核心观点：
　　2022年，共计75家房地产开发企业发行境内地产债，合计发行债券378只，发行规模为4089.89亿元。与去年同期相比，发行人数量、债券数量和发行规模分别下降27.88%、16.37%和12.65%；2022年境内地产债到期规模为4333.14亿元，净融资额为-243.25亿元。
　　受行业负面事件冲击，市场悲观预期不断加深，2022年房企融资难度升级，境内地产债发行规模小幅收缩，民企地产债发行规模跌至历史低位，直至12月出现边际改善。
　　2022年地产行业深陷历史低谷，地产政策聚焦于房企纾困和“保交楼”，供给侧支持力度持续加码，尤其是11月后“三支箭”相继落地在一定程度上扭转了市场极致悲观情绪。不过，需求侧政策宽松力度不及预期，年内楼市回暖预期频频落空，一定程度上限制了供给侧政策实施效果。
　　2022年，市场对地产行业悲观预期加深，民企地产债利差飙升，并与央国企地产债利差走势显著分化；由于市场情绪异常敏感，地产债二级市场价格异动频次明显增多、交易活跃度提升。
　　2022年，境内信用债展期数量大幅增加，展期成为民营房企避免实质性违约、缓解短期流动性压力的重要方式。
　　受美债收益率大幅抬升、房企信用风险持续暴露等冲击，房企境外债融资缺口显著扩大；2022年房企信用风险升级，境外债新增违约数量大幅增加。
　　展望2023年，在支持政策持续发力，楼市有望企稳回暖的带动下，预计地产债发行规模将超过2022年。一是2023年政策方向仍将利好房地产行业回暖。1月13日，银保监会以视频形式召开2023年工作会议，其中提到努力促进金融与房地产正常循环，坚持“房住不炒”定位，落实“金融十六条”措施，“因城施策”实施差别化信贷政策，推动房地产业向新发展模式平稳过渡；二是在政策利好的情况下，楼市有望在年底前迎来趋势性回暖，进而带动房企自身造血能力和融资能力的实质性改善；三是鉴于2023年债务到期规模仍处于较高水平，“第二支箭”仍将是房企滚续债务、缓解到期压力的重要融资途径。2023年境内地产债到期规模为3067.32亿元，且存在大量展期债券到期；地产美元债2023年到期规模为661.50亿美元，同比增加3.86%；四是通胀压力下美联储加息在上半年见顶，2023年下半年出现降息的可能性不大，美债收益率高位运行将使房企境外融资成本维持高位，加之2022年底境内房地产融资渠道已全面打开，预计2023年房企将更倾向于通过境内融资来替代部分境外融资，这将进一步推动房企境内信用债融资需求增长。

研究报告全文：年内民企地产债发行量跌至冰点保交楼和房企纾困政策双向发力2022年地产债回顾与展望分析师唐晓琳赵怡畅核心观点2022年共计75家房地产开发企业发行境内地产债合计发行债券378只发行规模为408989亿元与去年同期相比发行人数量债券数量和发行规模分别下降27881637和12652022年境内地产债到期规模为433314亿元净融资额为-24325亿元受行业负面事件冲击市场悲观预期不断加深2022年房企融资难度升级境内地产债发行规模小幅收缩民企地产债发行规模跌至历史低位直至12月出现边际改善2022年地产行业深陷历史低谷地产政策聚焦于房企纾困和保交楼供给侧支持力度持续加码尤其是11月后三支箭相继落地在一定程度上扭转了市场极致悲观情绪不过需求侧政策宽松力度不及预期年内楼市回暖预期频频落空一定程度上限制了供给侧政策实施效果2022年市场对地产行业悲观预期加深民企地产债利差飙升并与央国企地产债利差走势显著分化由于市场情绪异常敏感地产债二级市场价格异动频次明显增多交易活跃度提升2022年境内信用债展期数量大幅增加展期成为民营房企避免实质性违约缓解短期流动性压力的重要方式受美债收益率大幅抬升房企信用风险持续暴露等冲击房企境外债融资缺口显著扩大2022年房企信用风险升级境外债新增违约数量大幅增加展望2023年在支持政策持续发力楼市有望企稳回暖的带动下预计地产债发行规模将超过2022年一是2023年政策方向仍将利好房地产行业回暖1月13日银保监会以视频形式召开2023年工作会议其中提到努力促进金融与房地产正常循环坚持房住不炒定位落实金融十六条措施因城施策实施差别化信贷政策推动房地产业向新发展模式平稳过渡二是在政策利好的情况下楼市有望在年底前迎来趋势性回暖进而带动房企自身造血能力和融资能力的实质性改善三是鉴于2023年债务到期规模仍处于较高水平第二支箭