2022，全国各地市土地市场表现如何？
　　2022年，全国土地市场同比2021年出现较大幅度下滑，土地出让金同比下滑24%，仅有上海、陕西、内蒙古分别实现20%、5%、8%的同比正增长。
　　我们结合各省经济财政债务、市场关注度等情况，参考市场分类，将全国各省份大致分为以下几类，对应观察土地市场的变化：
　　（1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：广东、浙江、山东土地出让金同比2021年下滑幅度较大，下滑均超25%。从预算完成比例来看，相较2021年，除上海外，各省份比重均有所降低，2022年山东、广东预算完成比例不足60%。
　　（2）湖北、安徽、江西、河南：湖北、河南两地土地出让金同比2021年下滑较多，均超30%，且预算完成比例均较低，不足60%；安徽、江西两地土地出让金下滑较少。
　　（3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：重庆、新疆土地出让金同比2021年出现大幅下滑，分别为55%、41%，陕西2022年土地出让金实现逆势增长，同比2021年增长5%。从预算完成比例来看，湖南、重庆对应的预算完成比例较低，重庆仅40%。
　　（4）天津、云南、广西：天津土地出让金同比2021年下滑幅度较大，达65%，对应的预算完成比例也较低，仅24%；云南、广西土地出让金同比2021年下滑幅度较小，云南2022年预算完成比例较2021年有小幅增加。
　　（5）其他尾部区域：仅内蒙古同比2021年实现正增长，河北、辽宁2022年下滑幅度较小，未超10%，山西、贵州2022年下滑幅度较高，达30%及以上，其余省份2022年土地出让金下滑幅度均超55%，下滑幅度较大，且这些省份的预算完成比例均未超40%。
　　2022，房企拿地有哪些新变化？
　　2022年主要房企拿地总金额为10180亿元，同比下滑66%，除北京、宁夏外，其余省市的房企拿地金额均同比2021年出现下滑。
　　从各省拿地房企的属性来看，2021年全国范围内国有企业拿地占比为49%，而2022年，全国国有企业拿地占比达到了73%，国有企业拿地的金额在一年里出现了大幅增长。
　　从商品房销售情况来看，受多重因素影响冲击，2022年商品房销售大幅下滑，商品房销售额同比2021年下降27%。从30个大中城市商品房成交来看，进入2022年下半年，商品房成交面积在经历了6月份的上涨后出现回落，但从单月来看，同比2021年的降幅较上半年有所收窄。12月，商品房成交面积有所回升。
　　进一步从省层面来看，不少省份商品房销售在2022年出现了下滑，如：江苏、浙江、安徽、重庆、广西、天津、云南等区域商品房销售额下滑较为明显，同比降幅在30%-40%及以上；上海的商品房销售情况在7-8月出现了明显的改善，2022年全年来看，商品房销售额出现了正增长，销售面积下滑幅度也较小。
　　风险提示：政策不及预期；部分数据缺失所导致的偏差；基本面变化超预期

研究报告全文：土地市场跟踪系列专题2022土地市场和房企拿地情况如何2023年01月24日TableAuthor2022全国各地市土地市场表现如何2022年全国土地市场同比2021年出现较大幅度下滑土地出让金同比下滑24仅有上海陕西内蒙古分别实现2058的同比正增长我们结合各省经济财政债务市场关注度等情况参考市场分类将全国各省份大致分为以下几类对应观察土地市场的变化分析师谭逸鸣1江苏浙江福建山东北京上海广东广东浙江山东土地执业证书S0100522030001出让金同比2021年下滑幅度较大下滑均超25从预算完成比例来看相较电话186731201682021年除上海外各省份比重均有所降低2022年山东广东预算完成比例邮箱tanyimingmszqcom不足602湖北安徽江西河南湖北河南两地土地出让金同比2021年下相关研究1利率专题2月能否交易降息-202301滑较多均超30且预算完成比例均较低不足60安徽江西两地土地21出让金下滑较少2城投随笔系列又要开启隐性债务置换了3湖南四川重庆陕西新疆重庆新疆土地出让金同比2021年-20230119出现大幅下滑分别为5541陕西2022年土地出让金实现逆势增长同3利率专题地方两会说了些什么-20230比2021年增长5从预算完成比例来看湖南重庆对应的预算完成比例较1184城投主体研究与分析系列多视角再看主低重庆仅40体安徽-202301164天津云南广西天津土地出让金同比2021年下滑幅度较大达5城投随笔系列算一算天津的债务再平衡65对应的预算完成比例也较低仅24云南广西土地出让金同比2021-20230116年下滑幅度较小云南2022年预算完成比例较2021年有小幅增加5其他尾部区域仅内蒙古同比2021年实现正增长河北辽宁2022年下滑幅度较小未超10山西贵州2022年下滑幅度较高达30及以上其余省份2022年土地出让金下滑幅度均超55下滑幅度较大且这些省份的预算完成比例均未超402022房企拿地有哪些新变化2022年主要房企拿地总金额为10180亿元同比下滑66除北京宁夏外其余省市的房企拿地金额均同比2021年出现下滑从各省拿地房企的属性来看2021年全国范围内国有企业拿地占比为49而2022年全国国有企业拿地占比达到了73国有企业拿地的金额在一年里出现了大幅增长从商品房销售情况来看受多重因素影响冲击2022年商品房销售大幅下滑商品房销售额同比2021年下降27从30个大中城市商品房成交来看进入2022年下半年商品房成交面积在经历了6月份的上涨后出现回落但从单月来看同比2021年的降幅较上半年有所收