工业是苏州经济发展的原动力，但新一轮制造业升级现隐忧。1）苏州作为上海通往长三角腹地的第一站，区位优势明显，不仅享受较低运输成本，也享受上海的产业和信息外溢，同时良好的营商环境使得外资聚集，苏州GDP和人均GDP在长三角均排名第二。2）苏州发展的基础是工业，目前已是规模仅次于上海、深圳的中国工业第三城，GDP中第二产业占比48%，二产人口占就业人口比例达到51%，工业发展对生产性服务业起到了较好的带动作用，苏州第三产业规模与南京相当，而良好的经济增长也带来常住人口增长，过去10年苏州常住人口增长绝对额在长三角仅次于杭州。3）但新一轮制造业转型升级中，苏州工业产值增速及工业人口增长均落后于可比城市，反映了新一轮制造业升级中的隐忧。
　　苏州工业细分项中，电子信息产业增长显现疲态，但高端装备制造、新材料、生物医药为未来主要增长点，政府仍有较大支持产业转型的余地。1）电子信息产业占苏州工业总产值的29%，电脑等消费电子产品一直具有优势，但在新一轮竞争中，苏州在面板、芯片等领域未引入足够的龙头企业，拖累电子信息产业增速，复合增速仅2%。2）高端装备制造、新材料占工业总产值的27%，复合增速超15%，主要因为苏州装备制造先发优势明显、集聚效应强，便于就地转型升级发展高端装备制造、新材料；另外，苏州凭借临近上海的区位优势及政策支持，生物医药产业发展迅速，2021年产值超1700亿，仅次于北京。3）苏州政府性债务余额与税收收入比0.7，税收规模超2000亿，在长三角城市处于领先地位，政府仍有更大的财力空间推动产业转型升级。
　　 2022年苏州商品住宅销售下跌23%，未来新房销售将向1800万方需求中枢回归。1）本轮市场下行周期中苏州韧性较强，商品住宅成交面积下降23%至1429万方，内部板块分化明显，工业园区、昆山等产业集聚的核心区域较为抗跌。2022年苏州多举措松绑房地产，目前限购、限贷等方面仍有一定政策空间。2）即使面临后发城市冲击，良好的产业基础将使苏州持续保持工业大市的地位，良好的财政状况也将助力产业升级，预计苏州常住人口稳定在1300万以上，商品住宅需求中枢仍有1800万方。3）苏州当前楼市供需结构良好，城市去化周期为15个月，在可比二线城市中处于较低水平，且苏州城市发展保持了较好的职住平衡，城市产业向四个方向外溢，部分区域仍将享受产业外溢带来的居住需求释放。
　　 2022年国央企已成为苏州销售市场主力，且在市场下行期补充优质土储，有望在2023年市场复苏中率先受益。1）万科、招商蛇口、保利、中海、苏州高新在苏州土储结构良好，在工业园区、高新区、昆山优质板块土储占比超50%，未来将转化为优质供应，在市场回暖中将有望率先受益。2）苏州年底土地市场回暖，2宗地块触及封顶摇号，整体溢价率4.8%年内最高。招商蛇口、建发房产谨慎投资，优中选优，拿地楼面价约3万元/平米；本地国企苏州高新择优托底，布局工业园区、高新区。3）预计2023年苏州楼市将迎来小周期复苏，建议关注深耕苏州的房企，如苏州高新、中新集团等，同时建议关注在苏州核心区深耕的房企，如招商蛇口、万科A、保利发展等。
　　风险提示：房企结构性扩表不及预期，市场继续负反馈下行。
　　

研究报告全文：行业研究证券研究报告房地产2023年01月20日房地产行业深度研究报告制造业升级瓶颈下的地产机遇推荐维持核心20城探究之苏州工业是苏州经济发展的原动力但新一轮制造业升级现隐忧1苏州作为上华创证券研究所海通往长三角腹地的第一站区位优势明显不仅享受较低运输成本也享受上海的产业和信息外溢同时良好的营商环境使得外资聚集苏州GDP和人证券分析师单戈均GDP在长三角均排名第二2苏州发展的基础是工业目前已是规模仅次邮箱shangehcyjscom于上海深圳的中国工业第三城GDP中第二产业占比48二产人口占就执业编号S0360522110001业人口比例达到51工业发展对生产性服务业起到了较好的带动作用苏州第三产业规模与南京相当而良好的经济增长也带来常住人口增长过去行业基本数据10年苏州常住人口增长绝对额在长三角仅次于杭州3但新一轮制造业转型升级中苏州工业产值增速及工业人口增长均落后于可比城市反映了新一轮占比制造业升级中的隐忧股票家数只126002总市值亿元1697220184流通市值亿元1615399230苏州工业细分项中电子信息产业增长显现疲态但高端装备制造新材料生物医药为未来主要增长点政府仍有较大支持产业转型的余地1电子信相对指数表现息产业占苏州工业总产值的29电脑等消费电子产品一直具有优势但在1M6M12M新一轮竞争中苏州在面板芯片等领域未引入足够的龙头企业拖累电子信绝对表现-4579-41息产业增速复合增速仅22高端装备制造新材料占工业总产值的27相对表现-9110583复合增速超15主要因为苏州装备制造先发优势明显集聚效应强便于就地转型升级发展高端装备制造新材料另外苏州凭借临近上海的区位优2022-01-192023-01-1811势及政策支持生物医药产业发展迅速2021年产值超1700亿仅次于北京3苏州政府性债务余额与税收收入比07税收规模超2000亿在长