仍将是房企滚续债务缓解到期压力的重要融资途径2023年境内地产债到期规模为306732亿元且存在大量展期债券到期地产美元债2023年到期规模为66150亿美元同比增加386四是通胀压力下美联储加息在上半年见顶2023年下半年出现降息的可能性不大美债收益率高位运行将使房企境1外融资成本维持高位加之2022年底境内房地产融资渠道已全面打开预计2023年房企将更倾向于通过境内融资来替代部分境外融资这将进一步推动房企境内信用债融资需求增长报告正文一受行业负面事件冲击市场悲观预期不断加深2022年房企融资难度升级境内地产债发行规模小幅收缩民企地产债发行规模跌至历史低位直至12月出现边际改善2022年共计75家房地产开发企业发行境内地产债合计发行债券378只发行规模为408989亿元与去年同期相比发行人数量债券数量和发行规模分别下降27881637和12652022年境内地产债到期规模为433314亿元净融资额为-24325亿元同比回升8573年内有6个月净融资额为负年内政策持续利好房企融资但至年末民企地产债发行才现边际改善2022年地产债发行量阶段性特征明显1-2月延续2021年下半年楼市降温房企融资环境遇冷趋势地产债发行规模维持低位3-7月地产政策宽松力度加大地产债发行规模出现回升但此阶段地产债发行以国企为主民营房企地产债发行依然不畅8-11月受多地停工断贷事件持续发酵多家头部民营房企信用风险暴露以及全国楼市回暖不及预期等因素影响市场悲观预期进一步加深地产债发行量再度下滑直至三支箭陆续落地为市场注入强心剂12月地产债发行规模迎来反弹尤其是民企地产债发行规模回升显著创年内最高图表12021-2022年境内地产债发行量单位亿元数据来源Wind东方金诚整理2受融创等头部房企信用风险事件冲击2022年民营房企普遍面临发债难问题1-11月民企地产债发行量维持低位仅12月在三支箭政策发力下有所反弹2022年共计75家房企成功发行境内地产债较去年减少29家其中国有企业发行人数量与去年基本持平发行减少主体主要为民营地产企业具体看民营企业发行量占总发行量的比重不足两成发行规模为73372亿元同比下降5971且有145亿元债券为中债增进担保发债从月度数据看2022年民营房企仅有3个月发债规模超过百亿2021年同期为9个月4月发债规模一度跌落至零并且除12月外其余月份民企净融资额均处于负值区间图表22021-2022年境内地产债净融资额单位亿元数据来源Wind东方金诚整理受融资主体结构变化融资环境宽松等影响境内地产债融资利率同比降幅显著排除样本量过低带来的影响我们主要对比了235年期AAA级债券的融资利率结果显示235年期AAA级债券平均发行利率分别为487336和340较去年分别下降5143和50个基点我们认为2022年融资利率下行的原因有三一是央行降息带动融资环境宽松二是国有企业发行占比较2021年有明显提升三是超AAA优质房企债券发行利率低于3发债数量和规模明显高于2021年图表32022年AA级以上主体主要期限境内地产债平均发行利率1及同比数据2022年2021年期限AAAAAAAAAAAAAA数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率1Y5417159043525452170036432Y2048774254402445382065986343Y167336153921645411537913429174971平均融资利率采用算数平均法计算计算范围包括超短期融资资券一般短期融资券一般中期票据一般公司债一般企业债和定向工具几类券种中主体级别在AA级及以上期限为1235年期的债券单位为35Y57340----37390----数据来源Wind东方金诚整理图表42021-2022年3年期AAA级主体境内地产债平均发行利率单位数据来源Wind东方金诚整理二2022年地产行业深陷历史低谷地产政策聚焦房企纾困和保交楼供给侧支持力度持续加码尤其是11月后三支箭相继落地在一定程度上扭转了市场极致悲观情绪不过需求侧政策宽松力度不及预期年内楼市回暖预期频频落空一定程度上限制了供给侧政策实施效果2022年地产行业深陷历史低谷并迟迟未见好转房企债务违约及展期事件频发加剧市场悲观情绪在此背景下房地产政策宽松力度持续加码尤其是三支箭相继落地对年底房企融资环境边际改善发挥了重要作用2022年地产政策聚焦于房企纾