核心观点：
　　受春节假期影响，境内地产债发行规模环比降幅明显，净融资额再度滑落至负值区间；“第二支箭”政策持续发力，1月共计4家民营地产企业由中债增进公司提供担保发债。
　　1月地产债信用利差小幅修复，其中地产融资政策持续发力带来民营地产债信用利差大幅收敛，但国企和民企之间利差分化仍然显著；二级市场价格异动减少，交易活跃度下降，市场情绪趋于稳定。
　　1月新增1家房企实质性违约，新增展期规模仍在扩大，信用风险仍需关注。
　　展望后市，房企融资规模的改善、信用风险的下降仍有赖政策的持续引导和楼市的趋势性回暖。开年以来政策持续发力助推房地产回归良性循环：1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制；1月13日，有关部门起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，同日银保监会以视频形式召开2023年工作会议，强调落实“金融十六条”措施，“因城施策”实施差别化信贷政策，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。然而，高频数据显示，1月1日-2月14日30大中城市日均成交套数仅为2644套，仍低于去年同期日均3307套的水平，楼市趋势性回暖信号尚未出现，后续还需持续关注政策落地效果。

研究报告全文：房企融资支持力度未减受节日影响首月发行规模有所回落2023年1月境内地产债运行情况报告分析师唐晓琳闫骏核心观点受春节假期影响境内地产债发行规模环比降幅明显净融资额再度滑落至负值区间第二支箭政策持续发力1月共计4家民营地产企业由中债增进公司提供担保发债1月地产债信用利差小幅修复其中地产融资政策持续发力带来民营地产债信用利差大幅收敛但国企和民企之间利差分化仍然显著二级市场价格异动减少交易活跃度下降市场情绪趋于稳定1月新增1家房企实质性违约新增展期规模仍在扩大信用风险仍需关注展望后市房企融资规模的改善信用风险的下降仍有赖政策的持续引导和楼市的趋势性回暖开年以来政策持续发力助推房地产回归良性循环1月5日央行银保监会发布通知决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制1月13日有关部门起草改善优质房企资产负债表计划行动方案同日银保监会以视频形式召开2023年工作会议强调落实金融十六条措施因城施策实施差别化信贷政策推动房地产业向新发展模式平稳过渡然而高频数据显示1月1日-2月14日30大中城市日均成交套数仅为2644套仍低于去年同期日均3307套的水平楼市趋势性回暖信号尚未出现后续还需持续关注政策落地效果报告正文一受春节假期影响境内地产债发行规模环比降幅明显净融资额再度滑落至负值区间第二支箭政策持续发力1月共计4家民营地产企业由中债增进公司提供担保发债1月共计19家房地产企业发行境内信用债22只合计发行规模为32918亿元净融资额为-2272亿元具体看境内地产债发行规模环比降幅明显净融资额再度滑落至负值区间从债券发行数量来看1月共计发行境内地产债22只较去年同期减少1只但仅为上月发行数量的一半从债券发行规模来看1月境内地产债发行规模为32918亿元同比增长4858存在去年同期低基数的影响较去年2月1增长4815显示发行量显著高于去年春节月份但环比仍存在2816的降幅从净融资额来看1月发行规模再度下滑致净融资额重回负值区间为-2272亿元整体来看1月地产债发行规模的下降主要为春节假期的影响政策方面开年以来地产政策仍在持续发力预期对地产债发行规模将产生积极影响图表12022年-2023年1月境内地产债发行和到期情况单位亿元数据来源Wind东方金诚第二支箭仍在发力4家民营房企通过中债增进公司担保发债但民营房企的融资规模仍处较低水平1月共计19家房地产企业发行境内信用债其中包含4家民营房企分别为广州合景控股集团有限公司广州番禺雅居乐房地产开发有限公司厦门中骏集团有限公司和新希望五新实业集团有限公司均由中债增信提供全额无条件不可撤销连带责任担保政策支持房企出现进一步信用资质下沉不再局限头部房企从发行规模来看1月民营企业合计发行规模为44亿元同比下降4811环比下降7130从发行结构来看1月民企发行规模占发行总量的1337占比较上月下降2009个百分点总体看民企地产债发行规模下滑显著图表22022年-2023年1月境内地产债发行结构单位亿元2数据来源Wind东方金诚优质房企发行数量下降致地产债发行利率显著上升1月地产债发行期限以3年期居多其中AAA级主体发行3年期地产债5只加权平均发行利率为460较上月提升129bp而1月信用债整体发行利率较去年12月下降11bp其中AAA级下降幅度为28bp除样本量较低带来的影响外我们认为1月AAA级地产债发行利率显著上升主要是由优质房企发行数量明显下降所致去年12月有较多AAA级优质房企3年期债券发行利率低于3而1月这类房企发债数量明显下降图表32023年1月境内地产债加权平均融资利率1及同比环比数据2023年1月2022年12月2022年1月AAAAAAAAAAAAAAAAAAAAA期限数平均数平均数平均数平均数平均数平均数平均数平均数平均量利率量利率量利率量利率量利率量利率量利率量利率量利率1Y------24701590--------2Y13791357151744403504--1365--24713Y546034223450153311400--9328----5Y------6273----4361----数据来源Wind东方金诚二1月地产债信用利差小幅修复其中地产融资政策持续发力带来民营地产债信用利差大幅收敛但国企和民企之间利差分化仍然显著二级市场价格异动减少交易活跃度下降市场情绪趋于稳定1月地产债信用利差小幅收窄其中民营地产债信用利差修复较为显著具体看1月末地产债信用利差29040bp较上月下降1738bp其中国有房企地产债信用利差15891bp较上月下降18311平均融资利率采用加权平均法计算权重为发行量