窄12月商品房成交面积有所回升进一步从省层面来看不少省份商品房销售在2022年出现了下滑如江苏浙江安徽重庆广西天津云南等区域商品房销售额下滑较为明显同比降幅在30-40及以上上海的商品房销售情况在7-8月出现了明显的改善2022年全年来看商品房销售额出现了正增长销售面积下滑幅度也较小风险提示政策不及预期部分数据缺失所导致的偏差基本面变化超预期本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告1固收专题研究目录12022全国各地市土地市场表现如何3112022各省土地市场表现如何3122022各重点地市土地市场表现如何4132022集中供地市场表现如何822022房企拿地有哪些新变化9212022房企拿地对土地市场有何影响9222022商品房销售及去化情况如何163风险提示19插图目录20本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告2固收专题研究2022年以来房地产市场延续疲软各地土地出让收入出现了不同程度的大幅下滑受到市场高度关注那么全年土地和地产市场的表现如何相较2021年有何新变化对此本文从土地和地产市场的角度出发聚焦以下几点12022年各省地市的土地市场表现如何22022年各省地市的房企拿地情况及拿地布局有何变化3各省商品房的销售和去化情况如何12022全国各地市土地市场表现如何112022各省土地市场表现如何2022年全国土地市场同比2021年出现较大幅度下滑土地出让金同比下滑24仅有上海陕西内蒙古分别实现2058的同比正增长我们结合各省经济财政债务市场关注度等情况参考市场分类将全国各省份大致分为以下几类对应观察土地市场的变化1江苏浙江福建山东北京上海广东广东浙江山东土地出让金同比2021年下滑幅度较大下滑均超25从预算完成比例来看相较2021年除上海外各省份比重均有所降低2022年山东广东预算完成比例不足602湖北安徽江西河南湖北河南两地土地出让金同比2021年下滑较多均超30且预算完成比例均较低不足60安徽江西两地土地出让金下滑较少3湖南四川重庆陕西新疆重庆新疆土地出让金同比2021年出现大幅下滑分别为5541陕西2022年土地出让金实现逆势增长同比2021年增长5从预算完成比例来看湖南重庆对应的预算完成比例较低重庆仅404天津云南广西天津土地出让金同比2021年下滑幅度较大达65对应的预算完成比例也较低仅24云南广西土地出让金同比2021年下滑幅度较小云南2022年预算完成比例较2021年有小幅增加5其他尾部区域仅内蒙古同比2021年实现正增长河北辽宁2022年下滑幅度较小未超10山西贵州2022年下滑幅度较高达30及以上其余省份2022年土地出让金下滑幅度均超55下滑幅度较大且这些省份的预算完成比例均未超40本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告3固收专题研究图12022年各省土地市场表现一览亿元2021政府性2022202120212022年2022政府性基2021预算2022预算20232023202120212018-2022省份基金收入预土地出让金同比GDP土地出让金土地出让金金收入预算数完成比例完成比例到期规模到期存量债务率广义债务率土地出让金同比增速算数2021变动江苏11636411721966493031114812183-2179142569336浙江73516982396637129906710279-2731961674290福建4881025883649210734437161-19126423108231山东8309658596915425475008557-2726101993249北京83096234520721776219811381-2414902985367上海43215274130033287301491109208562361139广东12437069988642434084908151-3828553073182湖北5001329693274203636819155-31130918107239安徽4295927363064251136548969-810381894211江西29620203317791792187511496-1213612087210河南5888728163784193136337453-3113842584169湖南4606328243226216336878859-23141717106256四川538513366293433362424115138-115461590270重庆278941819202082520379040-5585113111296陕西298011443228015212127637259122498265新疆15984443449263-99-4131722100178天津156951129153639916357424-65211554166432广西24741810200267415524043-1766222108238云南27147434159838911942733-10120749125164宁夏45221051541012086849-48348124165甘肃102434005951806796726-552513293199黑龙江14879199388654125116-676120112118吉林132367929311907888524-7626624135180青海3347136138611589839-557243132161辽宁275