项目结转收入占比提升结转毛利率阶段性下降2zhuangxiaoboebscncom公司积极处置去化困难项目优化资产负债表322年计提资产减值准备同比增加4转让子公司产生的投资收益同比减少522年因疫情影响市场数据资产经营业务受冲击明显全年累计减租约749亿元值得注意的是公司短总股本亿股7739期内资产减值准备计提增加或将为后期结转毛利增长提供空间同时公司积总市值亿元112913一年最低最高元11081743极处置去化困难项目短期内或将导致表内资源减少后期结算的盈利压力也将近3月换手率4394减轻我们认为公司阶段性业绩加速触底亦将为后期业绩反弹奠定基础销售表现稳健土储拓展积极22年公司累计实现全口径销售额销售面积分股价相对走势别为2926亿元1194万平米分别同比减少105185销售排名位居37克而瑞销售榜第6名销售表现较为稳健优于TOP20房企整体销售表现公司22年累计新拿地总价1283亿元新拿地总建面726万平米权益地价占比20约590拿地金额占销售比例为439其中一线城市拿地金额占比5204强二线城市拿地金额占比365公司在22年土地拓展表现较为积极加强核-12心城市资源布局有力保障了后期销售去化能力-29手握深圳前海优质土储粮仓型项目利润贡献可期22年12月公司公告拟通过1221042207220922招商蛇口沪深300发行股份购买资产提高在前海蛇口自贸区内优质土地资源的控制权截至21年末公司在前海土地整备范围内共拥有计容建面45584万平方米的项目储备收益表现不含人才用房截至21年底尚有约390万平方米的项目储备未开工预1M3M1Y计前海片区土储在未来几年将陆续贡献利润助力公司提升业绩表现相对-164-21191809盈利预测估值与评级鉴于公司结转毛利率阶段性下降等原因我们下调公司绝对-021-1362548资料来源Wind22-24年的EPS预测为049元下调516099元下调202136元上调51当前股价对应22-24年PE估值为297147107倍公司背靠招商局集团集团资源丰富综合开发运营经验丰富信用优势显著市相关研报场供需修复后有望持续提升市占率和业绩表现维持买入评级第三支箭率先受益者资产负债表良性扩张招商蛇口001979SZ动态跟踪风险提示销售拿地不及预期开工交付不及预期市场下行超预期等风险2022-12-20销售改善亮眼逆势积极拿地奠基业绩修复公司盈利预测与估值简表招商蛇口001979SZ2022年三季报点评指标202020212022E2023E2024E2022-11-01营业收入百万元129621160643165031192077196132短期利润率加速触底综合实力增强招商蛇口001979SZ2022年中报点评2022-09-05营业收入增长率327123932731639211净利润百万元12253103724524853611372净利润增长率-2358-1535-563888663323EPS元146116049099136ROE归属母公司摊薄1209954418746933PE100126297147107PB1111101009资料来源Wind光大证券研究所预测股价时间为2023-01-11敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告招商蛇口001979SZ利润表百万元202020212022E2023E2024E资产负债表百万元202020212022E2023E2024E营业收入129621160643165031192077196132总资产73715785620389919010140481048506营业成本92435119723136479156521152304货币资金8930679533792159219794143折旧和摊销14282002681806923交易性金融资产095145195245税金及附加905496817163875511580应收账款27593279335439103984销售费用29863914420849945119应收票据3119202324管理费用19792145233726722650其他应收款合计94221119595123891139557140582研发费用71116132154157存货360793417636426184474005472677财务费用22242006206123992449其他流动资产1568721032216912574826356投资收益61073728150225023502流动资产合计575527653058667465750192751871营业利润240802275396311844724663其他权益工具30000利润总额241092284397231854224761长期股权投资401246156181908102444122975所得税71967641286854117787固定资产4365923497961265713321净利润169131520268551313216974在建工程9694654331016708少数股东损益46604829233145965601无形资产5731379228327523099归属母公司净利润12253103724524853611372商誉358358358358358EPS元146116049099136其他非流动资产307640684684684非流动资产合计161631203145231725263856296635现金流量表百万元202020212022E2023E2024E总负债483800579448620573724665745975经营活动现金流2762225977233572305720143短期借款177173628137965445837净利润12253103724524853611372应付账款4652057814641457558373546折旧摊销14282002681806923应付票据4396109125122净营运资金增加1913831940-136713261-1804预收账款及合同负债131087148838147009174944180598其他-5196-1833731823104549651其他流动负债3427645386467025481656032投资活动产生现金流-4818-24277-27167-29874-29681流动负债合计373787428079459638547913554701净资本支出-4220-10003-2005-4606-1506长期借款77715107780111780119780128780长期投资变化-13476-22329-20526-20751-20788应付债券2264126105311053610541105其他资产变化128778055-4636-4517-7387其他非流动负债620013564140031670717113融资活动现金流-7894-1116134921979911485非流动负债合计110013151370160935176752191274股本变化70-18400股东权益253357276755278617289383302531债务净变化1396015219101082185817354股本79237923773977397739无息负债变化795238042931017822333956公积金1826018381183811838118381净现金流14793-9612-318129821946未分配利润5812661879614026728474399归属母公司权益101370108671108202114372121919少数股东权益151987168084170415175011180612盈利能力202020212022E2023E2024E费用率202020212022E2023E2024E毛利率287255173185223销售费用率230244255260261EBITDA率219192123110136管理费用率153134142139135EBIT率206180119106131财务费用率172125125125125税前净利润率1861425997126研发费用率006007008008008归母净利润率9565274458所得税率3033302931ROA2318081316ROE摊薄12195427593每股指标202020212022E2023E2024E经营性ROIC7572535466每股红利064054023044059每股经营现金流349328302298260偿债能力202020212022E2023E2024E每股净资产12791372139814781575资产负债率6668697171每股销售收入16362027213224822534流动比率154153145137136速动比率057055052050050估值指标202020212022E2023E2024E归母权益有息债务065064060056055PE100126297147107有形资产有息债务462490485489466PB1111101009EVEBITDA146146216210164资料来源Wind光大证券研究所预测股息率4437163040敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级A股主板基准为沪深300指数中小盘基准为中小板指创业板基准为创业板指新三板基准为新三板指数港股基准指数为恒生基准指数说明指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所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