事项：
　　近期，高层对房地产行业频频发声：
　　1.1月17日，国务院副总理刘鹤出席达沃斯世界经济论坛2023年年会，在致辞中表示，房地产业是中国国民经济的支柱产业。针对房地产领域风险，着力稳定预期，提供合理流动性，放松过热时期的调控措施，积极扩大有效需求。未来中国房地产业稳定发展仍有足够的需求支撑。
　　2.1月17日，全国住房和城乡建设工作会议召开，会议指出，房地产工作要融入党和国家事业大棋局，锚定新时代新征程党的使命任务和当前的中心工作来展开。会议提出要以增信心、防风险、促转型为主线，促进房地产市场平稳健康发展。
　　3.1月18日，国家发展改革委举行1月份新闻发布会时表示，要稳妥处置化解房地产、金融、地方政府债务等领域风险。
　　国信地产观点：1）再提国民经济支柱产业地位，多部门表态着力化解房地产领域风险。2）融资端政策基本到位，首要避免优质房企出险，但只能暂时纾困。3）房企恢复造血功能的关键是销售复苏，高层有意扩大有效需求，限购限贷政策仍有宽松余地。4）投资建议：高层多方表态重视房地产行业，化解风险已是重要工作，节后政策跟进力度无须担忧。重申地产股趋势性大机会，强烈建议买入。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐保利发展、万科A、金地集团、招商积余。5）风险提示：①后续政策落地不及预期；②疫情等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。
　　风险提示：
　　1、后续政策落地不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。

研究报告全文：证券研究报告2023年01月21日近期高层对房地产行业的表态点评超配支持态度愈发明确需求端政策仍是关键公司研究公司快评房地产投资评级超配维持评级证券分析师任鹤010-88005315renheguosencomcn执证编码S0980520040006证券分析师王粤雷0755-81981019wangyueleiguosencomcn执证编码S0980520030001证券分析师王静021-60893314wangjing20guosencomcn执证编码S0980522100002事项近期高层对房地产行业频频发声11月17日国务院副总理刘鹤出席达沃斯世界经济论坛2023年年会在致辞中表示房地产业是中国国民经济的支柱产业针对房地产领域风险着力稳定预期提供合理流动性放松过热时期的调控措施积极扩大有效需求未来中国房地产业稳定发展仍有足够的需求支撑21月17日全国住房和城乡建设工作会议召开会议指出房地产工作要融入党和国家事业大棋局锚定新时代新征程党的使命任务和当前的中心工作来展开会议提出要以增信心防风险促转型为主线促进房地产市场平稳健康发展31月18日国家发展改革委举行1月份新闻发布会时表示要稳妥处置化解房地产金融地方政府债务等领域风险国信地产观点1再提国民经济支柱产业地位多部门表态着力化解房地产领域风险2融资端政策基本到位首要避免优质房企出险但只能暂时纾困3房企恢复造血功能的关键是销售复苏高层有意扩大有效需求限购限贷政策仍有宽松余地4投资建议高层多方表态重视房地产行业化解风险已是重要工作节后政策跟进力度无须担忧重申地产股趋势性大机会强烈建议买入我们看好三条主线久经考验的优质房企接近上岸的困境反转型标的受地产拖累的物业板块核心推荐保利发展万科A金地集团招商积余5风险提示后续政策落地不及预期疫情等因素致行业基本面超预期下行房企信用风险事件超预期冲击评论再提国民经济支柱产业地位多部门表态着力化解房地产领域风险近期高层对房地产行业频频发声积极表态直击房地产行业当下面临的困境2022年全国固定资产投资同比增长51其中基础设施投资和制造业投资分别增长94和91而房地产开发投资却下降了10已成为实质性的拖累项且绝对值已经回落到2019年的水平2022年房屋新开工面积和竣工面积分别同比下降了39和15且绝对值均已经创下近十年新低对产业链上下游均造成了较大负面影响国务院副总理刘鹤继2022年12月第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话后再次强调房地产是国民经济的支柱产业提到与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40房地产业相关收入占地方综合财力的50房地产占城镇居民资产的60因此我们看到继1月前半月央行和银保监会出台多项纾困措施后住建部和发改委也强调了对房地产相关风险的重视请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容1证券研究报告图1历年固定投资完成额及同比图2历年房地产开发投资完成额及同比资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理图3历年房屋新开工面积及同比图4历年房屋竣工面积及同比资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理融资端政策基本到位首要避免优质房企出险但只能暂时纾困全国住建工作会议对防范风险做了详细的阐述抓两头带中间慢撒气一头抓出险房企一方面帮助企业自救另一方面依法依规处置该破产的破产该追责的追责做好保交楼工作一头抓优质房企一视同仁支持优质国企民企改善资产负债状况这与去年房企信贷债券股权融资支持三箭齐发以及今年初的改善优质房企资产负债表计划行动方案一脉相承首要避免优质房企出险已出险则重点是保交楼不过融资端几乎应出尽出的帮扶政策实质上只能暂时缓解房企资金紧张的局面想彻底破解地产链困境关键还看销售提振2022年房企到位资金同比下降26从绝对值看已回落到了2016年的水平且从到位资金来源分析房企严重依赖销售回款2022年国内贷款仅占12销售回款则占49请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容2证券研究报告图5历年房企到位资金及同比图6历年房企到位资金中国内贷款和销售回款占比资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理房企恢复造血功能的关键是销售复苏高层有意扩大有效需求限购限贷政策仍有宽松余地如果说融资端政策是给房企输血