房企销售：销售市场低位波动，越秀实现销售增长。销售金额方面，根据克而瑞数据，22年12月百强房企实现销售金额7542亿元，同比下降31.5%，降幅较11月扩大3.9pct。22年百强房企、重点跟踪房企销售金额较21年同期则分别下降42.3%、39.3%，本月销售表现环比持续回升，市场仍呈现缓慢修复态势。分企业信用来看，12月强信用销售同比下降5.1%，弱信用及违约房企单月同比降幅分别为64.5%、80.4%，本月房企间分化趋势加剧，强信用与弱信用分化达到59.5pct。
　　房企拿地：房企表现持续分化，央国企稳定投资。2022年12月6家主流房企拿地金额652亿元，环比上升194%，同比下降30%。拿地能级来看，22年6家主流房企一二线城市拿地建面占总建面比例82%，较21年、20年则分别提升22pct、21pct。从拿地集中度来看，2022年44家样本房企中，央企、地方国企、民企拿地占比分别为56%、33%、12%，央国企拿地占比持续提升，较21年提升32pct。22Q4，越秀、保利、万科分别达35%、28%、27%，中海、招蛇亦达到20%，而碧桂园、旭辉、华侨城、远洋等已连续两季度基本未获取土地。
　　房企融资：信用债融资基本恢复，房企融资成本边际回升。12月A股样本房企实现债权融资492亿元，环比增长33%，同比下降4%，主流房企债权融资199亿元，环比增长40%，同比增长129%，样本房企单月融资规模环比回升，融资资源向主流房企集中。全口径数据来看，房企2022年12月信用债、海外债及信托融资净流出为713亿元，发行到期比为0.46。分结构来看，信用债、海外债、信托发行到期比为0.97、0.02、0.13，信用债融资已基本恢复。22年12月房企境内债权平均融资成本为4.31%，环比上升34bp，长期以来房企融资成本波动下行，22年10月起，房企融资成本已连续3月回升。
　　房企估值及投资建议：板块估值持续回升，个股修复进度分化。近一个月以来（2022年12月21日至2023年1月20日），沪深市场及港股市场房地产板块表现不佳。A股方面，申万房地产板块当月绝对收益0.1%，相对收益-9.2%。H股方面，恒生地产类当月绝对收益+10.1%，相对收益-5.0%。随着疫情政策转向，疫情对收入、预期影响逐渐改善，预计未来基本面将缓慢进入企稳通道。22年是供给侧洗牌的一年，强信用强投资房企已表现出显著更强的基本面弹性，随着整体市场复苏，预计未来强信用强投资企业将持续领跑，强中信用弱投资企业压力缓和改善可期，板块及优质房企具备估值修复及投资机会。
　　风险提示。公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，新冠肺炎对行业影响超预期等。
　　

研究报告全文：TablePage跟踪分析房地产证券研究报告房地产行业TableTitle22年12月公司月报TableGrade行业评级买入前次评级买入房企销投分化加剧融资成本边际回升报告日期2023-01-25TableSummary相对市场表现TablePicQuote核心观点房企销售销售市场低位波动越秀实现销售增长销售金额方面根10据克而瑞数据22年12月百强房企实现销售金额7542亿元同比下2012203220522072209221122降315降幅较11月扩大39pct22年百强房企重点跟踪房企-5销售金额较21年同期则分别下降423393本月销售表现环比-12持续回升市场仍呈现缓慢修复态势分企业信用来看12月强信用-19销售同比下降51弱信用及违约房企单月同比降幅分别为645-27804本月房企间分化趋势加剧强信用与弱信用分化达到595pct房地产沪深300房企拿地房企表现持续分化央国企稳定投资年月家2022126主流房企拿地金额652亿元环比上升194同比下降30拿地分析师TableAuthor郭镇能级来看22年6家主流房企一二线城市拿地建面占总建面比例82SAC执证号S0260514080003较21年20年则分别提升22pct21pct从拿地集中度来看2022SFCCENoBNN906年44家样本房企中央企地方国企民企拿地占比分别为56021-380036393312央国企拿地占比持续提升较21年提升32pct22Q4guozgfcomcn越秀保利万科分别达352827中海招蛇亦达到20分析师乐加栋而碧桂园旭辉华侨城远洋等已连续两季度基本未获取土地SAC执证号S0260513090001房企融资信用债融资基本恢复房企融资成本边际回升12月A股021-38003642样本房企实现债权融资492亿元环比增长33同比下降4主lejiadonggfcomcn流房企债权融资199亿元环比增长40同比增长129样本房分析师邢莘企单月融资规模环比回升融资资源向主流房企集中全口径数据来SAC执证号S0260520070009看房企2022年12月信用债海外债及信托融资净流出为713亿021-38003638元发行到期比为046分结构来看信用债海外债信托发行到xingshengfcomcn期比为097002013信用债融资已基本恢复22年12月房企分析师谢淼境内债权平均融资成本为431环比上升34bp长期以来房企融资SAC执证号S0260522070007成本波动下行22年10月起房企融资成本已连续3月回升021-38003637房企估值及投资建议板块估值持续回升个股修复进度分化近一个xiemiaogfcomcn月以来2022年12月21日至2023年1月20日沪深市场及港股请注意乐加栋邢莘谢淼并非香港证券及期货事务监察市场房地产板块表现不佳A股方面申万房地产板块当月绝对收益-委员会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动01相对收益-92H股方面恒生地产类当月绝对收益101相对收益-50随着疫情政策转向疫情对收入预期影响逐渐改善联系人TableContacts辛恬预计未来基本面将缓慢进入企稳通道22年是供给侧洗牌的一年强021-38003800xintiangfcomcn信用强投资房企已表现出显著更强的基本面弹性随着整体市场复苏预