核心观点：
　　再融资收购对价确定为89.28亿元，深投控或成为二股东。22年12月17日公司发布再融资预案，计划发行股份收购前海项目并配套募集资金，收购标的为南油集团24%股权及招商前海实业2.89%股权，交易完成后，公司对于前海蛇口自贸投资发展的持股比例将从36.17%提升至43.00%（提升6.82pct）。23年2月18日，公司发布交易报告（草案），公布交易总对价89.28亿元，按照15.06元/股的价格共发行5.93亿股（占22Q3总股本的7.66%），交易完成后招商局集团、招商局轮船、招商局投资发展合计持有上市公司61.94%股份（交易前为64.83%），深投控持有5.39%的股份，深投控或成为公司第二大股东，其承诺股份上市36个月内不得转让（与招商局投资发展一致），锁定期1年内减持不低于发行价，体现其对公司长期经营表现的信心。
　　非公开发行募资不超85亿元。公司拟非公开发行股份募资不超85亿元，其中，招商局投资发展拟认购金额1亿元-20亿元，募集资金43亿元用于10个项目建设，42亿元用于补流及偿债。
　　23年1月销售排名升至前五，淡季持续补充土储。根据公司经营公告，公司22年全口径拿地金额1283亿元，排名行业第二，体现出较强的扩表能力。23年1月，公司销售金额157.67亿元，同比+4.09%，单月销售排名升至前五，新增郑州、合肥两项目，拿地金额12亿元。
　　盈利预测与投资建议。定增增厚前海权益，前海资源有望加速兑现，本次运作带来的资金，将提升公司整体开发能力。公司强信用、高成长，具备估值催化因素。预计公司22、23年EPS分别为0.54、1.00元/股，我们维持公司合理价值17.91元/股不变，维持“买入”评级。
　　风险提示。行业景气度影响公司经营及业绩；未来利润率的波动；前海、太子湾项目开发进度存在不确定性；再融资方案的不确定性。

研究报告全文：TablePage公告点评房地产开发证券研究报告招商蛇口TableTitle001979SZ公司评级TableInvest买入当前价格1450元融资方案落地大额补流坚定成长决心合理价值1791元前次评级买入TableSummary报告日期2023-02-19核心观点再融资收购对价确定为8928亿元深投控或成为二股东22年12相对市场TablePicQuote表现月17日公司发布再融资预案计划发行股份收购前海项目并配套募集资金收购标的为南油集团24股权及招商前海实业289股权交31易完成后公司对于前海蛇口自贸投资发展的持股比例将从3617提20升至4300提升682pct23年2月18日公司发布交易报告9-2草案公布交易总对价8928亿元按照1506元股的价格共发行0222042206220822102212220223593亿股占22Q3总股本的766交易完成后招商局集团招商-13局轮船招商局投资发展合计持有上市公司6194股份交易前为-246483深投控持有539的股份深投控或成为公司第二大股东招商蛇口沪深300其承诺股份上市个月内不得转让与招商局投资发展一致锁定36期1年内减持不低于发行价体现其对公司长期经营表现的信心分析师TableAuthor郭镇非公开发行募资不超85亿元公司拟非公开发行股份募资不超85亿SAC执证号S0260514080003元其中招商局投资发展拟认购金额1亿元-20亿元募集资金43SFCCENoBNN906亿元用于10个项目建设42亿元用于补流及偿债021-3800363923年1月销售排名升至前五淡季持续补充土储根据公司经营公告guozgfcomcn公司22年全口径拿地金额1283亿元排名行业第二体现出较强的分析师乐加栋扩表能力23年1月公司销售金额15767亿元同比409单SAC执证号S0260513090001月销售排名升至前五新增郑州合肥两项目拿地金额12亿元021-38003642盈利预测与投资建议定增增厚前海权益前海资源有望加速兑现本lejiadonggfcomcn次运作带来的资金将提升公司整体开发能力公司强信用高成长分析师邢莘具备估值催化因素预计公司2223年EPS分别为054100元SAC执证号S0260520070009股我们维持公司合理价值1791元股不变维持买入评级021-38003638风险提示行业景气度影响公司经营及业绩未来利润率的波动前xingshengfcomcn海太子湾项目开发进度存在不确定性再融资方案的不确定性请注意乐加栋邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动盈利预测TableDocReportTableFinance2020A2021A2022E2023E2024E相关研究营业收入百万元129621160643126432172370224058招商蛇口001979SZ销2023-02-12增长率327239-213363300售排名升至前五淡季持续EBITDA百万元2455426913174042592942048补充土储归母净利润百万元12253103724203770115007招商蛇口001979SZ业2023-01-11增长率-24-15-598395绩预减释放存量资产压力EPS元股146131054100194积极销售拿地冲击第一梯队市盈率x9911126714675ROE12103610招商蛇口001979SZ增2022-12-18EVEBITDAx70731329969厚前海权益提升开发实力数据来源公司财务报表广发证券发展研究中心识别风险发现价值TableContacts请务必阅读末页的免责声明16TablePageText招商蛇口公告点评表1招商蛇口股权融资方案信息汇总招商蛇口股权融资方案信息汇总披露时间20221217预案20230218草案股权融资方式发行股份收购资产配套融资深投控深圳国资委100控股持有的南油集团24股权招商局投资发展招商局集团100控股持有收购标的的招商前海实业289股权对公司影响招商蛇口对前海项目持股比例从3617提升至4300提升682pct购买资产发行价格购买资产的股份发行价格为前60