三角城-1市处于领先地位政府仍有更大的财力空间推动产业转型升级-14220122032206220822112301-262022年苏州商品住宅销售下跌23未来新房销售将向1800万方需求中枢房地产沪深回归1本轮市场下行周期中苏州韧性较强商品住宅成交面积下降23至3001429万方内部板块分化明显工业园区昆山等产业集聚的核心区域较为相关研究报告抗跌2022年苏州多举措松绑房地产目前限购限贷等方面仍有一定政策空间2即使面临后发城市冲击良好的产业基础将使苏州持续保持工业大房地产行业重大事项点评供需共振推动高能级城市复苏市的地位良好的财政状况也将助力产业升级预计苏州常住人口稳定在13002023-01-06万以上商品住宅需求中枢仍有1800万方3苏州当前楼市供需结构良好房地产行业重大事项点评政策聚焦风险结城市去化周期为15个月在可比二线城市中处于较低水平且苏州城市发展构性扩表可期保持了较好的职住平衡城市产业向四个方向外溢部分区域仍将享受产业外2022-12-17溢带来的居住需求释放房地产行业2023年度投资策略结构性扩表再现聚焦高能级城市2022-12-172022年国央企已成为苏州销售市场主力且在市场下行期补充优质土储有望在2023年市场复苏中率先受益1万科招商蛇口保利中海苏州高新在苏州土储结构良好在工业园区高新区昆山优质板块土储占比超50未来将转化为优质供应在市场回暖中将有望率先受益2苏州年底土地市场回暖2宗地块触及封顶摇号整体溢价率48年内最高招商蛇口建发房产谨慎投资优中选优拿地楼面价约3万元平米本地国企苏州高新择优托底布局工业园区高新区3预计2023年苏州楼市将迎来小周期复苏建议关注深耕苏州的房企如苏州高新中新集团等同时建议关注在苏州核心区深耕的房企如招商蛇口万科A保利发展等风险提示房企结构性扩表不及预期市场继续负反馈下行证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号房地产行业深度研究报告投资主题报告亮点工业是苏州经济发展基石带动第三产业发展及人口集聚苏州凭借紧邻上海的区位优势良好的营商环境吸引外资聚集在资本驱动经济发展时代获得先发优势成长为中国工业第三城苏州工业发展带动第三产业发展及常住人口大规模增长但目前在新一轮制造业升级中苏州增速放缓发展现隐忧苏州电子信息产业增速放缓高端装备制造新材料医药产业为未来主要的增长点在新一轮竞争中苏州对电子信息产业龙头企业的引入力度低于其他城市占苏州工业总产值最大的电子信息产业增速放缓而苏州的装备制造先发优势明显就地转型发展高端装备制造新材料产业基础较好目前已形成集聚效应规上总产值增速超过20医药产业享受临近上海区位优势及政策支持持续保持高增长当前医药产业规上总产值仅次于北京良好的产业基础及政府财政状况支撑苏州制造业转型升级维持工业强市的地位而非依赖土地出让收入驱动城市发展苏州税收规模及政府债务负担处于长三角城市优势水平在对产业转型的支持方面有更大的财力空间保障制造业转型升级未来苏州将持续保持工业大市地位成为高端制造业产业链的聚集地2022年苏州新房销售面积下降23至1429万方预计未来将向1800万方需求中枢靠拢凭借良好的产业基础健康的宅地住宅供需结构苏州楼市韧性较强核心区域热度持续维持预计苏州常住人口维持1300万基础上商品住宅需求中枢在1800万方左右投资逻辑苏州强大的制造业基础保障其工业大市地位虽然电子信息产业在新一轮竞争中有一定落后但未来高端装备新材料医药产业均为苏州产业发展新的突破点支撑常住人口净流入预期苏州常住人口约1300万基础上小幅增长商品住宅中长期中枢仍在1800万方预计2023年苏州楼市将向需求中枢靠拢迎来小周期复苏建议关注率先受益房企1深耕苏州的房企如苏州高新中新集团等2在苏州核心区深耕的房企如招商蛇口万科A保利发展等证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号房地产行业深度研究报告目录一苏州是工业立市的长三角经济第二城但新一轮发展有隐忧7一区位优势和营商环境奠定苏州的发展基础工业产值中外资占比近407二苏州经济驱动力主要在工业工业增加值排名全国第三9三近年苏州工业增加值增速下滑第二产业人口减少制造业转型现瓶颈12二新一轮城市竞争中苏州龙头企业引入落后未来发展看装备制造和新材料14一制造业以电子信息产业和装备制造业为主高新技术产业占超过5014二电子信息产业中光通信为绝对龙头其余细分领域发展欠佳15三高端装备新材料生物医药居全国前列新能源产业落后于其他城市18四政策支持空间充足未来3年工业总产值年化增长目标为2121三2022年苏州商品住宅销售面积下滑23至1429万方但需求中枢仍约为1800万方24一2022年苏州商品住宅销售面积跌23政策放松仍有空间24二苏州产业发展效率高土地财政依赖度低楼市供求格局健康26三住宅销售数据已见底中长期苏州新房销售面积中枢在1800万方左右28四苏州产城融合度较好产业向四大新城外溢29四国央企深耕苏州核心板块未来市占率将进一步提升32一国央企占据苏州市场主力土储半数以上聚集在