计未来强信用强投资企业将持续领跑强中信用弱投资企业压力缓和改善可期板块及优质房企具备估值修复及投资机会风险提示公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异公司经营业绩及盈利情况不及预期新冠肺炎对行业影响超预期等识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明133TablePageText跟踪分析房地产重点公司估值和财务分析表最新最近合理价值EPS元PExEVEBITDAxROE股票简称股票代码货币评级收盘价报告日期元股2022E2023E2022E2023E2022E2023E2022E2023E万科A000002SZ人民币18582023120买入2380204209888654659185保利发展600048SH人民币1580202316买入2355153180103881281448691招商蛇口001979SZ人民币14452023111买入19190541002661451331003560新城控股601155SH人民币216220221118买入291635432661664848122101金地集团600383SH人民币99520221028买入1592178189565390105113107建发股份600153SH人民币13292023116买入181221425962514036113120华发股份600325SH人民币9442023120买入134812115078638425110120滨江集团002244SZ人民币104620221027买入140212413884763227157148新湖中宝600208SH人民币264202255买入35403003389802963225861中国国贸600007SH人民币173420211031买入24821141291521355551113113金融街000402SZ人民币5202022414买入103905605792912632664342首开股份600376SH人民币5642023113买入7220130514191102892161140万科企业02202HK港币164820221030买入2223204209706846579185中国海外发展00688HK港币217520221026买入26553343545653413810090中国海外宏洋00081HK港币37220221214买入52113213424246272138122集团越秀地产00123HK港币113220221223买入1515118140837032267380万物云02602HK港币491520221012买入68531712242501927652122143保利物业06049HK港币57752022831买入66831962492552017150143162招商积余001914SZ人民币16242022125买入26010580772782101841486781绿城管理控股09979HK港币6402022111买入7810370481511166145203241数据来源Wind广发证券发展研究中心备注1以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的2A股标的合理价值货币单位为人民币港股标的万科企业中国海外发展中国海外宏洋集团越秀地产万物云保利物业招商积余绿城管理控股合理价值货币单位为港币3A股及港股标的EPS货币单位均为人民币4表中估值指标按照最新收盘价计算识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明233TablePageText跟踪分析房地产目录索引一房企销售销售市场低位波动越秀实现销售增长6一市场概况单月销售低位波动企业分化差距加大6二房企概况房企销售环比回升越秀实现年内增长11二房企拿地房企表现持续分化央国企稳定投资13三房企融资信用债融资恢复综合融资成本回升17一融资综述融资规模回升融资成本持续上行17二各融资渠道分析信用债融资基本恢复股权融资积极推进20四房企估值板块估值持续回升个股修复进度分化27五投资建议30六风险提示31识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明333TablePageText跟踪分析房地产图表索引图1统计局百强房企及跟踪房企销售金额同比增速6图22019-2022年万科推盘亿元及去化情况7图32019-2022年保利推盘亿元及去化情况7图4重点城市开盘去化率7图5统计局房管局重点城市及重点跟踪房企2022年12月销售面积增速7图6各口径下房企销售均价累计增速变化8图7重点跟踪房企金额单月增速贡献对比8图8销售均价元平分段房企销售金额增速表现8图9评级分档房企销售金额增速表现9图10部分上市房企2022年12月销售金额亿元及环比增速12图11部分上市房企2022年销售金额增长贡献因素拆分13图12中指院300城商住用地及6个房企拿地金额增速13图1344家样本房企中分类型房企拿地占比14图1444家样本房企中分类房企拿地力度14图15信用分级房企拿地力度拿地金额销售金额14图162021年-2022年两集中土拍出让毛利率15图17A股房企单月融资规模及累计增速17图18A股房企各渠道融资规模占比17图19A股房企债权融资结构拆分17图20房企信用债各期限发行规模亿元占比18图21房企海外债各期限发行规模亿元占比18图22房企信用债海外债及信托融资到期及净融资规模亿元18图23全口径房企信用债及海外债融资存量及同比19图24各融资渠道近1个月及近半年融资成本变化19图25境内债权融资成本变动情况19图26房企信用债单月融资规模及年内月均规模亿元20图27全样本信用债发行成本及利差21图2812月及近半年信用债平均融资成本对比21图29A股非标融资单月规模及同比23图3012月房地产信托成立规模及同比23图31内房股海外债单月融资规模及年内月均规模亿元23图32内房股海外债融资成