841020124345413608233-5511331142170内蒙古20514248529267580474683828149150河北4039118323281168830935655-851424105142山西22590730108751110686748-303212585137贵州1958616692113104422247947-3727011144300资料来源wind民生证券研究院注预算完成比例土地出让金政府性基金收入预算数债务率地方政府债券一般公共预算支出政府性基金预算支出广义债务率地方政府债券城投有息债务一般公共预算支出政府性基金预算支出土地出让金同比增速中灰色表示正增长红色表示负增长122022各重点地市土地市场表现如何进一步从地级市层面来看各省内地级市的土地成交情况如何1江苏浙江福建山东广东区域内区域内两集中供地城市已基本在2022年完成第四轮集中供地其中南京无锡苏州等城市已完成第五轮集中供地杭州已推出第五轮集中供地公告在完成第四轮集中供地的城市中济南广州南京杭州2022年土地出让金同比下滑幅度较大均在30及以上其他重点城市中佛山绍兴温州金华东莞2022年土地出让金同比2021年下滑较多本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告4固收专题研究图2江苏浙江福建山东广东重点地市2022年各省土地市场表现亿元20212022土地出让金2018-20222020年2020年2023年2023省份城市土地出让金土地出让金2022同比2021土地出让金规模债务率广义债务率到期规模到期存量广东广州市25201562-387139491232浙江金华市1318832-377328730426江苏徐州市768727-56224036721广东佛山市934410-56774463915山东济南市918405-56739341223浙江绍兴市764443-426131938213江苏扬州市595524-126421830825浙江温州市1013621-396236116417江苏南京市21011374-3567189139426广东东莞市645420-353314244江苏无锡市12021061-125828479826广东珠海市241275143526931130江苏苏州市19621497-244865101522福建厦门市820647-21549841532山东青岛市788609-235522967617浙江湖州市540476-128049026710浙江宁波市11651084-76027448817浙江杭州市31772238-306630670918广东深圳市1102882-2063235115342福建福州市709575-191612212719资料来源wind民生证券研究院注标蓝城市为两集中供地城市债务率地方政府债券一般公共预算支出政府性基金预算支出广义债务率地方政府债券城投有息债务一般公共预算支出政府性基金预算支出土地出让金同比规模中灰色表示往年土地出让金规模红色表示2022年土地出让金规模2湖北安徽江西河南区域内区域内两集中城市中郑州于2022年12月末完成第三轮集中供地武汉已完成第五六轮集中供地从土地出让金来看两个两集中城市的土地出让金下滑幅度均较大在50及以上其他重点地市中南昌合肥的土地出让金在2022年实现了1820的正增长河南洛阳江西赣州土地出让金同比2021年下滑较多均超45本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告5固收专题研究图3湖北安徽江西河南重点地市2022年各省土地市场表现亿元20212022土地出让金2018-20222020年2020年2023年2023省份城市土地出让金土地出让金2022同比2021土地出让金规模债务率广义债务率到期规模到期存量河南洛阳市176133-259727510116河南郑州市1026513-505813641828湖北武汉市1890934-518019333715江西赣州市282211-255921613616江西抚州市238172-28541144614江西上饶市315280-115420218218江西南昌市225265185611821223安徽合肥市89010682078239639资料来源wind民生证券研究院注标蓝城市为两集中供地城市债务率地方政府债券一般公共预算支出政府性基金预算支出广义债务率地方政府债券城投有息债务一般公共预算支出政府性基金预算支出土地出让金同比规模中灰色表示往年土地出让金规模红色表示2022年土地出让金规模3湖南四川陕西新疆区域内区域内两集中城市中长沙已完成第五轮集中供地成都已完成第四轮集中供地两地2022年土地出让金同比2021年下滑幅度不大其他重点地市中西安株洲的土地出让金在2022年实现了3227的正增长常德乌鲁木齐土地出让金同比2021年下滑较多均超40图4湖南四川陕西新疆重点地市2022年各省土地市场表现亿元20212022土地出让金2018-20222020年2020年2023年2023省份城市土地出让金土地出让金2022同比2021土地出让金规模债务率广义债务率到期规模到期存量湖南常德市17694-477925415717湖南岳阳市268182-321395698516新疆乌鲁木齐市13978-448526213318湖南长沙市1159847-277922425010四川成都市17721627-87837077415湖南湘潭市133101-25853934320陕西西安市88311643213429333917