核心区32二苏州土地市场热度回暖品牌国央企布局优质地块33五投资建议35六风险提示35证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号3房地产行业深度研究报告图表目录图表1北出上海第一站与上海协同发展且享受低运输成本优势7图表22021年6月苏太航线开通标箱综合成本较陆运降低158图表32021年苏州规上工业总产值中外企占比达378图表4苏州工业总产值中外资占比高峰时超过一半8图表5改革开放以来苏州凭借区位优势及清晰战略规划持续利用外资8图表6苏州第三产业占比偏低与无锡常州等相当9图表7苏州工业增加值全国第三远超重庆广州9图表8苏州工业门类齐全小类占比9610图表9苏州就业人口中第二产业人口占比超过5010图表10苏州第二产业增速推动第三产业10图表11苏州金融业增加值规模与南京基本相当10图表12与制造业密切相关度的金融和科技服务业一直保持较高增速11图表13苏州GDP仅次于上海人均GDP仅次于无锡11图表14苏州常住人口增长绝对额仅次于杭州11图表15苏州在校小学生数量增长绝对额领先于长三角其他主要城市12图表16近3年工业增加值复合增速低于合肥无锡等12图表17近5年工业固投增速低于南京合肥等12图表1815年以来第二产业从业人口逐渐下滑13图表19从业人口增速省内领先但落后宁波杭州13图表20电子信息产业和装备制造业占比6014图表21高新技术产业占超过5014图表22智能装备新材料总产值合计占比4715图表23智能装备新材料总产值增速较高15图表24新材料高端装备制造占比5115图表25集成电路生物医药节能环保增速强劲15图表26电子制造业吸尘器照相机显示器计算机产量占比较高16图表27苏州已经形成较为完整的光通信产业链16图表282021年苏州光通信上市公司营收排全国第一16图表29芯片封测营收占比158设计制造环节薄弱分别占比251317图表30苏州芯片产业链完善涵盖设计制造封测17图表312022年苏州面板龙头企业相对落后其他城市如合肥武汉18图表32科创板机械设备公司数量全国第一18图表33高端装备专利数约8万件全国第一18证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号4房地产行业深度研究报告图表34新材料企业数量全国第二19图表35新材料专利数量全国第一19图表36苏州新能源汽车制造布局落后于省内南京常州19图表37长三角近1年扩展光伏总产能1544GW苏州仅94GW20图表38生物医药产业产值仅次于北京已成为中国医药第三极21图表39多家龙头药企在苏州布局总部研发基地21图表40国家级经开区和高新区数量第一22图表41长三角城市营商硬环境竞争力仅次于上海22图表42苏州债务余额税收收入07债务负担轻22图表43苏州2020年税收规模超2000亿元22图表44苏州出口金额仅次于上海深圳23图表452021年出口金额超149万亿元增长1523图表46未来发展聚焦电子信息装备制造生物医药先进材料四大产业23图表472022年苏州跌幅23好于主要一二线城市的跌幅3824图表48苏州工业园区住宅成交面积逆势上涨23昆山下跌12优于其他板块25图表49苏州从限购限售限贷多举措逐步宽松购房政策25图表502015年后苏州宅地出让金使用效率大幅下降27图表51苏州宅地出让金使用效率高于其他城市27图表52苏州税收收入政府基金性收入接近1027图表53苏州财政自给率接近10027图表54近年来苏州宅地成交面积低于销售面积28图表55苏州样本住宅价格稳步上涨至18384元平28图表56苏州新房库存去化周期15个月处于低位水平28图表57苏州12月新房成交面积接近去年同期29图表58苏州二手房成交面积开始逐步复苏29图表59苏州商品房销售面积与常住人口比例约1629图表60苏州常住人口户籍人口高达1729图表61市区昆山新兴产业占比452530图表62苏州市区昆山住宅销售面积占比7230图表63城区四大新城外溢高铁新城有望率先兑现30图表64苏州职住平衡较好居住跟随产业30图表65苏州构建双核多级生物医药产业发展格局31图表66国央企为苏州市场主力受拿地格局影响未来国央企市占率将进一步提升32图表67五大国央企在苏州土储充足33证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号5房地产行业深度研究报告图表68苏州高新核心区土储占比8833图表692022年土拍成交楼面价逆势上涨国央企拿地占比提高33图表70五批次土拍2宗地块触及封顶4宗地块由国企民企联合获取34图表71招商蛇口建发拿地质量较高楼面价约3万元平苏州高新择优托底34证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号6房地产行业深度研究报告本轮行业缩表后房地产市场将极度聚焦于约20个左右的核心城市这背后是经济逐步由资本驱动转向全要素生产率驱动城镇化和房地产市场也将从过去的全国遍地开花转为向具备制造