个交易日的交易均价1506元股南油集团24的股权对应评估值为67642877万元招商前海实业28866的股权对应评估值为21635051标的资产评估发行股份购万元合计89277928万元买资产情况本次发行股份购买资产的发行股份数量593亿股占22Q3总股本的766其中向深投控发行449亿发行数量股向招商局投资发展发行144亿股深投控获得股份上市36个月内不得转让锁定期满1年内减持不低于发行价招商局投资发展获得股份上市锁定期安排36个月内不得交易或转让发行6个月内如连续20个交易日收盘价低于发行价或交易完成6个月期末收盘价低于发行价的锁定期延长6个月业绩补偿协议招商局投资发展承诺前海实业在23-25年累计实现扣非归母净利润不低于3500万元向不超35名特定投资者发行股份数量不超交易前总股本的30金额不超85亿元其中招商局投资发非公开发行股份展拟认购金额1亿元-20亿元发行股份募定价依据询价发行发行价格不低于定价基准日前20个交易日股票均价的80集资金情况锁定期安排招商局投资发展认购的股份发行结束18个月内不得转让其他对象6个月内不得转让募集资金用途43亿元用于10个项目建设42亿元用于补流1有权国资管理单位对资产评估报告履行备案程序2有权国资管理单位就本次交易方案出具正式批复尚需获得的备案和核准3上市公司股东大会审议通过本次交易方案4中国证监会核准或同意注册数据来源招商蛇口股权融资方案预案及草案广发证券发展研究中心表2招商蛇口发行股份募集资金用途序号项目名称项目总投资额亿元募集资金计划使用金额亿元1长春公园1872项目285902沈阳招商公园1872项目422843重庆招商渝天府项目175754上海虹桥公馆三期项目612555重庆招商1872项目121426合肥臻和园项目254207徐州山水间花园二期项目260208合肥滨奥花园项目426209郑州招商时代锦宸苑项目531410南京百家臻园项目2571011补充流动资金及偿还债务420420合计3284850数据来源招商蛇口股权融资方案预案及草案广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明26TablePageText招商蛇口公告点评图1招商蛇口及前海蛇口自贸投资股权关系22年12月17日交易前国务院国资委100招商局集团深圳国资委深圳前海管理局1006489100招商局投资发展招商蛇口100招商港口南油控股深投控7624南油集团3565前海平方34171428916053289招商前海实业前海投控5050收购前招商蛇口持有前海项目的比例为3617深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司前海项目16056576353417763289503617收购后100100招商蛇口持有前海项目的比例为4300提升682pct招商驰迪前海鸿昱160534173289289504300总建面2129万方19评估值64408亿元总建面26715万方19评估值72908亿元数据来源22年12月17日招商蛇口发行股份购买资产并募集资金预案广发证券发展研究中心表3龙头房企2023-2025股东回报规划2023E2024E2025E公司2023-2025股东回报规划分红率分红率分红率万科任何3个连续年度内公司以现金方式累计分配的利润不少于最近3年实现的年均可分配利润的30未303030A来三年内公司计划每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的可分配利润的30保利公司2023年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例不低于25公司2024年至2025年每年252020发展现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于201发展阶段不易区分但有重大资金支出安排的每年以现金方式分配的利润应不低于上一年度实现的可招商分配利润的102成熟期无重大资金安排成熟期有重大资金安排成长期有重大资金安排现金分红101010蛇口最低分别为8040201每年以现金分红方式分配的利润不少于当年实现的可分配利润的10且未来三年以现金的方式累计华发分配的利润不少于未来三年实现的年均可分配利润的302成熟期无重大资金安排成熟期有重大资101010股份金安排成长期有重大资金安排现金分红最低分别为804020数据来源2023-2025股东回报规划广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明36TablePageText招商蛇口公告点评资产负债表TableFinanceDetail单位百万元现金流量表单位百万元至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E流动资产57552765305882414410171581207069经营活动现金流2762225977490930384597货币资金8930679533498876215468169净利润169131520265671203323448应收及预付107260134705142942154578154470折旧摊销13871732176318681981存货360793417636610227779339963342营运资金变动-135547106517-19684-18445-30388其他流动资产1816821184210882108821088其它144869-974741626475829556非流动资产161631203145219002241094267309投资活动现金流-4818-24277-20964-19127-22286长期股权投资40124615617428589640109250资本支出-4233-10007-8749-4373-4467固定资产4365923496951027710894投资变动2901231