事件描述
　　近期，市场关注居民提前归还按揭贷款的现象及其影响。2022年个人住房贷款净新增金额大幅走低，四季度甚至净减少1100亿元，1月居民中长贷延续同比少增，还贷意愿明显升温。但随着近期监管介入指导银行，同时房地产市场预期回暖，我们判断“还贷潮”将逐步收敛。虽然短期预计仍有部分客户还贷，但预期已企稳，银行存量房贷的利率预计也将保持稳定。
　　事件评论
　　逻辑一：监管开始严查经营贷违规使用，将大幅减少按揭贷款置换。2022年二、三季度，个人住房贷款只净新增200、500亿元，四季度甚至净减少1100亿元，形成缩表。我们判断，一方面新房销售大幅下滑，另一方面存量按揭贷款被提前归还。部分居民的存量房贷利率较高，例如2018~2021年期间平均新发放房贷的利率相比LPR报价明显溢价，同时居民对未来投资回报率的预期快速走低。此外，部分居民可能使用当前利率更低的经营贷等产品进行置换，这会触及合规风险。近期，监管层督促银行严查经营贷、消费贷等违规使用，我们认为将明显减缓以置换方式归还按揭贷款的情形。
　　逻辑二：市场预期企稳，监管保障居民合规还贷权力，同时房地产销售回暖。引发居民提前还贷的核心驱动因素在于预期。从居民行为预期角度，监管近期要求银行不得为居民提前还贷设置障碍，这虽然可能会加速短期内部分居民的提前还贷行为，但实际上有助于稳定预期，避免预期负反馈。从房地产及经济预期角度，去年四季度政策底确立后，今年二手房交易已经明显升温，预计逐步向一手房传导，这也有利于提振购房需求及经济企稳预期。从利率预期角度，近期LPR保持稳定，2月5年期LPR依然维持4.30%水平，这也有助于市场形成利率企稳的预期，减轻居民对长期投资回报率的悲观担忧。
　　预计存量按揭贷款利率将保持稳定，不会对银行净息差造成额外冲击。此前由于居民提前还贷的压力，市场关注政策层面是否会下调存量按揭贷款的利率。由于个人住房贷款是目前大型银行最优质的资产，占比也相当高，且相当一部分存量房贷的利率水平仍然较高，如果调整，会对银行的净息差造成额外冲击。我们判断，由于目前银行已经在小微、对公等领域持续让利，叠加去年五年期LPR下调35BP，今年以住房贷款为主的中长期贷款本身就需要重定价，对净息差造成挤压。如果再下调存量房贷利率，会对净息差造成额外的压力，影响经营稳定性。因此，预计存量房贷利率将保持稳定。
　　按揭贷款波动对国股行影响更明显，城、农商行相对稳定。由于国有大行和股份行的贷款结构中，个人住房贷款占比高，达到20%~32%，因此提前还贷或利率下行，对其基本面的影响更明显。由于今年按揭贷款重定价影响，预计2023年国股行净息差将收窄5~6BP，且主要体现在一季度，形成收入增速低点。如果存量按揭贷款利率不调整，市场对大型银行短期的收入增速压力预期充分。城、农商行受按揭贷款的影响较小，本身业务存量占比低，同时各区域的房贷利率溢价程度也有差异，不少城商行今年以来按揭贷款余额仍保持正增长，对居民提前还款的感受并不明显。
　　风险提示
　　1、经济下行压力加大；
　　2、居民信贷需求持续低迷。

研究报告全文：丨证券研究报告丨行业研究丨点评报告丨银行展望按揭贷款市场的波动将逐步平抑TableTitle报告要点近期市场关注居民提前归还按揭贷款的现象及其影响TableSummary2022年个人住房贷款净新增金额大幅走低四季度甚至净减少1100亿元1月居民中长贷延续同比少增还贷意愿明显升温但随着近期监管介入指导银行同时房地产市场预期回暖我们判断还贷潮将逐步收敛虽然短期预计仍有部分客户还贷但预期已企稳银行存量房贷的利率预计也将保持稳定分析师及联系人TableAuthor马祥云SACS0490521120002请阅读最后评级说明和重要声明丨证券研究报告丨2023-02-20cjzqdt11111银行TableTitle2行业研究丨点评报告展望按揭贷款市场的波动将逐步平抑TableRank投资评级看好丨维持事件描述TableSummary2市场表现对比图近12个月近期市场关注居民提前归还按揭贷款的现象及其影响2022年个人住房贷款净新增金额大TableChart银行沪深300指数幅走低四季度甚至净减少1100亿元1月居民中长贷延续同比少增还贷意愿明显升温但0随着近期监管介入指导银行同时房地产市场预期回暖我们判断还贷潮将逐步收敛虽-8-16然短期预计仍有部分客户还贷但预期已企稳银行存量房贷的利率预计也将保持稳定-242022-22022-62022-102023-2事件评论资料来源Wind逻辑一监管开始严查经营贷违规使用将大幅减少按揭贷款置换2022年二三季度个人住房贷款只净新增200500亿元四季度甚至净减少1100亿元形成缩表我们相关研究判断一方面新房销售大幅下滑另一方面存量按揭贷款被提前归还部分居民的存量房贷利率较高例如20182021年期间平均新发放房贷的利率相比LPR报价明显溢价TableReport信贷历史新高居民仍待复苏1月社融金同时居民对未来投资回报率的预期快速走低此外部分居民可能使用当前利率更低的经融数据点评2023-02-13营贷等产品进行置换这会触及合规风险近期监管层督促银行严查经营贷消费贷等2022年四季度贷款投向报告基建制造中长违规使用我们认为将明显减缓以置换方式归还按揭贷款的情形贷大幅放量按揭负增长2023-02-05银行股展望信贷开门红复苏正起航2023-逻辑二市场预期企稳监管保障居民合规还贷权力同时房地产销售回暖引发居民提01-30前还贷的核心驱动因素在于预期从居民行为预期角度监管近期要求银行不得为居民提前还贷设置障碍这虽然可能会加速短期内部分居民的提前还贷行为但实际上有助于稳定预期避免预期负反馈从房地产及经济预期角度去年四季度政策底确立后今年二手房交易已经明显升温预计逐步向一手房传导这也有利于提振购房需求及经济企稳预期从利率预期角度近期LPR保持稳定2月5年期LPR依然维持430水平这也有助于市场形成利率企稳的预期减轻居民对长期投资回报率的悲观担忧预计存量按揭贷款利率将保持稳定不会对银行净息差造成额外冲击此前由于居民提前还贷的压力市场关注政策层面是否会下调存量按揭贷款的利率由于个人住房贷款是目前大型银行最优质的资产占比也相当高且相当一部分存量房贷的利率水平仍然较高如果调整会对银行的净息差造成额外冲击我们判断由于目前银行已经在小微对公等领域持续让利叠加去年五年期LPR下调35BP今年以住房贷款为主的中长期贷款本身就需要重定价对净息差造成挤压如果再下调存量房贷利率会对净息差造成额外的压力影响经营稳定性因此预计存量房贷利率将保持稳定按揭贷款波动对国股行影响更明显城农商行相对稳定由于国有大行和股份行的贷款结构中个人住房贷款占比高达到2032因此提前还贷或利率下行对其基本面的影响更明显由于今年按揭贷款重定价影响预计2023年国股行净息差