本23图33投资级及投机级内房股海外债融资成本23图34A股主流房企股价月涨跌幅221221-2312028图35H股主流房企股价月涨跌幅221221-2312028图36A股及H股龙头房企PBLF29图37A股主流房企PBLF估值变化截至12029图38H股主流房企PELF估值变化截至12029识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明433TablePageText跟踪分析房地产表1按价格段元平划分房企销售金额增长的贡献拆分9表2评级分档房企销售金额增速表现10表3部分重点跟踪房企2022年12月销售情况11表4主流房企拿地规模及拿地力度拿地金额销售金额15表5主流房企拿地规模及拿地力度拿地金额销售金额16表6房企10月境内信用债发行融资成本对比亿元21表7房企债券融资规模及债权融资成本24表8房企股权融资政策梳理25表9涉房企业股权融资计划一览26表10A股及H股房地产板块及主流房地产公司股价表现情况27表11A股及H股房地产板块及主流房地产公司PBLF估值表现情况29表12广发地产小组股票推荐及建议关注名单31识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明533TablePageText跟踪分析房地产一房企销售销售市场低位波动越秀实现销售增长一市场概况单月销售低位波动企业分化差距加大销售金额方面根据克而瑞数据22年12月百强房企实现销售金额7542亿元同比下降315降幅较11月扩大39pct从广发地产小组跟踪的38家重点上市房企不含恒大公布的经营数据来看12月重点跟踪房企实现销售金额5438亿元同比21年下降306同比21年降幅较11月收窄25pct从累计数据来看22年百强房企重点跟踪房企销售金额较21年同期则分别下降423393降幅环比分别收窄10pct09pct市场销售在5月触底后持续小幅回升本月销售表现环比持续回升市场仍呈现缓慢修复态势图1统计局百强房企及跟踪房企销售金额同比增速806040200-20-28-31-40-31-60-80182022M1-12210221042106210821102112220222042206220822102212统计局百强房企重点跟踪房企数据来源公司经营公告克而瑞统计局广发证券发展研究中心备注受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期推盘方面12月中指院口径25城商品房推盘1390万方环比下降50同比下降44429城住宅推盘1491万方环比下降135同比下降398从房企角度来看12月万科保利推盘393亿元350亿元合计同比21年下降228环比上升167去化水平来看11月重点城市新开盘去化率为55环比上升13pct11月万科保利去化率为5548万科环比上升12pct保利环比持平整体市场去化表现回升基本处于年内最高水平但较往年去化率仍然有着一定差距识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明633TablePageText跟踪分析房地产图22019-2022年万科推盘亿元及去化情况图32019-2022年保利推盘亿元及去化情况11008090065759006070700700655550050060503005530050451001004540-10040-10035-30035-50030-300301月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月22年推盘21年-22年推盘19去化率22年推盘21年-22年推盘19去化率20去化率21年去化率22年去化率20去化率21年去化率22年去化率数据来源公司经营公告中指院广发证券发展研究中心数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心图4重点城市开盘去化率100908070605040301月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20182019202020212022数据来源中指院广发证券发展研究中心图5统计局房管局重点城市及重点跟踪房企2022年12月销售面积增速数据来源公司经营公告克而瑞统计局广发证券发展研究中心备注受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期拆分销售金额增长的因素从面积口径来看38个重点跟踪上市房企12月实现销售面积3336万方同比21年下降331降幅环比收窄93pct百强房企销售面积识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明733TablePageText跟踪分析房地产下降349降幅扩大11pct累计数据来看2022年重点房企销售面积增速同比下降414百强房企销售面积则同比下降467市场处于波动修复阶段价格方面22年12月重点跟踪房企销售均价16301元平同比上升38百强房企销售均价为16238元平同比上升52累计数据来看2022年重点跟踪房企销售均价同比上升37百强房企销售均价同比增长84涨幅环比扩大01pct收窄03pct自2021年8月市场景气度下行全国商品房成交均价同比不断下滑2022年全国商品房年内成交均价同比下降32百强及重点跟踪房企由于在市场低迷氛围下加大高能级城市的推货比例因此获得销售均价增长图6各口径下房企销售均价累计增速变化图7重点跟踪房企金额单月增速贡献对比25602040152010050-20-5-40-10-60-15-80-20201822M1-200420082012210421082112220422082212121601161017071804190119102007210422012210面积贡献价格贡献统计局中指院百城重点跟踪房企数据来源统计局公司经营公告中指院广发证券发展研究中心数据来源统计局公司经营公告广发证券发展研究中心备注受