计算范围包括超短期融资资券一般短期融资券一般中期票据一般公司债一般企业债和定向工具几类券种中主体级别在AA级及以上期限为1235年期的债券单位为3民营地产债信用利差则由上月的291117大幅收窄至118774bp降幅达172343bp1月地产债信用利差修复主要有三点原因一是受信用债二级市场价格走势影响信用债利差整体呈现收敛态势二是2022年底的理财赎回潮影响逐渐弱化国企地产债信用利差小幅修复三是由于地产融资政策对民营房企支持力度不减市场情绪得以修复不过国企和民企之间地产债利差分化仍然严重图表42023年1月地产债利差变化趋势单位bp1月地产债二级市场交易活跃度下降当月成交额仅为50319亿元环比下降6842从历史成交来看1月一般是信用债成交淡季今年叠加春节长假影响使地产债成交更加清淡图表52022年-2023年1月地产债二级市场成交额单位亿元数据来源Wind东方金诚41月地产债二级市场单日价格偏离幅度超10的债券共计41只涉及15家房企2从波动的频次来看当月地产债价格偏离幅度超10的情况共计发生104次较上月减少109次且涨幅超10的频次多于跌超10的频次具体看单日跌幅超10的频次为40次其中跌幅超30的频次为13次涉及5家房企分别为碧桂园集团阳光城集团旭辉集团上海宝龙实业和佳源创盛图表62023年1月地产债二级市场价格异动情况统计偏离幅度超10跌幅超10跌幅超30涉及涉及涉及涉及涉及涉及月份次次次数债券主体债券主体债券主体涉及主体明细数数数量数量数量数量数量数量1月104411540261013105阳光城碧桂园上海宝龙实业旭辉佳源创盛数据来源iFind东方金诚三1月新增1家房企实质性违约但新增展期规模仍在扩大信用风险仍需关注1月无境内评级机构下调房地产企业级别房地产行业新增违约债券10只3从风险主体来看共涉及10家房企其中荣盛房地产发展股份有限公司为新增违约主体从违约规模来看1月新增违约规模为46亿元新增展期规模为14602亿元图表7境内地产债2021年至今新增违约及展期情况统计4新增违约新增展期新增违约日期新增违约主体数量新增展期主体名单主体数量主体数量展期规模亿元52021年1月----0132021年2月----9442021年3月2华夏幸福重庆协信远创实业--158832021年4月----29102021年5月----66092021年6月15062021年7月1四川蓝光1泛海控股36892021年8月1泛海控股--38292021年9月---60762021年10月--1新力地产3612021年11月--2阳光城集团花样年集团17282021年12月--1北京鸿坤伟业20342022年1月--1恒大地产8132022年2月1福建阳光--3772本部分数据来源于iFind价格偏离幅度交易日期的最高净价或最低净价-交易日期的昨日收盘净价交易日期的昨日收盘净价后文所述跌幅超过1030等数据源与此相同分别为价格偏离幅度低于-10和-30的债券3新增违约债券10只其中4只为未按时兑付本息6只为展期4本报告对同一母公司的违约展期主体进行了合并统计例如2022年2月和3月福建阳光和阳光城集团先后发生违约统计时计为1家主体发生违约并将2022年2月福建阳光的违约计为首次违约5新增违约展期规模为逾期本金和逾期利息的合计值52022年3月--2深圳龙光正荣地产86512022年4月--2融创集团富力地产104952022年5月--2世茂股份金科地产154492022年6月1北京鸿坤伟业1融侨集团11753奥园集团融信集团冠城大通2022年7月--7佳源创盛宝龙实业当代置业20349厦门禹州2022年8月--2中天金融石家庄泰勒127832022年9月1广西万通地产1广州时代控股130952022年10月1金科地产--85952022年11月--1鑫苑置业169542022年12月----113342023年1月1荣盛--15062合计9-24-191295数据来源iFindWind东方金诚整理展望后市房企融资规模的改善信用风险的下降仍有赖政策的持续引导和楼市的趋势性回暖开年以来政策持续发力助推房地产回归良性循环1月5日央行银保监会发布通知决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制1月13日有关部门起草改善优质房企资产负债表计划行动方案同日银保监会以视频形式召开2023年工作会议强调落实金融十六条措施因城施策实施差别化信贷政策推动房地产业向新发展模式平稳过渡然而高频数据显示1月1日-2月14日30大中城市日均成交套数仅为2644套仍低于去年同期日均3307套的水平楼市趋势性回暖信号尚未出现后续还需持续关注政策落地效果权利及免责声明本研究报告及相关的信用分析数据模型软件研究观点等所有内容的著作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有东方金诚保留一切与此相关的权利任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改复制逆向工程销售分发储存引用或以任何方式传播未获书面授权的机构及人士不应获取或以任何方式使用本研究报告东方金诚对本研究报告的未授权使用超授权使用和非法使用等不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任本研究报告中引用的标明出处的公开资料其合法性真实性准确性完整性均由资料提供方或及发布方负责东方金诚对该等资料进行了合理审慎的核查但不应视为东方金诚对其合法性真实性准确性及完整性提供了任何形式的保证本研究报告的结论是在最初发表本报告日期当日按照东方金诚的研究流程及标准做出的独立判断遵循了客观公正的原则未受第三方组织或个人的干预和影响东方金诚可能不时补充修订或更新有关信息也可能发出其他与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告但没有义务和责任更新本报告并通知报告使用者6