需求端复苏才是房企恢复造血功能的关键国务院副总理刘鹤提及放松在房地产市场过热期间采取的管制措施扩大有效需求使房地产公司具备造血功能全国住建工作会议也提及在坚持房住不炒定位的基础上增强政策的精准性协调性以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求提升市场信心虽然部分三四线城市需求端政策放松已基本到位但大多数一二线城市在限购限贷政策上仍有较大宽松余地相信节后会有更多城市优化购房政策促进销售回暖2022年房地产销售严重滑坡既受到疫情的直接影响也受到收入信心不足房价上涨预期趋弱期房交付担忧这三座大山的压制全年商品房销售金额为133万亿元同比-27销售面积为136亿同比-24销售均价为9814元同比-3是近十年来首次为负从绝对值来看销售额回落至2017年水平销售面积更是回落至2015年水平销售均价则低于2020年在供需更加市场化的存量房交易市场统计局70城二手房销售价格在2022年也出现了下跌当前中国仍处于城市化较快发展阶段商品住房的需求潜力能为房地产业发展提供有力支撑随着三座大山的压制逐渐解除销售必然会恢复到合理水平图7历年商品房销售额及同比图8历年商品房销售面积及同比资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容3证券研究报告图9历年商品房销售均价及同比图1070个大中城市二手住宅销售价格同比资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理投资建议高层多方表态重视房地产行业化解风险已是重要工作节后政策跟进力度无须担忧重申地产股趋势性大机会强烈建议买入我们看好三条主线久经考验的优质房企接近上岸的困境反转型标的受地产拖累的物业板块核心推荐保利发展万科A金地集团招商积余风险提示1后续政策落地不及预期2疫情等因素致行业基本面超预期下行3房企信用风险事件超预期冲击相关研究报告数据背后的地产基建图景一-地产全年表现羸弱但单月修复基建投资持续提速2023-01-17统计局12月房地产数据点评-销售表现羸弱竣工显著修复2023-01-17改善优质房企资产负债表计划行动方案点评-多管齐下纾解风险助力优质房企释放发展潜力2023-01-16房地产行业周观点-政策放松持续演绎重申趋势性大机会2023-01-16首套房贷利率政策动态调整长效机制点评-阶段性政策转为长效机制后续政策放松有望持续演绎2023-01-06请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容4证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解通过合理判断并得出结论力求独立客观公正结论不受任何第三方的授意或影响作者在过去现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬特此声明国信证券投资评级类别级别说明买入股价表现优于市场指数20以上股票增持股价表现优于市场指数10-20之间投资评级中性股价表现介于市场指数10之间卖出股价表现弱于市场指数10以上超配行业指数表现优于市场指数10以上行业中性行业指数表现介于市场指数10之间投资评级低配行业指数表现弱于市场指数10以上重要声明本报告由国信证券股份有限公司已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格制作报告版权归国信证券股份有限公司以下简称我公司所有本报告仅供我公司客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式使用复制或传播任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准本报告基于已公开的资料或信息撰写但我公司不保证该资料及信息的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断在不同时期我公司可能撰写并发布与本报告所载资料建议及推测不一致的报告我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态我公司可能随时补充更新和修订有关信息及资料投资者应当自行关注相关更新和修订内容我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策本报告仅供参考之用不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请在任何情况下本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任证券投资咨询业务的说明本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格证券投资咨询是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动接受投资人或者客户委托提供证券投资咨询服务举办有关证券投资咨询的讲座报告会分析会等在报刊上发表证券投资咨询的文章评论报告以及通过电台电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务通过电话传真电脑网络等电信设备系统提供证券投资咨询服务中国证监会认定的其他形式发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式指证券公司证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值市场走势或者相关影响因素进行分析形成证券估值投资评级等投资分析意见制作证券研究报告并向客户发布的行为证券研究报告国信证券经济研究所深圳深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层邮编518046总机0755-82130833上海上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12层邮编200135北京北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层邮编100032