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期备注受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期图8销售均价元平分段房企销售金额增速表现140120100806040200-20-152-40-431-60-544-80201922M1-1221032106210921122203220622092212均价14000以下均价14000-17000均价17000以上数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心备注1根据主要房企公告销售金额与面积计算均价单位为元平2受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明833TablePageText跟踪分析房地产表1按价格段元平划分房企销售金额增长的贡献拆分金额增速面积增速价格增速分类1400014000-17000170001400014000-17000170001400014000-17000170002014181215137203184153-1826-142015158173187176131153-15373020168605143875263871552199220020177126644365245623211236587201847529843642231032338-09852019208150277268148285-4801-062020679822048931801704342021-55-0497-47-6546-0864492022-520-460-281-472-447-324-91-23632201-354-390-370-236-301-342-155-127-432202-385-435-459-260-398-390-169-62-1122203-538-440-412-501-478-459-7571872204-613-567-523-529-562-553-179-12682205-584-597-476-526-598-509-12103662206-505-457-198-463-404-308-78-891592207-526-458-214-475-449-281-96-16932208-512-413-170-483-455-198-5676352209-528-398-112-517-407-179-2314812210-520-437-112-504-422-187-33-25922211-579-430-144-554-441-273-56191782212-544-431-152-537-373-132-14-92-23数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心备注受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期图9评级分档房企销售金额增速表现100806040200-51-20-40-60-645-80-804-10020192020202121012102210321042105210621072108210921102111211222012202220322042205220622072208220922102211221222M1-12强信用弱信用违约数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心备注1根据主要房企公告销售金额与面积计算均价单位为元平2受疫情影响2021年1-4月增速基数为2109年同期识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明933TablePageText跟踪分析房地产从布局城市能级来看12月高中低均价房企销售金额同比21年分别下降152431544高中均价房企降幅环比分别扩大08pct01pct低均价房企降幅环比收窄35pct累计数据来看2022年高中低均价房企同比分别下降281460520从贡献因素来看12月高中低均价企业面积同比下降132373537均价方面高中低均价房企分别同比下降239214本月高中低均价房企销售均呈现出量价齐跌趋势且销售面积及销售均价降幅与布局城市能级关联较大低均价房企销售降幅远高于高均价房企分企业性质来看12月央企单月规模同比上升68地方国企民企则下降15724而分企业信用来看12月强信用销售同比下降51弱信用及违约房企单月同比降幅分别为6458046月以来强信用与其他房企销售复苏情况拉开较大差距本月房企间分化趋势加剧强信用与弱信用分化达到595pct表2评级分档房企销售金额增速表现金额增速面积增速价格增速分类强信用弱信用违约强信用弱信用违约强信用弱信用违约201415419022114823722505-38-03201518717914115218013430-0106201650861251837129130110024916620175096058104294526205610511720182856335201956206077608-542019178282245188300275-09-14-2420201591161101131176741-0140202160-06-2707-45-675340442022-215-532-720-260-495-68661-75-1082101528651686322700398156-29206210254750084431030160718015314821033713454352913113006226104210433332129123624415379621192105171156228971182116834142106-19-4526-100-94-239053502107-39-36-118-54-164-15015154392108-157-158-184-204-