核心观点：
　　首月销售升至行业第五。根据公司经营公告，招商蛇口23年1月销售金额157.67亿元，同比+4.09%，单月销售增速领先百强房企36pct，领先TOP10房企26pct。销售面积64.11万方，同比-9.14%，销售均价2.46万/平，同比+14.6%。单月公司销售金额排名行业第5，较22年上升一位。22年公司资源聚焦，货值结构优化，在23年行业销售结构性复苏的背景下，将充分获益，后续关注22年公司重点布局的上海、北京、杭州、东莞、合肥、长沙等市场表现。
　　 1月新获取两项目，毛利率28.7%。23年1月，公司新获取2个项目，郑州老鸦陈地块（TOD）原为天河投资获取的21年一批次土地，老鸦陈TOD是蛇口深耕郑州的重点项目，22年5月公司也有披露相关项目的获取，项目案名招商·时代锦宸，销售均价1.54万元/平。合肥包河区项目，为22年第四批供地获取，周边在售项目招商·雍境湾均价2.2万元/平。两项目合计拿地建面15万方，拿地金额12亿元，拿地力度8%，商品货值毛利率28.7%，较22年上升1.2pct。
　　盈利预测与投资建议。公司22年全口径拿地金额1283亿元，排名行业第二，体现出极强的扩表意愿，定增增厚前海权益，前海资源有望加速兑现，强信用、高成长，具备估值催化因素。23年1月公司经营表现稳定，随着市场复苏，预计后续销售具备更高的增长弹性。业绩方面，投资端利润率改善将逐步体现在利润上，我们预计23-24年归母净利润分别为77亿元、150亿元，同比+83%、+95%。我们维持公司合理价值17.91元/股不变，维持“买入”评级。
　　风险提示。行业景气度影响公司经营及业绩；未来利润率的波动；前海、太子湾项目开发进度存在不确定性；再融资方案的不确定性。

研究报告全文：TablePage公告点评房地产开发证券研究报告招商蛇口TableTitle001979SZ公司评级TableInvest买入当前价格1481元销售排名升至前五淡季持续补充土储合理价值1791元前次评级买入TableSummary报告日期2023-02-12核心观点首月销售升至行业第五根据公司经营公告招商蛇口23年1月销售相对市场TablePicQuote表现金额15767亿元同比409单月销售增速领先百强房企36pct领先TOP10房企26pct销售面积6411万方同比-914销售均24价246万平同比146单月公司销售金额排名行业第5较2215年上升一位22年公司资源聚焦货值结构优化在23年行业销售5结构性复苏的背景下将充分获益后续关注22年公司重点布局的上-50222042206220822102212220223海北京杭州东莞合肥长沙等市场表现-151月新获取两项目毛利率28723年1月公司新获取2个项目-24郑州老鸦陈地块TOD原为天河投资获取的21年一批次土地老鸦招商蛇口沪深300陈是蛇口深耕郑州的重点项目年月公司也有披露相关项TOD225目的获取项目案名招商时代锦宸销售均价154万元平合肥包分析师TableAuthor郭镇河区项目为22年第四批供地获取周边在售项目招商雍境湾均价SAC执证号S026051408000322万元平两项目合计拿地建面15万方拿地金额12亿元拿地SFCCENoBNN906力度8商品货值毛利率287较22年上升12pct021-38003639盈利预测与投资建议公司22年全口径拿地金额1283亿元排名行guozgfcomcn业第二体现出极强的扩表意愿定增增厚前海权益前海资源有望加分析师乐加栋速兑现强信用高成长具备估值催化因素23年1月公司经营表SAC执证号S0260513090001现稳定随着市场复苏预计后续销售具备更高的增长弹性业绩方021-38003642面投资端利润率改善将逐步体现在利润上我们预计23-24年归母lejiadonggfcomcn净利润分别为77亿元150亿元同比8395我们维持公司分析师邢莘合理价值1791元股不变维持买入评级SAC执证号S0260520070009风险提示行业景气度影响公司经营及业绩未来利润率的波动前021-38003638海太子湾项目开发进度存在不确定性再融资方案的不确定性xingshengfcomcn请注意乐加栋邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动盈利预测TableDocReportTableFinance2020A2021A2022E2023E2024E相关研究营业收入百万元129621160643126432172370224058招商蛇口001979SZ业2023-01-11增长率327239-213363300绩预减释放存量资产压力EBITDA百万元2455426913174042592942048积极销售拿地冲击第一梯队归母净利润百万元12253103724203770115007招商蛇口001979SZ增2022-12-18增长率-24-15-598395厚前海权益提升开发实力EPS元股146131054100194招商蛇口百2022-12-04市盈率x10111327314976001979SZROE12103610年蝶变踔厉奋发EVEBITDAx707313410069数据来源公司财务报表广发证券发展研究中心TableContacts识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明14TablePageText招商蛇口公告点评资产负债表TableFinanceDetail单位百万元现金流量表单位百万元至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E流动资产57552765305882414410171581207069经营活动现金流2762225977490930384597货币资金8930679533498876215468169净利润169131520265671203323448应收及预付107260134705142942154578154470折旧摊销13871732176318681981存货360793417636610227779339963342营运资金变动-135547106517-19684-18445-30388其他流动资产1816821184210882108821088其它144869-974741626475829556非流动资产161631203145219002241094267309投资活动现金流-4818-24277-20964-19127-22286长期股权投资40124615617428589640109250资本支出-4233-10007-8749-4373-4467固定资产4365923496951027710894投资变动2901231698-12215-14754-17819在建工程969465235841775938其他-29596-45967000无形资产19562853285328532853筹资活动现金流-7894-11161-135912835523704其他长期资产114216129033129811134147138375银行借款112142116568338658572981349资产总计737157856203104314712582521474378股权融资