业升级产业链聚集潜力的城市群聚焦我们精选核心20城从产业逻辑理解城市发展理解人口的趋势进而理解城市房地产市场的底层逻辑第一篇我们关注非常具有代表性的中国工业第三城苏州一苏州是工业立市的长三角经济第二城但新一轮发展有隐忧苏州凭借良好的区位优势和营商环境成为外资的聚集地在资本推动经济增长的年代率先实现腾飞工业产值中外资占比高峰时超过一半当前苏州GDP和人均GDP排名长三角第二工业增加值规模仅次于上海深圳为中国工业第三城由于苏州并非占据信息节点的城市制造业是苏州的立市之基第二产业GDP占比及从业人口占比均较高虽然苏州制造业具备规模优势且有一定聚集效应但近年来增速落后于长三角其他竞争城市在新发展阶段呈现一定隐忧一区位优势和营商环境奠定苏州的发展基础工业产值中外资占比近40北出上海第一站苏州享上海产业外溢和低运输成本优势苏州经济发展的首要基础是区位优势其为上海通往长三角腹地的第一站主要有两条线南线京沪线经过昆山和苏州城区北线沿着长江南岸经过苏州下辖的县级市太仓常熟张家港苏州区位优势对经济发展的影响主要在三个方面1承接了上海产业的外溢如昆山汽车零部件产业为上海嘉定汽车城提供配套2连接长三角腹地与上海享受上海信息优势如早期苏州政府就提出了主动接受上海辐射实行错位发展战略利用上海丰富的科研资源吸收先进的技术和经验发展电子信息硬件与上海主攻软件形成配合3在长江沿岸有太仓常熟张家港三个港口运输成本低便于发展外贸经济如苏州进出口企业可直接在苏州市区提空箱再通过苏太快航水路运输至太仓港并直接出运据测算通过该航线运输每标箱综合成本将比陆路运输模式降低15左右良好的区位优势使得苏州成为制造业厂商聚集的优先选择图表1北出上海第一站与上海协同发展且享受低运输成本优势资料来源百度地图华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号7房地产行业深度研究报告图表22021年6月苏太航线开通标箱综合成本较陆运降低15资料来源苏州市人民政府官网华创证券良好的营商环境使得外资聚集在资本稀缺的时期苏州率先实现经济腾飞过去20年我国经济增长主要由资本驱动资本起到了提供生产设备以及聚集劳动力资源的作用而海外资本在改革开放初期便是主要的力量苏州凭借良好的战略规划及政策优势打造了良好的营商环境成为海外资本的聚集地如昆山成为台资的聚集地太仓成为德资的聚集地1992年在政策支持下中国和新加坡联合开发苏州工业园区把新加坡园区管理招商等经验引入国内现在苏州工业园区已经成为国内排名第一的国家级开发区在数据层面苏州规上工业总产值中外商投资企业占比即使在出现下滑后仍占比达到37在所有企业类型中占比最高图表32021年苏州规上工业总产值中外企占比达37图表4苏州工业总产值中外资占比高峰时超过一半股份有限公其他有限责任060司3公司105151484848485047434341404037港澳台投外商投资企30业资企业37182010私营企业031201020112012201320142015201620172018201920202021规上工业总产值外商投资企业占比资料来源苏州统计年鉴-2022华创证券资料来源苏州统计年鉴-20112022华创证券图表5改革开放以来苏州凭借区位优势及清晰战略规划持续利用外资时期阶段划分具体情况1985年苏州被国务院列为第一批沿海开放城市利1984-1989年起步阶段用外资发展来料加工与小型补偿贸易1990年上海浦东开发开放苏州提出借助上海1990-2000年发展阶段错位竞争走向世界的经济国际化战略带动大量外资积聚苏州2001年中国正式加入世贸组织后苏州大力引进台2001-2012年腾飞阶段湾的IT产业沿着引进外资带动进口加工后再出口的路径带动加工贸易的全面发展证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号8房地产行业深度研究报告以发展加工贸易类为主的利用外资模式受土地劳2012-2019年调整阶段动力价格等商务成本优势的丧失面临着较大的挑战国内其他城市竞争加剧资料来源罗志松竞争与互补上海与苏州利用外资比较分析华创证券二苏州经济驱动力主要在工业工业增加值排名全国第三从产业结构看苏州的立市之基是工业当前已是中国工业第三城1从长三角城市的定位看上海是全球信息节点南京杭州合肥分别是江苏浙江安徽的信息节点苏州在发展生产性服务业上有天然劣势其三次产业结构中一二三产占比分别为14851第三产业占比远低于上海杭州南京合肥而与无锡常州等城市相当反映了工业的重要地位2区位优势及外商投资使得苏州成为制造业落地的高性价比之选奠定了苏州制造业强大的地位2021年工业增加值仅略低于上海深圳为中国工业第三城为重庆的126倍广州的15倍图表6苏州第三产业占比偏低与无锡常州等相当图表7苏州工业增加值全国第三远超重庆广州100120009080100007080006050600040304000201020000上杭南合苏无常宁徐淮盐镇扬宿南泰连0海州京肥州锡州波州安城江州迁通州云上深苏重广佛宁东无泉北天南成杭武南唐青港海圳州庆州山波莞