226-1845987-012109-241-292-221-245-260-20406-43-222110-147-215-293-190-227-2665315-372111-172-309-409-181-281-38010-39-482112-129-362-416-95-310-425-38-75142201-340-413-433-250-393-313-119-34-1742202-395-375-568-304-278-475-132-134-1772203-335-537-669-386-506-66984-63002204-470-608-737-505-517-66970-187-207识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1033TablePageText跟踪分析房地产2205-427-591-769-447-555-73436-81-1292206-151-457-744-219-422-72487-62-732207-189-440-740-312-355-655179-132-2472208-81-490-753-189-430-727133-105-95220916-537-796-106-509-793136-57-162210-23-573-781-130-541-762123-69-802211-53-645-796-179-628-795153-45-072212-51-645-804-07-650-783-4412-100数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心备注受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期二房企概况房企销售环比回升越秀实现年内增长12月多数房企展开年底促销活动本月大部分房企销售环比回升同比增速来看龙头房企中仅保利华润实现单月销售同比增长成长型房企中滨江越秀绿城首开实现单月正增长其中越秀是唯一一家实现2022年累计销售同比正增长的房企强信用央国企抗风险能力高积攒的投融优势使得恢复先于行业整体表3部分重点跟踪房企2022年12月销售情况当月销当月累计销累计当月销当月累计当月销当月累计企业名称信用评级售金额同比售金额同比售面积同比同比售均价同比同比亿元亿元亿元亿元越秀地产强信用22091001250386641-103-093447622696华润置地强信用49599830131-4627031676-14418349-590115滨江集团强信用204140215393-90407201-1345015516851招商蛇口强信用4260-3329260-105235261-18518117-8898绿城中国强信用373016930010-145151094-1142470269-35保利发展强信用571755845730-1453399389-1761682312137中国海外发展强信用3806-4329476-2021974-136-2661928310787金地集团中信用2040-15222180-2261165-134-26017511-2145首开股份强信用9751908696-243356-135-19127404376-65远洋集团境外债展期1080-30510029-264646-326-1981672931-82龙湖集团中信用1837-53720159-3051675-336-23710967-303-90万科A强信用3976-37441698-3362869-179-30913858-238-38中国金茂强信用1752-20315500-3421148-171-41015260-38114碧桂园中信用3015-2448919-3593859-24-330781200-44美的置业中信用600-3837924-422478-467-4631255215876中骏集团控股弱信用458-3225902-435469-331-342976114-141旭辉控股集团境外债违约644-70012403-498477-645-42113504-157-134新城控股中信用657-68411605-504745-712-494881595-19绿地控股境外债违约2215-6114005-5181900-112-4421165557-137合景泰富集团境外债展期378-6274970-521195-654-537193907934识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1133TablePageText跟踪分析房地产雅居乐集团弱信用386-7226524-531314-733-4671229345-119时代中国控股境内债展期159-8253979-58496-818-52016563-39-133中梁控股境外债违约401-7546601-616331-770-5611211569-125融信中国境内债展期108-8955787-62875-855-65814389-27588金科股份境内债违约351-7386711-642507-733-5156923-18-263禹洲集团境外债违约180-7573561-661102-722-61917717-126-110中南建设境外债违约769-4716491-671575-508-6301337475-111世茂集团境内债展期703-3738650-679446-335-64815759-58-86富力地产境内债展期85-8943724-69069-885-71512372-7687融创中国境内债展期823-82816933-717664-776-69012395-231-86龙光集团境内债展期210-8654565-727156-753-69713483-453-99荣盛发展境内债展期90-9503151-76686-949-75010465-19-64阳光城境内债违约144-8594283-76791-898-7711582