事件描述
　　2023年1月17日，国家统计局发布2022年1-12月房地产开发和销售相关数据。
　　事件评论
　　需求短期仍在底部震荡，政策端持续加码助力预期修复。2022年全国商品房销售金额/面积/均价分别同比-26.7%/-24.3%/-3.2%，12月单月同比分别-27.7%/-31.5%/+5.7%，预期承压叠加疫情短期大面积扩散，需求表现短期仍在底部徘徊。12月百强房企销售面积/30大中城市销售面积单月同比分别为-34.9%/-22.8%，统计局数据与30大中城市微观趋势基本一致，且降幅也更接近微观实际感知。当前实际需求情况可能已击穿长期中枢，居民住房购买力并不弱于2014-2016年周期，潜在需求已不是核心矛盾；关键是当前就业环境和收入预期等宏观因素承压，期房交付信心受损，以及对房价的偏悲观预期，延迟了居民入市的节奏；伴随疫情防控优化，保交楼的逐步推进，以及托需求力度的加大，积极变化正在落地，预期扭转有望逐渐兑现，2023年或大概率可以看到总量企稳和结构复苏。
　　短期供给侧依旧承压，保交楼政策成效渐显。2022年全国新开工面积同比-39.4%，12月单月同比-44.3%，降幅环比有所收窄但仍弱于销售，延续总量主动降价去库存趋势；1-12月土地购置面积/成交价款分别同比-53.4%/-48.4%，12月单月同比分别为-51.6%/-51.3%，房企拿地意愿短期仍未见起色。11月以来供给端政策加速推进，信贷、债券、股权等“三箭齐发”，优化房企资产负债表相关举措持续落地，行业融资环境边际改善；但政策传导存在时滞，需求企稳前房企资金链仍面临较大压力，对于补库存仍持谨慎态度，但积极变化正在落地。2022年全国竣工面积同比-15.0%，12月单月同比-6.6%，单月降幅环比明显收敛，单纯交付合同约束之外，政策端对于保交楼的持续支持成效渐显；随着纾困资金的陆续落地，以及房企资金链压力边际缓解，优质项目的问题有望率先化解，当前实际竣工与理论竣工的巨大缺口，决定着后续竣工端的持续修复将会是大概率事件。
　　投资端压力仍存，融资支持下到位资金边际修复。2022年全年房地产开发投资完成额同比-10.0%，12月单月同比-12.2%，降幅环比有所收窄；总量销售企稳仍需时日，融资环境边际改善但房企资金链压力仍存，短期投资端或难有明显改善，考虑土地购置费的滞后传导以及房企节约资本开支等因素，预计2023年开发投资仍有一定压力。1-12月房地产开发到位资金同比-25.9%，12月单月同比-28.7%，单月降幅环比收窄6.7pct，其中按揭贷款降幅环比收窄12.4pct，按揭利率下行与发放速度加快后居民贷款意愿边际修复；国内贷款降幅大幅收窄25.1pct，反映对房企融资端支持确已逐渐落到实处。到位资金同比降幅仍显著高于投资降幅，行业资金链依旧承压，供需双弱背景下政策仍需加码。
　　供需仍在底部徘徊，政策端有望持续加码。11月以来“保交楼”、“稳信用”等供给端政策频出，已经看到边际效果兑现；需求端破局重心在于扭转预期，关注后续需求端政策加码和引导居民信心恢复的关键信号。行业积极变化逐步落地，当前及未来一段时间仍处于“政策上/周期下”的第二阶段，后续有望逐步切换至“政策上/周期上”的第三阶段。
　　风险提示
　　1、行业基本面修复弹性仍有不确定性；
　　2、行业维稳政策释放节奏与力度存不确定性。
　　

研究报告全文：丨证券研究报告丨行业研究丨点评报告丨房地产供需仍在底部徘徊政策端有望TableTitle持续加码2022年1-12月统计局房地产数据点评报告要点供需仍在底部徘徊政策端有望持续加码TableSummary11月以来保交楼稳信用等供给端政策频出已经看到边际效果兑现需求端破局重心在于扭转预期关注后续需求端政策加码和引导居民信心恢复的关键信号行业积极变化逐步落地当前及未来一段时间仍处于政策上周期下的第二阶段后续有望逐步切换至政策上周期上的第三阶段长期竞争力仍是选股关键因素关注有效率的国央企高信用的优质民企和具备核心资产的风险类民企此外随着地产信用端逐步修复优质物业股也迎来配置良机分析师及联系人TableAuthor刘义袁佳楠SACS0490520040001SACS0490520070001请阅读最后评级说明和重要声明丨证券研究报告丨2023-01-19cjzqdt11111房地产供需仍在底部徘徊政策端有望持续加码TableTitle2行业研究丨点评报告2022年1-12月统计局房地产数据点评TableRank投资评级看好丨维持事件描述TableSummary2市场表现对比图近12个月2023年1月17日国家统计局发布2022年1-12月房地产开发和销售相关数据TableChart房地产沪深300指数10事件评论-2需求短期仍在底部震荡政策端持续加码助力预期修复2022年全国商品房销售金额面-15-27积均价分别同比-267-243-3212月单月同比分别-277-31557预期20221202252022920231承压叠加疫情短期大面积扩散需求表现短期仍在底部徘徊12月百强房企销售面积30资料来源Wind大中城市销售面积单月同比分别为-349-228统计局数据与30大中城市微观趋势基本一致且降幅也更接近微观实际感知当前实际需求情况可能已击穿长期中枢居民相关研究住房购买力并不弱于2014-2016年周期潜在需求已不是核心矛盾关键是当前就业环境和收入预期等宏观因素承压期房交付信心受损以及对房价的偏悲观预期延迟了居TableReport落实存量政策与推进增量政策并举改善优民入市的节奏伴随疫情防控优化保交楼的逐步推进以及托需求力度的加大积极变质房企资产负债表计划点评2023-01-15化正在落地预期扭转有望逐渐兑现2023年或大概率可以看到总量企稳和结构复苏利率锚定房价逆周期调节趋于常态化首套住房贷款利率政策动态调整机制点评2023-短期供