困和保交楼两个方向不断在供给端加大宽松力度尤其是11月后三支箭相继落地在一定程度上扭转了市场极致悲观情绪从政策内容来看本轮供给端调控陆续在四个方面发力一是支持并购融资鼓励AMC参与房企纾困根据公开资料披露2022年内全国性AMC累计推动及已落地65个房企纾困项目带动复工复产项目规模超过1500亿元二是预售监管资金获松绑2月全国性商品房预售资金监管办法应运而生统一预售监管资金管理标准对部分地区过度管理无效管理进行纠偏11月三部门关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知提出允许商业银行与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务进一步增强了预售监管资金使用的灵活性三是针对7月停贷断供持续发酵暴露的停工烂尾问题中央层面启动2000亿元全国性纾困基金多地也纷纷成立地方性纾困基金用以保交楼四是信贷债券4股权三支箭相继落地释放出强烈的金融支持房地产信号进一步改善房企融资环境12月民营房企债券融资出现显著回升融资支持政策初现成效不过需求侧政策宽松力度不及预期年内楼市回暖预期频频落空一定程度上限制了供给侧政策实施效果2022年需求端政策主要在两方面一是2022年央行三次下调5年期以上LPR合计下调35个基点至43年内个人住房贷款利率累计下调137个基点但房贷利率下调幅度较大的城市集中于三四线城市二是各地因城施策发布楼市宽松政策超千条政策内容集中于调整首付比例放宽限售限购下调房贷利率提高公积金贷款比例增加购房补贴等但因政策宽松更多集中于低能级城市对于全国楼市提振的效果较为有限由于楼市迟迟未见回暖民营房企融资困境依旧直至12月三支箭集中发力民企债券发行方现边际改善三2022年市场对地产行业悲观预期加深民企地产债利差飙升并与央国企地产债利差走势显著分化由于市场情绪异常敏感地产债二级市场价格异动频次明显增多交易活跃度提升2022年民企地产债与央国企地产债走势显著分化融创展期事件以后民企地产债信用利差迅速走扩至11月中旬民企地产债信用利差已破10000BP的历史高点但随着11月三支箭陆续落地为市场注入一定信心11月下旬之后民企地产债信用利差出现明显修复和收敛反观央国企地产债上半年资产荒演绎下信用利差压缩至历史低位但停工断贷持续发酵房企不断暴雷加剧市场悲观预期8月后央国企地产债利差开始走扩同时11-12月利率大幅上行理财赎回潮引发信用债负反馈也加速推动利差上升总体来看央国企地产债利差走势与信用债市场整体表现基本一致民企地产债信用利差在前期快速飙升后反因融资政策发力在12月出现明显修复图表52021-2022年地产债利差变化趋势单位bp22各月利差数据取自当月首个交易日统计范围为AAA级地产债与地产债利差变化趋势一致对结论不构成影响5数据来源DM东方金诚整理地产债交易活跃度大幅提升2022年地产债二级市场成交额超19000亿元其中6月交易活跃度大幅提升单月成交额达9100亿元超过2021年全年水平2021年全年成交额为8243亿元图表62021-2022年地产债二级市场成交额数据来源Wind东方金诚地产债二级市场价格异动频次明显增多2022年地产债二级市场单日价格偏离幅度超10的频次达2500次单月价格偏离幅度超10的频次均超过百次11月价格波动频次最高单月达628次图表72022年地产债二级市场价格异动情况统计价格偏离幅度超10跌幅超10跌幅超30月份涉及涉及涉及涉及涉及涉及次数次数次数涉及主体明细债券主体债券主体债券主体6数量数量数量数量数量数量阳光城奥园合景控股番禺雅居乐世茂股份世茂建设1月166642175462012107四川蓝光2月1054914654114555世茂建设龙光泰禾阳光城正荣融创世茂股份龙光番禺雅居乐金科阳光城富力合3月27779221426419261910景控股石家庄勒泰宝龙实业4月1806920694418554世茂建设龙光融创四川蓝光5月113501664381411106金科中南建设融创融信龙光阳光城金科宝龙实业阳光城碧桂园广州市时代控股荣盛6月130541878471514137远洋7月1807521104691924188金地宝龙实业远洋碧桂园融创阳光城金科龙光远洋金地宝龙实业碧桂园金科融创富力阳光城8月21985221207620272111龙光石家庄勒泰中天金融宝龙实业荣盛世茂股份