038719正荣地产境外债违约255-7453343-770198-668-75812897-232-50中国奥园境内债展期34-9352022-83339-925-8098718-128-124中国恒大境内债展期284106603443-92227710704-93310243-04167数据来源公司经营公告公司年报广发证券发展研究中心图10部分上市房企2022年12月销售金额亿元及环比增速7001406001205001004008030060200401002000-100-20-200-40-300-60保华招万中绿碧建绿越滨金龙华中远首融中世新旭美保中中雅合金宝正龙禹时阳融桂光利润商科A国城发地秀江地湖发国洋开创南茂城辉的利骏梁居景科龙荣光洲代信发置蛇海中园股控地集集集股金集股中建集控控置置集控乐泰股地地集集中城中展地口外国份股产团团团份茂团份国设团股股业业团股集富份产产团团国国发集集控团集控展团团股团股当月销售金额亿元当月环比数据来源公司经营公告克而瑞广发证券发展研究中心从规模增长的贡献因素来看以21年同期为基数来看2022年龙头房企中销售金额表现前四的房企华润招蛇保利中海均因量跌价升获得较窄降幅而成长型房企中越秀虽价升量跌但获得销售金额同比正增长识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1233TablePageText跟踪分析房地产图11部分上市房企2022年销售金额增长贡献因素拆分数据来源公司经营公告克而瑞广发证券发展研究中心二房企拿地房企表现持续分化央国企稳定投资从整体土地市场成交情况来看22年12月300城商住用地成交建面18939万方同比下降14环比上升107出让金6899亿元同比下降18环比上升108成交均价3643元平同比下降5累计数据来看22年300城商住用地成交建面出让金同比分别下降2830土地市场热度持续低位从房企角度来看2022年12月我们统计的全样本房企SW房地产板块A股及公布月度拿地数据的H股下同拿地金额720亿元环比上升109同比下降626家主流房企拿地金额652亿元环比上升194同比下降30拿地面积329万方环比上升49同比下降60拿地均价为19836元平同比增长74图12中指院300城商住用地及6个房企拿地金额增速200150100500-50-100190119051909200120052009210121052109220122052209中指院300城6个样本房企数据来源中指院Wind公司拿地公告广发证券发展研究中心备注6家房企包括万科A保利发展招商蛇口金地集团首开股份中海地产识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1333TablePageText跟踪分析房地产累计数据来看22年全样本房企6家主流房企拿地金额同比分别下降4840其中拿地均价同比分别增长6570房企拿地向核心区域或高能级城市集中带来拿地均价上涨21年12月至今全样本房企拿地均价均维持在万元以上拿地能级来看2022年6家主流房企一二线城市拿地建面占总建面比例82较21年20年则分别提升22pct21pct市场冷清情况下在高能级城市销售表现与中低能级城市出现明显分化因此房企拿地亦随之转向核心城市图1344家样本房企中分类型房企拿地占比图1444家样本房企中分类房企拿地力度6090805070406050304020302010100020192020202120222016201720182019202020212022央企国企民企违约央企国企民企违约数据来源统计局公司经营公告中指院广发证券发展研究中心数据来源中指院广发证券发展研究中心从拿地集中度来看2022年44家样本房企中央企地方国企民企拿地占比分别为563312央国企拿地占比持续提升较21年提升32pct而违约房企则基本停止拿地21年下半年以来销售市场热度走低融资渠道收窄房企在手资金逐渐短缺经营以安全性为主仅龙头央国企维持着投资节奏从拿地力度来看2022年44家样本房企拿地力度19同比下降12pct受制于资金及市场低景气房企拿地趋于谨慎各类型房企拿地力度均有所下降具体企业类型来看央企地方国企民企拿地力度分别为32269央国企与民企拿地分化趋势加大图15信用分级房企拿地力度拿地金额销售金额7059605760514746504444454042374035424442392730353332293117202521610183229019Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q4信用12强其他32家数据来源公司经营公告克而瑞广发证券发展研究中心注信用12强房企包括保利发展招商蛇口中国海外发展华润置地绿城中国中国金茂建发股份万科A华发股份首开股份越秀地产滨江集团识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1433TablePageText跟踪分析房地产从信用分级情况来看自21Q3行业景气度下行以来44家样本房企中强信用房企及其余房企均逐渐降低拿地力度确保自身经营安全性随土地市场热度下行窗口期出现强信用房企于22Q222Q3提升了拿地强度拿地力度超其他房企38pct43pct补充优质货值22年四季度随土地市场利润率回落同时叠加年末竣工交付压力较大强信用房企暂缓了投资节奏但仍维持着17的投资力度较其他样本房企高15pct图162021年-2022年两集中土拍出让毛利率450384400379351332343340350313315289297300277250259255250219200154150100500021年一批次21年二批次21年三批次22年一批次22年二批次22第三批22第四批22第五批总成本毛利率名义毛利率因配建损失的毛利率数据来源各地自规局中指院广发证券发展研究中心表4主流房企拿地规模及拿地力度拿地金额销售金额拿地金额亿元拿地力度房企22Q122Q222Q322Q422Q122Q222Q322Q4保利发展34126662837938225728万科A