政策环境综述：首套利率开启动态调整，资产负债改善计划开始施行。供给端，有关部门起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，从“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面改善优质房企现金流。需求端，首套房贷款利率动态调整机制建立，进一步打开利率下行空间；12月以来二线“四限”持续改善，郑州、东莞等多个二线城市放松四限。
　　成交市场综述：销售低迷，推盘意愿处于低位。根据统计局数据，22年12月全国商品房销售金额同比-27.7%，降幅环比收窄4.6pct，22年商品房销售金额13万亿元，相当于17年水平，同比-26.7%，为有数据以来最大幅度回撤。推盘方面，12月25城商品房单月推盘面积环比-12.6%，同比-48.9%，22年全年推盘同比-19.5%，推盘意愿不足。22年住宅去化周期（MA12）升至27个月，为16年以来的相对高位。
　　土地市场综述：22年总体热度较低，下半年开始缓慢修复。22年12月全国600城商住用地出让金9780亿元，同比下降19.0%，22年全年出让金为4.88万亿元，同比下降28.9%，降幅较21全年扩大19.0pct，绝对规模倒退至17年水平，但年内累计降幅在下半年逐渐收窄。景气度方面，各类型22年供需比较21年均有边际下降，22年土地去化水平较21年有所提高但大致相同。全年来看，长三角、珠三角地区成交较好，虽然较21年有所下滑，江苏、浙江、广东仍为22年出让金规模排名前三的省份，此外，仅有海南（基数较低）及上海出让金规模较21年改善，具有相对优势。
　　开发投资市场综述：22年开工规模回落至09年水平，投资承压。根据统计局数据，22年12月商品房新开工面积同比下降44.3%，降幅环比收窄6.5pct，22年全年新开工面积12亿平，同比下降39.4%，绝对开工规模回到09年水平。投资方面，12月房地产开发投资9032亿元，同比下降12.2%，降幅环比收窄7.7pct，22年全年投资13万亿元，同比下降10.0%，行业整体投资能力受限。
　　融资市场综述：到位资金下滑趋势未改，企业融资意愿较低。根据统计局数据，22年12月房地产企业到位资金同比下降28.7%，降幅环比收窄6.7pct，22年全年到位资金15万亿元，相当于16年水平，同比下降25.9%。分渠道来看，全年按揭贷、定金预收款、开发贷、自筹同比分别下降26%、33%、25%、19%，银行系统的信贷支持改善，而非银行金融机构则逐季恶化，定金与按揭贷款增速依然处于底部。
　　风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。