锡州京津京都州汉通山岛第三产业占比第二产业占比第一产业占比2021年工业增加值亿元资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券除工业规模外苏州齐全的工业门类占比较高的第二产业人口也反映了工业的主导地位1聚集效应下苏州形成了齐全的工业门类大类中类小类占比909096而更细的产业链分工进一步推动效率提升2产业人口结构中苏州第二产业人口占比达到51是江苏各市中第二产业人口占比最高的城市也反映了苏州工业立市的特征证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号9房地产行业深度研究报告图表8苏州工业门类齐全小类占比96图表9苏州就业人口中第二产业人口占比超过50961009090605080406030402010200宁苏无常扬镇南泰盐合杭徐宿淮南连0波州锡州州江通州城肥州州迁安京云大类中类小类港苏州工业门类占比第二产业就业人员占比资料来源财经智库中国制造苏州样本华创证券资料来源Wind华创证券苏州第二产业发展较好地推动了配套的第三产业信息服务业和科研产业保持高增而金融业规模与南京相当1从增速对比看苏州第二产业领先于第三产业2010年后第二产业增速回落也带动了第三产业的增速回落2从第三产业内部看批发零售文化体育娱乐增速一直偏低而与制造业密切相关度的金融和科技服务业一直保持较高增速随着制造业增速下滑仓储运输等服务业增速下滑显著而信息服务业则后来居上3强大工业对服务业的带动也体现在虽然苏州第三产业占比低于南京但第三产业GDP规模高于南京且以金融业为代表的生产性服务业与南京基本相当图表10苏州第二产业增速推动第三产业图表11苏州金融业增加值规模与南京基本相当50300045250040200035150030100025500200批房金公信租教交住15发地融信育宿共息息赁通10和产业管传和运和业技邮零理术输商输餐5织和务政售服业饮0业社务软服仓业会业件务储组和业和20042010201619952000200120022003200520062007200820092011201220132014201520172018201920202021第二产业增速第三产业增速苏州2021年增加值亿元南京2021年增加值亿元资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号10房地产行业深度研究报告图表12与制造业密切相关度的金融和科技服务业一直保持较高增速202015-2021年增加值增速公共管理和社会组织科学研究和技术服务业15信息传输软件和信息技术服务业房地产业10教育卫生和社会工作金融业交通运输仓储和邮政业5批发和零售业水利环境和公共设施管理居民服务和其他服务业0业租赁和商务服务业文化体育和娱乐业住宿和餐饮业-52005-2015年增加值增速051015202530资料来源Wind华创证券在良好的工业基础带动下苏州GDP规模和人均GDP水平在长三角主要城市排名第二近10年常住人口增长规模仅次于杭州12021年苏州的GDP达到22万亿分别超过杭州南京2539成为长三角经济第二市以人均GDP衡量苏州人均产出达到177万元人仅略低于无锡在长三角城市中排名第二2苏州常住人口2015年至2021年净增长达到223万在长三角主要城市中仅次于杭州年化增速32在江苏各市中名列第一而从小学生在校人数看苏州市2015年至2020年5年年小学生数量净增21万人年均复合增速57仅次于宿迁图表13苏州GDP仅次于上海人均GDP仅次于无锡图表14苏州常住人口增长绝对额仅次于杭州5000020350645000183005400001625043500014200315030000122250001010012000085001500060-1100004-5050002-100-2杭苏宁合南无常南徐上宿连扬镇泰淮盐00州州波肥京锡州通州海迁云州江州安城上苏杭南宁无合南常徐扬盐泰镇淮连宿港海州州京波锡肥通州州州城州江安云迁港2015-2021年常住人口增长万人2021年GDP亿元2021年人均GDP右轴万元2015-2021年人口年均增速右轴资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号11房地产行业深度研究报告图表15苏州在校小学生数量增长绝对额领先于长三角其他主要城市257060205015401030205100苏宿杭南合无徐上常南宁连镇泰淮扬盐00州迁州京肥锡州海州通波云江州安州城-5港-102015-2020年普通小学在校生数增加值万人2015-2020年普通小学在校生数年均增速右轴资料来源Wind华创证券三近年苏州工业增加值增速下滑第二产业人口减少制造业转型现瓶颈虽然苏州工业规模地位稳固但近年来工业增速下滑明显落后于长三角其他主要城市12018年至2021年苏州工业增加值复合增速65低于南通合肥等后发城市同时也落后于可比性较强的常州宁波上海等城市2而从近5年以来工业固定资产投资完成