17422212028316201227中国海外发展17335833818836405420招商蛇口8456638717918794720越秀地产26299321163198510435华润置地19123248615842316016龙湖集团15786868946171415建发股份234385297705985619绿城中国159193100623330126滨江集团49474693720109197保利置业集团08814200851010金地集团31148301072752大悦城126509104507华发股份815624883591052中国金茂14651980417490首开股份040450017210碧桂园35451403410旭辉控股集团14520051500识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1533TablePageText跟踪分析房地产金融街0350005400华侨城A4210051500远洋集团020000700建业地产1130018300数据来源Wind公司拿地公告克而瑞广发证券发展研究中心具体房企来看22年第四季度保利万科中海招蛇越秀华润等龙头央国企积极获取土地民企中龙湖滨江亦趁当前土地市场窗口期积极补充货值从拿地力度来看越秀保利万科分别达352827中海招蛇亦达到20而碧桂园旭辉华侨城远洋等已连续两季度基本未获取土地年度来看2022年拿地力度前三的房企为越秀地产建发股份招商蛇口拿地力度达到644642滨江集团为民企中拿地力度最高的房企达41整体而言销售表现优异的房企由于资金周转顺畅因而拥有更充裕的资金进行再投资从而获得了更好的投资表现预计在未来推货能力上将领先行业表5主流房企拿地规模及拿地力度拿地金额销售金额拿地力度20122013201420152016201720182019202020212022越秀地产1031624326164建发股份944349656246招商蛇口48576744114825647556642滨江集团32103585845574241中国海外发展4149392524695553504836华润置地1875447058617259484735保利发展4445314358894834473535华发股份8614811827771116329672235保利置业集团65283728024龙湖集团5536438090835842545320万科A4164194250644735312919中国金茂35106138861521767065454818绿城中国2237262116443334504517大悦城4417金融街40181538621517765123012首开股份12831146831255431565010金地集团2066314840716257564610建业地产44283119196旭辉控股集团36111469845104513840365华侨城A0355远洋集团144763557162663266372碧桂园212613405787412930212阳光城6360166679108353133181数据来源Wind公司拿地公告克而瑞广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1633TablePageText跟踪分析房地产三房企融资信用债融资恢复综合融资成本回升一融资综述融资规模回升融资成本边际上行22年12月A股样本房企实现债权融资492亿元环比增长33同比下降412月主流房企债权融资199亿元环比增长40同比增长129样本房企单月融资规模环比回升融资资源向主流房企集中累计数据来看22年A股样本房企债权融资4306亿元同比下降34其中主流房企债权融资1585亿元同比下降45图17A股房企单月融资规模及累计增速图18A股房企各渠道融资规模占比12008020226060142331000M1-M12402021472821480020202038342346000-2020193340189400-40201841331611200-60201729471770-8020012006201121042109220222072212020406080100A股单月债权融资规模亿元累计同比右信用债非标融资其他债权融资海外融资数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心从融资渠道来看22年12月信用债占比51其他债权融资占比42非标融资7无海外融资信用债其他债权融资占比较11月上升24pct5pct非标融资占比较11月下降21pct图19A股房企债权融资结构拆分外环-2022M12中环-2022内环-2021信用债非标公司债信托融资其他债权融资中期票据委托贷款海外融资短期融资定向工具其他非标ABS数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1733TablePageText跟踪分析房地产累计数据来看2022年A股信用债发行规模占比达到60较21年20年分别提升13pct22pct其他债权非标海外融资占比分别为23143其他债权较21年占比提升3pct非标海外融资分别下降15pct1pct当前环境下具备融资能力的主要为强信用企业具备较强发行信用债的能力和意愿选择成本相对较高的非标融资的意愿较弱而海外债自21年恒大时间以来行业信用仍未恢复从融资期限来看信用债方面2022年发行的期限为3-5年的债券占比为37较2021年持平1-3年的债券5-10年的债券融资规模占比较21年分别提升5pct1pc至3661年以内的债券及10年以上的债券融资规模占比较21年则分别下降4pct2pct至138图20房企信用债各期限发行规模亿元占比图21房企海外债各期限发行规模亿元占比202275521022169202237814820211353238428902021952102520201800287527202020142518122019128423152861201926581788201812783