本报告导读：
　　极度收缩的新开工，无论是疫情影响、还是房企预期转变，将使2023年年初对需求验证的期限延后，即便数据不好，也不会带来悲观预期，经济的乐观情绪升温。
　　摘要：
　　在2022年11月大量政策出台之后，市场对需求的预期提高，不仅是对需求政策的预期，也是对需求数据的预期，但从12月份数据来看，并没有出现明显修复。12月单月来看，销售金额和面积分别同比下降27.7%和31.5%，较11月略有改善，但幅度不明显，仅分别改善4.6和1.7pcts，仍然处于较大幅度的下行中。
　　尽管总量修复不明显，但是结构出现端倪。从销售均价来看，12月份出现了一定程度的反弹。自11月的9746元上升至当前的10050元/平方米，在年内处于较高水平。我们预计并非来自于系统性改善，更多的是高能级城市占比提升带来的结构性因素影响。
　　然而，新开工数据的大幅度下滑，无论是同比、还是绝对值，都预示着接下来将进入有效供给不足的局面，也即销售数据的兑现度在下降，但这种供给收缩反而会成为乐观的理由，证伪的兑现期在延后。新开工面积的单月值下降至8955万平方米，基本处于有数据以来的历史同期最低值，四季度也接近历史同期最低水平。我们在上一篇报告《不足的收缩》中已经提到，预计房企将进入推盘减少阶段，不仅仅是因为疫情，而是对当前现实的悲观、和对未来市场的乐观预期导致。如是，即便一季度销售没有得到实质性好转，从预期角度，也会有因为供给收缩而带来的解释，使得即便需求没有好转，证伪的兑现期也在后移。
　　一季度对基本面的预期适度乐观，真修复预期延后，预期会处于震荡状态。基本面的预期和基本面将呈现出对立关系，一季度的预期不差、但基本面改善不明显，此后预期和实际在边际变化上也会呈反向关系，如是，整体预期处于震荡状态，对板块的影响也将以震荡为主，关注能够持续兑现销售的公司。我们推荐龙湖集团、招商蛇口、万科A、保利发展、金地集团等，同时，一些小参与者和新参与者也在奋力改进自己产品，受益中交地产、建发股份等。
　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。
　　

研究报告全文：股票研究TableindustryInfo房地产TableMainInfoTableTitle评级TableInvest增持20230117上次评级增持证伪的延后TablesubIndustry细分行业评级行12月观察业谢皓宇分析师白淑媛分析师郝亚雯分析师更010-83939826021-38675923010-83939776xiehaoyugtjascombaishuyuangtjascomhaoyawengtjascom新证书编号S0880518010002S0880518010004S0880518010005本报告导读极度收缩的新开工无论是疫情影响还是房企预期转变将使2023年年初对需求相关报告TableDocReport验证的期限延后即便数据不好也不会带来悲观预期经济的乐观情绪升温房地产不足的收缩摘要20230115TableSummary在2022年11月大量政策出台之后市场对需求的预期提高不仅房地产拉开居民驱动的新模式大幕是对需求政策的预期也是对需求数据的预期但从12月份数据来20230106看并没有出现明显修复12月单月来看销售金额和面积分别同房地产亟待更宽松政策比下降277和315较11月略有改善但幅度不明显仅分别改20230103善46和17pcts仍然处于较大幅度的下行中房地产信贷方向就是价格方向20230102尽管总量修复不明显但是结构出现端倪从销售均价来看12月房地产以需求为名以政策为号份出现了一定程度的反弹自11月的9746元上升至当前的10050元20221225平方米在年内处于较高水平我们预计并非来自于系统性改善证更多的是高能级城市占比提升带来的结构性因素影响券然而新开工数据的大幅度下滑无论是同比还是绝对值都预示研着接下来将进入有效供给不足的局面也即销售数据的兑现度在下究降但这种供给收缩反而会成为乐观的理由证伪的兑现期在延后报新开工面积的单月值下降至8955万平方米基本处于有数据以来的历史同期最低值四季度也接近历史同期最低水平我们在上一篇报告告不足的收缩中已经提到预计房企将进入推盘减少阶段不仅仅是因为疫情而是对当前现实的悲观和对未来市场的乐观预期导致如是即便一季度销售没有得到实质性好转从预期角度也会有因为供给收缩而带来的解释使得即便需求没有好转证伪的兑现期也在后移一季度对基本面的预期适度乐观真修复预期延后预期会处于震荡状态基本面的预期和基本面将呈现出对立关系一季度的预期不差但基本面改善不明显此后预期和实际在边际变化上也会呈反向关系如是整体预期处于震荡状态对板块的影响也将以震荡为主关注能够持续兑现销售的公司我们推荐龙湖集团招商蛇口万科A保利发展金地集团等同时一些小参与者和新参与者也在奋力改进自己产品受益中交地产建发股份等风险提示政府重新放开前融再走土地金融模式市场需求加速下行1160765请务必阅读正文之后的免责条款部分行业更新表1重点公司盈利预测117最新总市值总股本年初投资证券简称21EPS22EEPS21PE22EPE股价元亿元亿股涨幅评级000002SZ万科A1874194227978320971163增持600048SH保利发展1605229223707219211206增持001979SZ招商蛇口142913114010910211067713增持600383SH金地集团9932321434744845-3增持002244SZ滨江集团108910111121023393123增持000402SZ金融街509055060938515230-3增持601512SH中新集团8101021187969121151增持000656SZ金科股份190067071282710153-1增持1109HK华润置地32704545027265233271-43增持0688HK中国海外发展183736738350482011109-61增持0960HK龙湖集团20963934145351131663-34增持2007HK碧桂园24711611821216822767增持3900HK绿城中国10741791976055272259增持0817HK中国金茂1550370454235206133-40增持0884HK旭辉控股集团1010870931211105104-42增持1918HK融创中国3940831054738215540增持数据来源注港股以人民币计价WIND国泰君安证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3行业更新本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发放概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为国泰君安证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明评级说明1投资建议的比较标准增持相对沪深300指数涨幅15以上投资评级分为股票评级和行业评级以报告发布后的12个月内的市场表现为谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于515之间比较标准报告发布日后的12个月内的股票投资评级公司股价或行业指数的涨跌幅相对同中性相对沪深300指数涨幅介于-55期的沪深300指数涨跌幅为基准减持相对沪深300指数下跌5以上2投资建议的评级标准增持明显强于沪深300指数报告发布日后的12个月内的公司股价或行业指数的涨跌幅相对同期的沪深行业投资评级中性基本与沪深300指数持平300指数的涨跌幅减持明显弱于沪深300指数国泰君安证券研究所上海深圳北京地址上海市静安区新闸路669号博华广深圳市福田区益田路号荣超商北京市西城区金融大街甲9号金融场20层务中心B栋27层街中心南楼18层邮编200041518026100032电话0213867666607552397688801083939888E-mailgtjaresearchgtjascom请务必阅读正文之后的免责条款部分3of3