698-12215-14754-17819在建工程969465235841775938其他-29596-45967000无形资产19562853285328532853筹资活动现金流-7894-11161-135912835523704其他长期资产114216129033129811134147138375银行借款112142116568338658572981349资产总计737157856203104314712582521474378股权融资1889827016000流动负债373787428079617797777523945454其他-39309-41214-10258-11494-14342短期借款177173628135461457416270现金净增加额14793-9612-29646122666015应付及预收154247345388526532688834842341期初现金余额7420388995793834973762003其他流动负债20182379062777207411586843期末现金余额8899579383497376200368018非流动负债110013151370134410177757202503长期借款7771510778095765138190161813应付债券2264126105261052610526105其他非流动负债965817485125411346214586负债合计4838005794487522079552801147957股本79237923792379237923资本公积1406814189150291656919571主要财务比率留存收益6231866071694347559587600至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E归属母公司股东权益101370108671120491128192143199成长能力少数股东权益151987168084170448174780183221营业收入增长327239-213363300负债和股东权益737157856203104314712582521474378营业利润增长-85-55-479687844归母净利润增长-236-153-595832949获利能力利润表单位百万元毛利率287255202207252至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E净利率130955270105营业收入129621160643126432172370224058ROE121953560105营业成本92435119723100905136680167571ROIC5754264064营业税金及附加90549681279038127598偿债能力销售费用29863914361739994523资产负债率656677721759779管理费用19792145243526733009净负债比率263331405480544研发费用9461067104411461290流动比率154153133131128财务费用22242006318537504624速动比率055052033028024资产减值损失25703391138312341276营运能力公允价值变动收益8157165173182总资产周转率019020013015016投资净收益610737286167432510应收账款周转率56935321266623152230营业利润2408022753118531999336860存货周转率027031020020019营业外收支3089000每股指标元利润总额2410922843118531999336860每股收益146131054100194所得税719676415286796013411每股经营现金流349328062038058净利润169131520265671203323448每股净资产12791372152116181807少数股东损益46604829236443328441估值比率归属母公司净利润12253103724203770115007PE993110826701457748EBITDA2455426913174042592942048PB113106095090080EPS元146131054100194EVEBITDA7007331322994689识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明46TablePageText招商蛇口公告点评广发房地产行业研究小组TableResearchTeam郭镇首席分析师清华大学工学硕士9年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心乐加栋首席分析师复旦大学经济学硕士13年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心邢莘资深分析师上海财经大学应用统计硕士2018年进入广发证券发展研究中心张春娥资深分析师厦门大学硕士2021年加入广发证券发展研究中心欧阳喆高级分析师复旦大学管理学硕士2020年进入广发证券发展研究中心谢淼高级分析师上海交通大学金融学硕士2020年进入广发证券发展研究中心李怡慧研究员伦敦政治经济学院硕士2022年加入广发证券发展研究中心辛恬研究员澳大利亚国立大学会计学硕士2022年加入广发证券发展研究中心胡正维研究员复旦大学国际商务硕士2022年加入广发证券发展研究中心广发证券TableIndustryInvestDescription行业投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘10以上持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-1010卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘10以上广发证券TableCompanyInvestDescription公司投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘15以上增持预期未来12个月内股价表现强于大盘5-15持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-55卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘5以上联系我们TableAddress广州市深圳市北京市上海市香港地址广州市天河区马场路深圳市福田区益田路北京市西城区月坛北上海市浦东新区南泉香港德辅道中189号26号广发证券大厦356001号太平金融大厦街2号月坛大厦18层北路429号泰康保险李宝椿大厦29及30楼31层大厦37楼楼邮政编码510627518026100045200120-客服邮箱gfzqyfgfcomcn法律主体TableLegalDisclaimer声明本报告由广发证券股份有限公司或其关联机构制作广发证券股份有限公司及其关联机构以下统称为广发证券本报告的分销依据不同国家地区的法律法规和监管要求由广发证券于该国家或地区的具有相关合法合规经营资质的子公司经营机构完成广发证券股份有限公司具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格接受中国证监会监管负责本报告于中国港澳台地区除外的分销广发证券香港经纪有限公司具备香港证监会批复的就证券提供意见4号牌照的牌照接受香港证监会监管负责本报告于中国香港地区的分销本报告署名研究人员所持中国证券业协会注册分析师资质信息和香港证监会批复的牌照信息已于署名研究人员姓名处披露重要TableImportant声明Notices识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明56TablePageText招商蛇口公告点评广发证券股份有限公司及其关联机构可能与本报告中提及的公司寻求或正在建立业务关系因此投资者应当考虑广发证券股份有限公司及其关联机构因可能存在的潜在利益冲突而对本报告的独立性产生影响投资者不应仅依据本报告内容作出任何投资决策投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或者口头承诺均为无效本报告署名研究人员联系人以下均简称研究人员针对本报告中相关公司或证券的研究分析内容在此声明1本报告的全部分析结论研究观点均精确反映研究人员于本报告发出当日的关于相关公司或证券的所有个人观点并不代表广发证券的立场2研究人员的部分或全部的报酬无论在过去现在还是将来均不会与本报告所述特定分析结论研究观点具有直接或间接的联系研究人员制作本报告的报酬标准依据研究质量客户评价工作量等多种因素确定其影响因素亦包括广发证券的整体经营收入该等经营收入部分来源于广发证券的投资银行类业务本报告仅面向经广发证券授权使用的客户特定合作机构发送不对外公开发布只有接收人才可以使用且对于接收人而言具有保密义务广发证券并不因相关人员通过其他途径收到或阅读本报告而视其为广发证券的客户在特定国家或地区传播或者发布本报告可能违反当地法律广发证券并未采取任何行动以允许于该等国家或地区传播或者分销本报告本报告所提及证券可能不被允许在某些国家或地区内出售请注意投资涉及风险证券价格可能会波动因此投资回报可能会有所变化过去的业绩并不保证未来的表现本报告的内容观点或建议并未考虑任何个别客户的具体投资目标财务状况和特殊需求不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的投资建议本报告发送给某客户是基于该客户被认为有能力独立评估投资风险独立行使投资决策并独立承担相应风险本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券认为可靠但广发证券不对其准确性完整性做出任何保证报告内容仅供参考报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责任除非法律法规有明确规定客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策如有需要应先咨询专业意见广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告本报告反映研究人员的不同观点见解及分析方法并不代表广发证券的立场广发证券的销售人员交易员或其他专业人士可能以书面或口头形式向其客户或自营交易部门提供与本报告观点相反的市场评论或交易策略广发证券的自营交易部门亦可能会有与本报告观点不一致甚至相反的投资策略报告所载资料意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断可随时更改且无需另行通告广发证券或其证券研究报告业务的相关董事高级职员分析师和员工可能拥有本报告所提及证券的权益在阅读本报告时收件人应了解相关的权益披露若有本研究报告可能包括和或描述呈列期货合约价格的事实历史信息信息请注意此信息仅供用作组成我们的研究方法分析中的部分论点依据证据以支持我们对所述相关行业公司的观点的结论在任何情况下它并不明示或暗示与香港证监会第5类受规管活动就期货合约提供意见有关联或构成此活动权益披露TableInterestDisclosure1广发证券香港跟本研究报告所述公司在过去12个月内并没有任何投资银行业务的关系版权声明TableCopyright未经广发证券事先书面许可任何机构或个人不得以任何形式翻版复制刊登转载和引用否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版复制刊登转载和引用者承担识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明66