旭辉奥园碧桂园石家庄勒9月1457525905925241512泰中骏世茂建设阳光城远洋中天金融金地碧桂园龙光阳光城世茂建设龙湖融创10月19092241368321443513中骏旭辉远洋华夏幸福荣盛宝龙实业龙湖宝龙实业阳光城碧桂园金地金科旭辉11月6261322321710519915015广州市时代控股华夏幸福绿城融创世茂股份祥生远洋中天金融碧桂园宝龙实业阳光城中骏金科中天金融12月213771792461533178泰禾远洋数据来源iFind东方金诚整理四2022年境内信用债展期数量大幅增加展期成为民营房企避免实质性违约缓解短期流动性压力的重要方式2022年房企信用风险加速暴露境内地产债新增违约主体4家新增展期主体19家违约及展期债券规模为130648亿元2021年下半年以来共计新增违约主体6家新增展期主体24家违约及展期债券规模为148366亿元随着楼市下行压力的加大2022年房企信用风险加速暴露年内新增展期主体数量远超违约主体数量反映出在条件允许的情况下房企倾向于用展期来规避实质性违约图表8境内地产债2021-2022年新增违约及展期情况统计3新增违约新增展期新增违约日期新增违约主体数量新增展期主体名单主体数量主体数量展期规模亿元42021年1月----0132021年2月----9442021年3月2华夏幸福重庆协信远创实业--158833本报告对同一母公司的违约展期主体进行了合并统计例如2022年2月和3月福建阳光和阳光城集团先后发生违约统计时计为1家主体发生违约并将2022年2月福建阳光的违约计为首次违约4新增违约展期规模为逾期本金和逾期利息的合计值72021年4月----29102021年5月----66092021年6月15062021年7月1四川蓝光1泛海控股36892021年8月1泛海控股--38292021年9月---60762021年10月--1新力地产3612021年11月--2阳光城集团花样年集团17282021年12月--1北京鸿坤伟业20342022年1月--1恒大地产8132022年2月1福建阳光--3772022年3月--2深圳龙光正荣地产86512022年4月--2融创集团富力地产104952022年5月--2世茂股份金科地产154492022年6月1北京鸿坤伟业1融侨集团11753奥园集团融信集团冠城大通2022年7月--7佳源创盛宝龙实业当代置业20349厦门禹州2022年8月--2中天金融石家庄泰勒127832022年9月1广西万通地产1广州时代控股130952022年10月1金科地产--85952022年11月--1鑫苑置业169542022年12月----11334合计8-24-176233数据来源iFindWind东方金诚整理五受美债收益率大幅抬升房企信用风险持续暴露等冲击房企境外融资缺口显著扩大2022年房企信用风险升级境外债新增违约数量大幅增加受美债收益率大幅抬升房企信用风险持续暴露等负面因素影响2022年地产境外债融资缺口进一步扩大2022年由于境内房地产销售投资同比大幅下跌企业销售回款现金流及流动性状况显著恶化市场避险情绪进一步升温地产境外债总发行规模约为人民币1343亿元5其中美元债发行规模约为16972亿美元美元债发行同比下降6550且多为交换要约产生的新券发行尤其是下半年中资房企美元债发行近乎停滞8-12月中资地产美元债仅发行10只同比下降7561其中仅有2只为新发债项其余发行均用于交换旧债与此同时2022年地产美元债净融资规模约为-49178亿美元境外资金融资缺口同比扩大34674亿美元图表9-10地产美元债发行及净融资情况左图为2022年各月右图为2020-2022年单位亿美元5本报告汇率换算统一采用2022年12月30日央行公布的人民币汇率中间价8据来源DM彭博东方金诚整理从不同信用资质主体发行情况来看2022年投资级和高收益地产债境外融资均大幅萎缩投资级共发行7只境外地产债规模约为4164亿元人民币占全年总发行量的31高收益境外地产债共发行40只总规模约为91474亿元人民币占全年总发行量的6811但超过90为交换旧债发行的新增债项无评级发行规模为38663亿元人民币从发行成本来看境外地产债发行成本自2021年以来持续走高并与境内地产债成本趋势呈现出持续走阔的形态我们认为原因有三方面首先美联储多次大幅加息导致境外债发行成本不断走高其次美元持续升值导致汇