057220920182242820201746515781544201778691020163973121563320164282920204060801000204060801001年以内1-3年3-5年5-10年10年以上1年以内1-3年3-5年5-10年10年以上数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心海外债方面2022年发行的期限1-3年债券占比49为最主要的发行期限较2021年上升20pct3-5年的债券及5-10年的债券占比则分别由2021年的3116下降至1911年以内债券及10年以上的债券占比分别上升5pct2pct至274随着海外融资发行困难上升房企海外债最主要的发行期限债券由3-5年期转变为1-3年期因中长期债券发行难度较高房企发行债券普遍年限缩短图22房企信用债海外债及信托融资到期及净融资规模亿元3000400350200030010002500200150-1000100-2000050-3000000180118051809190119051909200120052009210121052109220122052209230123052309信用债发行海外债发行信托成立信用债到期海外债到期信托到期标准化信托净融资规模发行到期比右数据来源Wind用益信托网广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1833TablePageText跟踪分析房地产根据单笔融资金额及期限我们可以推算全口径房企融资到期规模及每月净融资额规模据统计全口径房企2022年12月信用债海外债及信托融资净流出为713亿元发行到期比为046具体分结构来看信用债发行规模为512亿元到期规模为528亿元发行到期比为097海外债发行规模为2亿人民币到期规模为111亿元发行到期比仅为002而信托成立86亿元到期674亿元发行到期比为013房企信用债融资已基本恢复海外债及信托渠道偿债压力较大从净流出节奏来看21年8月至今全口径房企债券融资均为净流出本月净流出规模为125亿元22年全口径房企债券净偿还规模为5590亿元图23全口径房企信用债及海外债融资存量及同比45000408771008238096381464000071727035442803500031634325563000051268956025000384020000201584218121500077209202100006099-736944425050002160-150-2010111213141516171819202122债券融资存量亿元同比数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心从整体信用债海外债融资存量来看21年行业整体债券融资存量首次同比转负22年持续负增长态势截至22年12月31日行业整体信用债海外债存量仅为326万亿人民币同比21年同期下降15降幅持续扩大图24各融资渠道近1个月及近半年融资成本变化图25境内债权融资成本变动情况80757587570687656360655504314354538403534435303境内融资信用债非标其他债权融资1801180719011907200120072101210722012207近1个月利率近6个月利率境内债权融资平均成本数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心从融资成本来看12月房企境内债权平均融资成本为431环比上升34bp分债券类型来看信用债融资成本352较上月上升14bp非标融资成本为750较上月上升140bp本月其他债权融资成本为754较上月上升189bp累计数据来看2022年房企境内债权平均融资成本374较21年下降72bp信用债融资成识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1933TablePageText跟踪分析房地产本346较21年下降83bp非标融资成本为740较21年上升31bp其他债权融资则上升71bp至650年内由于融资渠道收紧仅强信用房企拥有发债能力因此导致信用债融资成本下行并非实质融资成本改善而非标其他融资则由于整体融资渠道紧缩因而要求更高的收益带来边际成本上升房企融资成本自18年起持续下行20年2至4月受整体融资环境影响房企融资降至历史低位39回升后持续下行自22年10月起融资成本已连续3月回升二各融资渠道分析信用债融资基本恢复股权融资积极推进针对房企融资不同渠道方式我们主要从房企信用债非标海外融资三方面的规模结构及成本进行分析信用债方面根据wind及公司融资公告22年房企信用债整体发行规模5848亿元同比下降25其中12月发行512亿元同比下降9信用债融资降幅收窄从发行结果来看2022年信用债中占比最高的为中期票据及公司债占比分别为3635公司债占比较21年下降1pct中期票据则上升16pct其他种类标准融资工具中发行较多的为短期融资占比为12较21年则下降3pct从单月来看12月发行规模占比最高的为公司债占比为40环比上升7pct中期票据ABS占比则下降2pct10pct至3610短期融资占比提升9pct至14本月并无定向工具及企业债发行图26房企信用债单月融资规模及年内月均规模亿元20001800160014001200100080060040020001401140815031510160516121707180218091904191120062101210822032210单月信用债融资规模亿元月均信用债融资规模亿元数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心成本方面12月信用债平均成本为352较10月上升14bp其中AAA类信用债成本337环比上升22bpAA类信用债成本449环比下降19bp本月信用债发行成本持续回升识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明2033