额增速看苏州仅8低于南京合肥等城市图表16近3年工业增加值复合增速低于合肥无锡等图表17近5年工业固投增速低于南京合肥等12109108876654432201南连合常宁宿上南淮苏无徐镇扬杭泰盐通云肥州波迁海京安州锡州江州州州城0港南京合肥南通苏州无锡常州2018-2021年工业增加值符年均增速近5年工业固定资产投资复合增速资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券工业增速的落后也带来人口增长的隐忧二产人口呈现下滑趋势1苏州第二产业从业人口2015年后开始下滑2015-2020年年化复合增速为-162若从从业人口看2015年至2019年苏州从业人口增速06在江苏省内领先但落后于宁波杭州合肥证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号12房地产行业深度研究报告图表1815年以来第二产业从业人口逐渐下滑图表19从业人口增速省内领先但落后宁波杭州45040400353503030025250202001515010100050050宁杭合无苏南南徐常宿扬镇淮连盐泰-050波州肥锡州京通州州迁州江安云城州20102011201220132014201520162017201820192020-10港苏州第二产业就业人数万人苏州第三产业就业人数万人2015-2019年就业人口复合增速资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号13房地产行业深度研究报告二新一轮城市竞争中苏州龙头企业引入落后未来发展看装备制造和新材料苏州制造业的主体是电子信息产业和装备制造业占工业总产值的比例约60而高新技术产业占比超过50但近年来苏州电子信息产业发展增速较低主要因为芯片面板消费电子等增长疲弱同时新能源产业竞争力也弱于长三角其他城市苏州在高端装备制造和新材料方面具备较强聚集效应另外在医药产业方面已吸进较多头部企业成为未来的主要增长点总体看本轮制造业升级中苏州在需要政府大力投入支持的新能源面板芯片等领域有一定短板未引入足够的龙头企业但在高端装备制造和新材料方面优势继续保持医药成为新突破点另外苏州政府债务负担轻税收规模较大且税收收入在财政收入中的占比较高未来支撑制造业发展仍有较大余地一制造业以电子信息产业和装备制造业为主高新技术产业占超过50电子信息产业和装备制造业产值占比近60为苏州工业的支柱1从工业总产值看苏州单项最大的为计算机通信及其他电子制造业占比29主要装备制造业通用设备制造电气机械及器械制造汽车制造专用设备制造占比达到28而纺织业食品加工等轻工业占比均较低2电子信息产业及制造业占主导的结构使得苏州工业具有高技术含量2021年高新技术产业占比达到52战略性新兴产业占比达到53图表20电子信息产业和装备制造业占比60图表21高新技术产业占超过506054555252525350505049475047其他2040计算机通信和纺织业3其他电子设备制30造业29金属制品业420橡胶和塑料制品业410通用设备制化学原料和化学造业90制品制造业52016年2017年2018年2019年2020年2021年电气机械和器材汽车制造业6制造业专用设备制黑色金属冶炼和8高新技术产业占比新兴产业占比造业5压延加工业7资料来源苏州统计年鉴-2022华创证券资料来源苏州统计年鉴2017-2022华创证券高新技术产业中智能装备新材料占比近半且保持高增速电子信息产业显疲态苏州高新技术产业主要分为八大行业其中1电子及通讯设备制造业电子计算机及办公设备制造业合计总产值占比42近5年复合增速2增长呈现明显疲态2智能装备新材料总产值占高新技术产业比例为2720近5年复合增速分比为1915保持了良好的增长势头3医药制造业和仪器仪表制造业占比虽然较低仅分别为43但复合增速较高分别达到16274近年来市场关注度较高的新能源制造和航天装备制造方面苏州相对落后无论是规模还是增速均不具优势证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号14房地产行业深度研究报告图表22智能装备新材料总产值合计占比47图表23智能装备新材料总产值增速较高9000308000700025600020500040001530001020001000500电智新电医新仪航电智新电医新仪航能材药能器空-5子设子子能材子药能器空及装料计制源仪航设备-10及装料计制源仪航造通备制算造制表天备制造通备制算造制表天业讯制造机业造制制-15制造业讯制造机业造制制设造业及业造造业造业造业设造业及造备业办业业备业办业业制公制公2021年总产值亿元高新技术产业2016-2021年复合增速资料来源苏州统计年鉴-2022华创证券资料来源苏州统计年鉴2017-2022华创证券新兴产业中新材料和高端装备制造占比51且保持较高增速1新兴产业中新材料和高端装备制造分别占比2823近5年复合增速达9显示了良好的基础工业实力2新型平板显示智能电网和物联网新能源产业占比30