投资要点
　　事件：
　　2023年2月9日，公司发布1月经营数据。1月公司实现签约销售面积64.11万平方米，同比减少9.14%；实现签约销售金额157.67亿元，同比增加4.09%。
　　点评：
　　1月销售金额同比增加，销售排名进一步提升。1月公司实现签约销售金额157.67亿元，同比增加4.09%；实现签约销售面积64.11万平方米，同比减少9.14%。销售均价24594元/平米，同比增加14.6%，环比增加35.7%。销售排名前进1名，根据克而瑞销售榜单排名，1月公司排名第五，较22年全年排名前进1名。
　　1月拿地新增2宗住宅用地，重仓沿海及高能级城市。公司1月新增2宗地块，拿地总建筑面积14.8万方，拿地总金额11.8亿元，拿地楼面均价7971元/㎡，拿地金额占销售金额比重7.5%。两块住宅用地均位于二线城市，合肥一宗，郑州一宗。公司拿地布局更集中在高能级城市和沿海。根据统计，2022年公司在一二线城市拿地金额占比达83.6%，在长三角和珠三角拿地金额占比达67.2%。
　　融资优质仍然明显，三道红线持续达标。23年1月公司发行1笔13亿元超短期融资债券，利率2.16%。22年全年公司共计发行债券374.2亿元，加权平均利率2.82%，突显央企融资优势，受益供给侧改革。截至2022年6月30日，公司现金短债比为1.48，净负债率为48.96%，剔除预收账款的资产负债率为62.38%，“三道红线”监测指标全部绿档。
　　投资建议：公司销售、拿地表现靓丽，在一二线核心区域有大量优质土地储备，持续看好公司投资价值。根据公司业绩公告，我们维持22-23年EPS为0.39元和0.47元，以2月9日收盘价计算，PE分别为37.9倍和31.4倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：核心城市恢复不及预期、地产政策不及预期。
　　

研究报告全文：公司研证券研究报告究industryId房地产开发investSuggestiondyCompany招商蛇口001979investSug买入维持gestionCh000009招商蛇口1title月销售点评ange排名进一步提升优质土储保障销售createTime1相关报告2023年2月10日公招商蛇口业绩预告点评业绩投资要点司压力释放销售拿地靓丽未来事件summary增长可期2023-01-08点招商蛇口11月销售点评债2023年2月9日公司发布1月经营数据1月公司实现签约销售面积6411评券融资保持优势公司拟定增募万平方米同比减少914实现签约销售金额15767亿元同比增加409资购买资产2022-12-11报招商蛇口10月销售点评销售金额保持大幅增长融资优势告点评明显2022-11-101月销售金额同比增加销售排名进一步提升1月公司实现签约销售金额分析师emailAuthor15767亿元同比增加409实现签约销售面积6411万平方米同比减少靳璐瑜914销售均价24594元平米同比增加146环比增加357销售排jinluyuxyzqcomcn名前进1名根据克而瑞销售榜单排名1月公司排名第五较22年全年排S0190520080003名前进1名研究助理assAuthor1月拿地新增2宗住宅用地重仓沿海及高能级城市公司1月新增2宗地宋词块拿地总建筑面积148万方拿地总金额118亿元拿地楼面均价7971songcixyzqcomcn元拿地金额占销售金额比重75两块住宅用地均位于二线城市合肥一宗郑州一宗公司拿地布局更集中在高能级城市和沿海根据统计2022年公司在一二线城市拿地金额占比达836在长三角和珠三角拿地金额占比达672融资优质仍然明显三道红线持续达标23年1月公司发行1笔13亿元超短期融资债券利率21622年全年公司共计发行债券3742亿元加权平均利率282突显央企融资优势受益供给侧改革截至2022年6月30日公司现金短债比为148净负债率为4896剔除预收账款的资产负债率为6238三道红线监测指标全部绿档投资建议公司销售拿地表现靓丽在一二线核心区域有大量优质土地储备持续看好公司投资价值根据公司业绩公告我们维持22-23年EPS为039元和047元以2月9日收盘价计算PE分别为379倍和314倍维持买入评级风险提示核心城市恢复不及预期地产政策不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明公司点评报告不带市场行情资产负债表单位百万元利润表单位百万元会计年度20212022E2023E2024E会计年度20212022E2023E2024E流动资产653058717364755623801481营业收入160643156899164755173005货币资金79533136423167382205398营业成本119723127028131505136576交易性金融资产95647471税金及附加9681108441092111457应收票据及应收账款3299327634253599销售费用3914352037513983预付款项11867100231132112818管理费用2145209522002310存货417636426719427917427518研发费用116101106104其他140628140860145504152077财务费用2006201646066849非流动资产203145189941191939188827其他收益252323299307长期股权投资61561544155679756003投资收益3728223726842952固定资产9234721250122734公允价值变动收益157428214214在建工程46523311658信用减值损失-1058-373-471-609无形资产1379185924292969资产减值损失-3391-3730-2984-2387商誉358358358358资产处置收益7343长期待摊费用111610641014963营业利润22753101831141312206其他129033124801126212125742营业外收入204398333355资产总计856203907305947562990308营业外支出115116116116流动负债428079461723473586487747利润总额22843104641163112445短期借款3628832467597281所得税7641350038904163应付票据及应付账款57909622846419266765净利润15202696477408282其他366541391115402635413701少数股东损益4829252926752862非流动负债151370172133194158216349归属母公司净利润10372443550655420长期借款107780126970148067170023EPS元116039047052其他43590451634609146326负债合计579448633857667744704096主要财务比率股本7923773977397739会计年度20212022E2023E2024E资本公积14189103731037310373成长性未分配利润61879620356532668719营业收入增长率239-235050少数股东权益168084170613173288176151营业利润增长率-55-55212169股东权益合计276755273449279818286212归母净利润增长率-153-57214270负债及权益合计856203907305947562990308盈利能力毛利率255190202211现金流量表单位百万元归母净利率65283131会计年度20212022E2023E2024EROE95434849归母净利润10372443550655420偿债能力折旧和摊销1919250925532574资产负债率677699705711资产减值准备33913994-1324474流动比率153155160164资产处置损失-7-3-4-3速动比率055063069077公允价值变动损失-157-428-214-214营运能力财务费用2872201646066849资产周转率201178178179投资损失-3728-2237-2684-2952应收账款周转率5212469254848148533少数股东损益4829252926752862存货周转率304296302314营运资金的变动73052350867264546每股资料元经营活动产生现金流量25977290241974718823每股收益116039047052投资活动产生现金流量-2427711978-11553485每股经营现金336375255243融资活动产生现金流量-11161158881236715707每股净资产1404132913771422现金净变动-9612568903095938016估值比率倍现金的期初余额8899579533136423167382PE128379314286现金的期末余额79383136423167382205398PB11111110请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-公司点评报告不带市场行情分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15票评级和行业评级另有说明的除增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间外评级标准为报告发布日后的12个中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级月内公司股价或行业指数相对同减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5期相关证券市场代表性指数的涨跌无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确幅其中A股市场以沪深300指数为定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级基准新三板市场以三板成指为基推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数准香港市场以恒生指数为基准美中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平行业评级国市场以标普500或纳斯达克综合指数回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数为基准信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供兴业证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息意见等均仅供客户参考不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或居民包括但不限于美国及美国公民1934年美国证券交易所第15a-6条例定义为本主要美国机构投资者除外本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用未经授权的转载本公司不承担任何转载责任特别声明在法律许可的情况下兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务因此投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据兴业证券研究上海北京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