给侧依旧承压保交楼政策成效渐显2022年全国新开工面积同比-39412月01-06单月同比-443降幅环比有所收窄但仍弱于销售延续总量主动降价去库存趋势1-12春风已至花开有期房地产行业2023年月土地购置面积成交价款分别同比-534-48412月单月同比分别为-516-度投资策略2022-12-25513房企拿地意愿短期仍未见起色11月以来供给端政策加速推进信贷债券股权等三箭齐发优化房企资产负债表相关举措持续落地行业融资环境边际改善但政策传导存在时滞需求企稳前房企资金链仍面临较大压力对于补库存仍持谨慎态度但积极变化正在落地2022年全国竣工面积同比-15012月单月同比-66单月降幅环比明显收敛单纯交付合同约束之外政策端对于保交楼的持续支持成效渐显随着纾困资金的陆续落地以及房企资金链压力边际缓解优质项目的问题有望率先化解当前实际竣工与理论竣工的巨大缺口决定着后续竣工端的持续修复将会是大概率事件投资端压力仍存融资支持下到位资金边际修复2022年全年房地产开发投资完成额同比-10012月单月同比-122降幅环比有所收窄总量销售企稳仍需时日融资环境边际改善但房企资金链压力仍存短期投资端或难有明显改善考虑土地购置费的滞后传导以及房企节约资本开支等因素预计2023年开发投资仍有一定压力1-12月房地产开发到位资金同比-25912月单月同比-287单月降幅环比收窄67pct其中按揭贷款降幅环比收窄124pct按揭利率下行与发放速度加快后居民贷款意愿边际修复国内贷款降幅大幅收窄251pct反映对房企融资端支持确已逐渐落到实处到位资金同比降幅仍显著高于投资降幅行业资金链依旧承压供需双弱背景下政策仍需加码供需仍在底部徘徊政策端有望持续加码11月以来保交楼稳信用等供给端政策频出已经看到边际效果兑现需求端破局重心在于扭转预期关注后续需求端政策加码和引导居民信心恢复的关键信号行业积极变化逐步落地当前及未来一段时间仍处于政策上周期下的第二阶段后续有望逐步切换至政策上周期上的第三阶段风险提示1行业基本面修复弹性仍有不确定性更多研报请访问2行业维稳政策释放节奏与力度存不确定性长江研究小程序请阅读最后评级说明和重要声明行业研究点评报告投资评级说明行业评级报告发布日后的12个月内行业股票指数的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为看好相对表现优于同期相关证券市场代表性指数中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平看淡相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数公司评级报告发布日后的12个月内公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于10增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在510之间中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5无投资评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级相关证券市场代表性指数说明A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以恒生指数为基准办公地址上海TableContact武汉Add浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座29层Add武汉市江汉区淮海路88号长江证券大厦37楼PC200122PC430015北京深圳Add西城区金融街33号通泰大厦15层Add深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场3期36楼PC100032PC518048分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点作者所得报酬的任何部分不曾与不与也不将与本报告中的具体推荐意见或观点而有直接或间接联系特此声明重要声明长江证券股份有限公司具有证券投资咨询业务资格经营证券业务许可证编号10060000本报告仅限中国大陆地区发行仅供长江证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证也不保证所包含信息和建议不发生任何变更本公司已力求报告内容的客观公正但文中的观点结论和建议仅供参考不包含作者对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可以发出其他与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告本报告所反映研究人员的不同观点见解及分析方法并不代表本公司或其他附属机构的立场本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司及作者在自身所知情范围内与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制静默措施的利益冲突本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用须注明出处为长江证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改刊载或者转发本证券研究报告或者摘要的应当注明本报告的发布人和发布日期提示使用证券研究报告的风险未经授权刊载或者转发本报告的本公司将保留向其追究法律责任的权利财务报表及指标预测请阅读最后评级说明和重要声明33