但仅有3的复合增速增长缓慢3节能环保集成电路和生物医药产业虽规模较小但发展实力强劲近5年复合增速达15其中集成电路年均复合增速达23图表24新材料高端装备制造占比51图表25集成电路生物医药节能环保增速强劲700025600020500040001530001020001000500新高新智节新集生新高新智节新集生材端型能能能成物材端型能能能成物料装平电环源电技料装平电环源电技备板网保路术备板网保路术制显和和制显和和造示物新造示物新联医联医网药网药2021年总产值亿元新兴产业2016-2021年增速资料来源苏州统计年鉴-2022华创证券资料来源苏州统计年鉴2017-2022华创证券二电子信息产业中光通信为绝对龙头其余细分领域发展欠佳1消费电子制造业以计算机制造为主发展存在瓶颈与广深区域消费电子以手机为主不同苏州消费电子以计算机为主显示器笔记本电脑微型计算机占全国比重分比为291713此类消费电子产品发展逐步面临瓶颈带来总体电子行业产值增速受到拖累证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号15房地产行业深度研究报告图表26电子制造业吸尘器照相机显示器计算机产量占比较高6050403020100家照显笔微化两集数橡纯机钢精粗用相示记学轮成码胶碱制材制钢型吸机器本计纤脚电照轮碳纸食尘计算维踏路相胎酸及用器算机自机外钠纸植机设行胎板物备车油主要工业产品产量占全国比重资料来源苏州统计年鉴-2021华创证券2光通信产业苏州形成完整产业链成为龙头企业聚集地1苏州已经形成涵盖光棒光纤光缆光芯片光器件传输及通信设备等较为完整的光通信产业链龙头企业包括位列全球光纤通信行业前三强市场占有率超20的亨通光电以及技术含量和出货量在全球光模块供应商中都排名第一的旭创科技等22020年苏州光通信产业实现产值1650亿元100G以上高端光通信出货量全国第一而2021年苏州光通信上市公司总营收接近500亿元全国排名第一图表27苏州已经形成较为完整的光通信产业链图表282021年苏州光通信上市公司营收排全国第一6005004003002001000苏南武深龙成乐上北湖天杭南嘉江鹤珠东常无州通汉圳口都清海京州津州京兴阴壁海莞熟锡市市市市市市市市市市市市市市市市市市市市2021年光通信上市公司营收亿元资料来源前瞻产业研究院华创证券资料来源Wind华创证券3芯片产业以封测为主设计制造环节较为薄弱1苏州芯片产业的半导体设计和制造环节都较为薄弱设计收入占全国比例仅2制造收入占比仅11晶圆厂主要为和舰科技4条产线无12寸晶圆产线2封测企业营收在全国占比可达148主要以昆山的台资企业为主如通富微电晶方科技昆山华天等证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号16房地产行业深度研究报告图表29芯片封测营收占比158设计制造环节薄弱分别占比25134000160148350014030001202500100200080150060100040500202011000设计制造封测收入-全国亿元收入-苏州亿元苏州占比右轴资料来源2020年苏州市集成电路产业发展白皮书华创证券图表30苏州芯片产业链完善涵盖设计制造封测资料来源前瞻产业研究院华创证券4新型显示面板龙头企业的产能引入较少缺乏高世代产线苏州面板产量主要依靠华星光电收购的三星85世代LCD线和国显光电的55代AMOLED产线产线数量和世代均落后于合肥武汉福州深圳等城市也未形成完整的面板企业聚集证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号17房地产行业深度研究报告图表312022年苏州面板龙头企业相对落后其他城市如合肥武汉中国电子咸阳86代LCD17万片月京东方北京85代LCD14万片月京东方合肥105代LCD155万片月合肥85代LCD115万片月维信诺合肥6代柔性OLED3万片月华星光电苏州85代LCD12万片月和辉光电上海6代柔性OLED3万片月京东方绵阳6代柔性OLED48万片月京东方武汉105代LCD18万片月惠科绵阳86代LCD18万片月天马微武汉6代柔性OLED375万片月华星光电武汉6代柔性OLED45万片月中国电子成都85代LCD12万片月京东方成都6代柔性OLED48万片月京东方福州855代LCD15万片月京东方福州6代柔性OLED48万片月京东方重庆85代LCD14万片月天马微福州6代柔性OLED48万片月惠科重庆85代LCD11万片月京东方重庆6代柔性OLED48万片月LG广州85代LCD12万片月85代OLED9万片月华星光电深圳T185代LCD16万片月深圳T285代LCD16万片月深圳T6105代LCD14万片月深圳T7105代LCD12万片月资料来源京东方公司公告中国电子招股书等华创证券三高端装备新材料生物医药居全国前列新能源产业落后于其他城市1高端装备制造业聚集优势显现专利数全国第一1苏州凭借先发优势长三角工业设备需求以及聚集效应成为智能装备企业首选地2021年智能装