1889827016000流动负债373787428079617797777523945454其他-39309-41214-10258-11494-14342短期借款177173628135461457416270现金净增加额14793-9612-29646122666015应付及预收154247345388526532688834842341期初现金余额7420388995793834973762003其他流动负债20182379062777207411586843期末现金余额8899579383497376200368018非流动负债110013151370134410177757202503长期借款7771510778095765138190161813应付债券2264126105261052610526105其他非流动负债965817485125411346214586负债合计4838005794487522079552801147957股本79237923792379237923资本公积1406814189150291656919571主要财务比率留存收益6231866071694347559587600至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E归属母公司股东权益101370108671120491128192143199成长能力少数股东权益151987168084170448174780183221营业收入增长327239-213363300负债和股东权益737157856203104314712582521474378营业利润增长-85-55-479687844归母净利润增长-236-153-595832949获利能力利润表单位百万元毛利率287255202207252至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E净利率130955270105营业收入129621160643126432172370224058ROE121953560105营业成本92435119723100905136680167571ROIC5754264064营业税金及附加90549681279038127598偿债能力销售费用29863914361739994523资产负债率656677721759779管理费用19792145243526733009净负债比率263331405480544研发费用9461067104411461290流动比率154153133131128财务费用22242006318537504624速动比率055052033028024资产减值损失25703391138312341276营运能力公允价值变动收益8157165173182总资产周转率019020013015016投资净收益610737286167432510应收账款周转率56935321266623152230营业利润2408022753118531999336860存货周转率027031020020019营业外收支3089000每股指标元利润总额2410922843118531999336860每股收益146131054100194所得税719676415286796013411每股经营现金流349328062038058净利润169131520265671203323448每股净资产12791372152116181807少数股东损益46604829236443328441估值比率归属母公司净利润12253103724203770115007PE1014113127271488764EBITDA2455426913174042592942048PB116108097092082EPS元146131054100194EVEBITDA70073313361003695识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明24TablePageText招商蛇口公告点评广发房地产行业研究小组TableResearchTeam郭镇首席分析师清华大学工学硕士9年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心乐加栋首席分析师复旦大学经济学硕士13年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心邢莘资深分析师上海财经大学应用统计硕士2018年进入广发证券发展研究中心张春娥资深分析师厦门大学硕士2021年加入广发证券发展研究中心欧阳喆高级分析师复旦大学管理学硕士2020年进入广发证券发展研究中心谢淼高级分析师上海交通大学金融学硕士2020年进入广发证券发展研究中心李怡慧研究员伦敦政治经济学院硕士2022年加入广发证券发展研究中心辛恬研究员澳大利亚国立大学会计学硕士2022年加入广发证券发展研究中心胡正维研究员复旦大学国际商务硕士2022年加入广发证券发展研究中心广发证券TableIndustryInvestDescription行业投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘10以上持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-1010卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘10以上广发证券TableCompanyInvestDescription公司投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘15以上增持预期未来12个月内股价表现强于大盘5-15持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-55卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘5以上联系我们TableAddress广州市深圳市北京市上海市香港地址广州市天河区马场路深圳市福田区益田路北京市西城区月坛北上海市浦东新区南泉香港德辅道中189号26号广发证券大厦356001号太平金融大厦街2号月坛大厦18层北路429号泰康保险李宝椿大厦29及30楼31层大厦37楼楼邮政编码510627518026100045200120-客服邮箱gfzqyfgfcomcn法律主体TableLegalDisclaimer声明本报告由广发证券股份有限公司或其关联机构制作广发证券股份有限公司及其关联机构以下统称为广发证券本报告的分销依据不同国家地区的法律法规和监管要求由广发证券于该国家或地区的具有相关合法合规经营资质的子公司经营机构完成广发证券股份有限公司具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格接受中国证监会监管负责本报告于中国港澳台地区除外的分销广发证券香港经纪有限公司具备香港证监会批复的就证券提供意见4号牌照的牌照接受香港证监会监管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