将收窄56BP且主要体现在一季度形成收入增速低点如果存量按揭贷款利率不调整市场对大型银行短期的收入增速压力预期充分城农商行受按揭贷款的影响较小本身业务存量占比低同时各区域的房贷利率溢价程度也有差异不少城商行今年以来按揭贷款余额仍保持正增长对居民提前还款的感受并不明显风险提示1经济下行压力加大更多研报请访问2居民信贷需求持续低迷长江研究小程序请阅读最后评级说明和重要声明行业研究点评报告图12022年个人住房贷款净新增金额跳降四季度下降1100亿元图22023年1月居民中长期贷款新增金额同比大幅少增亿元单季度个人住房贷款贷款净新增规模亿元2019202020212022202314000121001230012300109001000012000109001020010800910095001000085007900800080005200600060004000400020002005002000002000110020001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月201906201909201912202003202006202009202012202103202106202109202112202203202206202209202212资料来源中国人民银行长江证券研究所资料来源中国人民银行长江证券研究所图32023年2月LPR报价继续保持稳定5年期维持430图42022年四季度新发放住房贷款利率加速降低至426LPR1年期LPR5年期新发放贷款加权平均利率其中一般性贷款49480其中企业贷款其中个人住房贷款48465854746046457544445434156542430415542640385394538385370373653635201306201312201406201412201506201512201606201612201706201712201806201812201906201912202006202012202106202112202206202212201910201912202002202004202006202008202010202012202102202104202106202108202110202112202202202204202206202208202210202212202302资料来源中国人民银行长江证券研究所资料来源中国人民银行长江证券研究所图52023年以来14城二手房成交面积明显增长接近于2021年高位水平14城二手房成交面积7天移动平均30252019202120202320201520221050正月初一正月初三正月初五正月初七正月初九正月十一正月十三正月十五正月十七正月十九正月廿一正月廿三正月廿五正月廿七正月廿九二月初一二月初三二月初五二月初七二月初九二月十一二月十三二月十五二月十七二月十九二月廿一二月廿三二月廿五二月廿七二月廿九20192020202120222023资料来源Wind长江证券研究所请阅读最后评级说明和重要声明34行业研究点评报告投资评级说明行业评级报告发布日后的12个月内行业股票指数的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为看好相对表现优于同期相关证券市场代表性指数中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平看淡相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数公司评级报告发布日后的12个月内公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于10增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在510之间中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5无投资评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级相关证券市场代表性指数说明A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以恒生指数为基准办公地址上海TableContact武汉Add浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座29层Add武汉市江汉区淮海路88号长江证券大厦37楼PC200122PC430015北京深圳Add西城区金融街33号通泰大厦15层Add深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场3期36楼PC100032PC518048分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点作者所得报酬的任何部分不曾与不与也不将与本报告中的具体推荐意见或观点而有直接或间接联系特此声明重要声明长江证券股份有限公司具有证券投资咨询业务资格经营证券业务许可证编号10060000本报告仅限中国大陆地区发行仅供长江证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证也不保证所包含信息和建议不发生任何变更本公司已力求报告内容的客观公正但文中的观点结论和建议仅供参考不包含作者对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可以发出其他与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告本报告所反映研究人员的不同观点见解及分析方法并不代表本公司或其他附属机构的立场本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司及作者在自身所知情范围内与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制静默措施的利益冲突本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用须注明出处为长江证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改刊载或者转发本证券研究报告或者摘要的应当注明本报告的发布人和发布日期提示使用证券研究报告的风险未经授权刊载或者转发本报告的本公司将保留向其追究法律责任的权利财务报表及指标预测请阅读最后评级说明和重要声明44