率风险不断攀升尚有融资能力的投资级地产债发行主体更偏向于境内融资第三地产行业信用风险持续暴露境外投资人避险情绪升温并将在一段时间维持谨慎态度中资地产债发行门槛有所提升图表112021-2022年境外地产债融资成本变化趋势单位数据来源DM彭博东方金诚整理9信用风险方面2022年新增境外违约主体20家展期主体19家违约债券规模达244亿美元同比增长24719境外债新增违约主体数量远超境内债新增违约主体数量反映出同时面对境内外债券到期压力时房企往往选择优先偿还境内债券图表12境外地产债2021-2022年新增违约及展期情况统计新增违约新增展期新增违约规模日期新增违约主体数量新增展期主体名单主体数量主体数量亿美元2021年2月1华夏幸福--14802021年3月--1中南建设2021年4月--1佳兆业集团2021年5月1泛海控股--5602021年8月1阳光100中国--200中国地产当代置业花样年集团2021年10月4--1276新力控股集团2021年12月3中国恒大佳兆业集团阳光城集团--35102022年1月2蓝光发展中国奥园3大发地产祥生控股禹洲集团14382022年2月1国瑞置业-1247大发地产祥生控股禹洲集团景2022年3月41正荣地产4775瑞控股2022年4月1正荣地产--18902022年5月1融创中国1中梁控股56322022年6月3武汉当代集团世茂集团天誉置业3大唐集团控股中南建设领地控股2582融信中国俊发地产上坤地产三富力地产宝龙地产汇景控股上坤2022年7月443191盛控股地产2022年8月1弘阳集团--29602022年9月--2银城国际合景泰富2022年10月--2朗诗绿色管理远洋资本2022年11月3海伦堡中国旭辉中南建设3海伦堡中国港龙地产绿地控股679合计30-21-3142数据来源彭博DM东方金诚整理六地产债2023年展望展望2023年在支持政策持续发力楼市有望企稳回暖的带动下预计地产债发行规模将超过2022年一是2023年政策方向仍将利好房地产行业回暖1月13日银保监会以视频形式召开2023年工作会议其中提到努力促进金融与房地产正常循环坚持房住不炒定位落实金融十六条措施因城施策实施差别化信贷政策推动房地产业向新发展模式平稳过渡二是在政策利好的情况下楼市有望在年底前迎来趋势性回暖进而带动房企自身造血能力和融资能力的实质性改善三10是鉴于2023年债务到期规模仍处于较高水平第二支箭仍将是房企滚续债务缓解到期压力的重要融资途径2023年境内地产债到期规模为306732亿元且存在大量展期债券到期地产美元债2023年到期规模为66150亿美元同比增加386四是通胀压力下美联储加息在上半年见顶2023年下半年出现降息的可能性不大美债收益率高位运行将使房企境外融资成本维持高位加之2022年底境内房地产融资渠道已全面打开预计2023年房企将更倾向于通过境内融资来替代部分境外融资这将进一步推动房企境内信用债融资需求增长图表132023年境内外地产债到期规模单位人民币亿元数据来源Wind彭博东方金诚整理权利及免责声明本研究报告及相关的信用分析数据模型软件研究观点等所有内容的著作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有东方金诚保留一切与此相关的权利任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改复制逆向工程销售分发储存引用或以任何方式传播未获书面授权的机构及人士不应获取或以任何方式使用本研究报告东方金诚对本研究报告的未授权使用超授权使用和非法使用等不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任本研究报告中引用的标明出处的公开资料其合法性真实性准确性完整性均由资料提供方或及发布方负责东方金诚对该等资料进行了合理审慎的核查但不应视为东方金诚对其合法性真实性准确性及完整性提供了任何形式的保证本研究报告的结论是在最初发表本报告日期当日按照东方金诚的研究流程及标准做出的独立判断遵循了客观公正的原则未受第三方组织或个人的干预和影响东方金诚可能不时补充修订或更新有关信息也可能发出其他与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告但没有义务和责任更新本报告并通知报告使用者11