备产值近4500亿元增速保持在10以上头部企业包括汇博机器人新松机器人等2从科创板机械设备公司数来看苏州以11家的总数独占优势同时总市值近1000亿仅次于北京代表企业包括绿的谐波东威科技博众精工等3高端装备产业专利数城市排名中苏州以近8万件的成绩稳居第一图表32科创板机械设备公司数量全国第一图表33高端装备专利数约8万件全国第一1212009000010100080000700008800600006600500004400400002200300000020000苏上杭株东大台长无宝南西南启宁州海州洲莞连州沙锡鸡昌安京东波10000市市市市市市市市市市市市市市市0苏州无锡上海重庆宁波常州天津杭州温州南通科创板机械设备企业数家2021年底科创板机械设备企业市值右轴亿元高端装备产业专利数件资料来源Wind华创证券资料来源科学家在线ScientistIn华创证券2新材料产业优势突出企业数量全国第二专利数全国第一1苏州新材料领域发展有良好的制造业基础支撑已形成明显产业聚集相关企业数量约3400家全国第证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号18房地产行业深度研究报告二专利数量全国第一2从公司规模来看既有恒力沙钢盛虹等世界500强企业也有南大光电集萃金属等新兴企业此外汇集苏州中科院纳米所国家第三代半导体技术创新中心国家先进功能纤维创新中心等高端科学技术中心推动新材料产业发展图表34新材料企业数量全国第二图表35新材料专利数量全国第一50009000045008000040007000035006000030005000025004000020001500300001000200005001000000上海苏州宁波深圳佛山温州天津杭州无锡东莞苏州北京上海宁波佛山深圳无锡温州杭州天津新材料企业数量家新材料产业专利数量件资料来源科学家在线ScientistIn华创证券资料来源科学家在线ScientistIn华创证券3新能源汽车和光伏产业发展落后于长三角其他城市1长三角是新能源汽车的聚集地但苏州新能源研发生产车厂布局较少不仅落后于合肥也落后于同省的常州南京等城市2苏州光伏头部企业主要为协鑫集团阿特斯太阳能近两年长三角地区扩展的光伏总产能近1544GW苏州仅有94GW占比仅6图表36苏州新能源汽车制造布局落后于省内南京常州新能源车企总部中国研发中心新能源车生产基地特斯拉美国上海筹建上海宝马德国北京沈阳蔚来合肥上海北京合肥南京小鹏广州北京上海广州郑州肇庆理想北京北京常州比亚迪深圳北京上海深圳常州深圳西安长沙常州威马上海成都温州哪吒嘉兴嘉兴嘉兴宜春北汽新能源北京北京北京青岛常州重庆广汽埃安广州广州广州江淮新能源合肥合肥合肥安庆武汉上汽乘用车上海上海南京上海南京宁德郑州上海大众新能源上海上海上海上汽通用五菱柳州柳州柳州青岛长城欧拉保定保定上海保定泰州奇瑞系能源芜湖芜湖芜湖合肥德州石家庄宁波杭州义乌湖州成都南充张家口吉利杭州宁波湘潭资料来源相关公司官网华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号19房地产行业深度研究报告图表37长三角近1年扩展光伏总产能1544GW苏州仅94GW扩产规模投资金额项目建设地企业扩产项目GW亿元宜兴环晟新能源2GWG12高效电池片PERC30电池技术276GWG12高效叠瓦太阳能电池组件分两宜兴环晟新能源6603期建设扬州晶澳科技10GW电池10扬州晶澳科技6GW组件项目6扬州东鋆光伏10GW光伏切片项目108扬州晶华新能源85GW光伏组件项目85盐城海泰新能5GW异质结电池盐城天合光能10GW组件项目1025盐城南玻集团光伏玻璃项目102徐州金阳新能源20GW大尺寸异质结硅片项目20徐州中清集团8GW612系列高功率组件生产线879无锡尚德先导无锡智能和江苏微2GWTOPCon高效电池智能工厂2导泰兴晶飞能源5GW高效晶硅太阳能组件项目51312GW大尺寸半片异质结太阳能电池及苏州金刚玻璃12832组件项目泗阳腾晖光伏210mm5W光伏组件5泗阳腾晖光伏210mm5GW光伏电池片5泗阳中利集团5GW光伏电池片5苏州爱康光电82GW高效异质结组件82张家港市20GW光伏电池组件及配套光伏装备项启东晶澳科技20102目建湖高测股份10GW单晶硅片项目10107常州东方日升4GW高效电池金坛基地二期4常州东方日升6GW高效组件6常州顺风太阳常州25GW单晶PERC电池2548能资料来源相关公司官网华创证券4医药产业可比肩京沪是苏州最具爆发力的产业1北京上海凭借强大的医疗资源和人才优势成为全国医药产业高地而苏州凭借临近上海的区位优势产业园区创新孵化器产业基金产业联盟全套产业服务机制已发展为中国医药第三极2020年生物医药产值超1700亿仅次于北京2多家龙头药企在苏州布局如信达生物康宁杰瑞亚盛医药等2021年苏州工业园区在全国生物医药园区竞争力排名中排第二证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号20