湖南株洲市2162742710134118116资料来源wind民生证券研究院注标蓝城市为两集中供地城市债务率地方政府债券一般公共预算支出政府性基金预算支出广义债务率地方政府债券城投有息债务一般公共预算支出政府性基金预算支出土地出让金同比规模中灰色表示往年土地出让金规模红色表示2022年土地出让金规模4广西云南区域内广西云南两区域无集中供地城市昆明南宁2022年土地出让情况下滑较多柳州市2022年土地出让金的下滑幅度较小同比下滑2本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告6固收专题研究图5广西云南重点地市2022年各省土地市场表现亿元20212022土地出让金2018-20222020年2020年2023年2023省份城市土地出让金土地出让金2022同比2021土地出让金规模债务率广义债务率到期规模到期存量广西柳州市157155-210341911514云南昆明市166103-3811927434038广西南宁市232153-34871784217广西北海市3833-117685237资料来源wind民生证券研究院注债务率地方政府债券一般公共预算支出政府性基金预算支出广义债务率地方政府债券城投有息债务一般公共预算支出政府性基金预算支出土地出让金同比规模中灰色表示往年土地出让金规模红色表示2022年土地出让金规模5其他尾部区域长春沈阳两市第四轮集中供地尚未开始两地2022年土地出让金同比上一年下滑较多其他重点地市中哈尔滨西宁遵义兰州2022土地出让金同比2021年下滑幅度超全国平均水平兰州市邯郸则较2021年土地出让金规模有所增长图6其他尾部区域主要地市2022年各省土地市场表现亿元20212022土地出让金2018-20222020年2020年2023年2023省份城市土地出让金土地出让金2022同比2021土地出让金规模债务率广义债务率到期规模到期存量吉林长春市64975-8914518410718黑龙江哈尔滨市13917-88781702019贵州贵阳市516347-33111144163辽宁沈阳市462101-7816441358青海西宁市10527-74841653337辽宁大连市270203-251231924243河北保定市383303-21616100河北唐山市217163-2515022412232宁夏银川市668122863213841河北廊坊市224182-195465532河北沧州市165162-2434653河北邢台市130129-12331贵州遵义市400161-6079137326河北邯郸市1742263067966220山西太原市194139-281383318316河北石家庄市302278-874107136甘肃兰州市13955-60611259164资料来源wind民生证券研究院注标蓝城市为两集中供地城市债务率地方政府债券一般公共预算支出政府性基金预算支出广义债务率地方政府债券城投有息债务一般公共预算支出政府性基金预算支出土地出让金同比规模中灰色表示往年土地出让金规模红色表示2022年土地出让金规模本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告7固收专题研究132022集中供地市场表现如何2021年两集中供地在22城开启两集中即通过将城市可供住宅用地集中起来展示出让提高市场信息透明度引导市场回归理性可在社会上产生更大效应体现出土地的充足保障核心目的在于实现稳房价稳地价稳预期截至2023年1月17日重庆沈阳长春未宣布第四批集中供地计划郑州于2022年末宣布了第四批集中供地计划或于2023年Q1完成拍卖其余城市已完成2022年第四批集中供地图7截至2022年12月31日第四批集中供地情况宗万平方米元平方米亿元第四批第三批第四批第四批推第三批推第四批推第三批推出第四批推出第四批成第四批成第三批成交第四批成交第三批第四批第三批第四批第三批第四批城市推地时间拍地时间拍地时间出宗数出面积出面积楼面均价楼面均价交宗数交面积楼面价楼面价出让金出让金溢价率溢价率流拍率流拍率厦门1129083112204112211845737706421188143891617980023214900福州11190928-0929121012215907433117521189781911886126106060925183北京10250907-0922112961483231979384906323391842347500135611000000青岛11240915-09161219-122040243248835355563924882315705165142112713225合肥11230913-09221223184592136048562714147555550552057571731984宗延期出让苏州09300919-09261031206917017868117111814818405120961271792200002宗提前终止出让武汉10280916-092611291050563702210710106369841071031667010010300宁波123009292023011268448111751553132512135199341025086101003宗提前终止出让杭州10280905-09141129820850197281837385020741199244319951840000深圳10270928112571221019662988869695761009810697393790143无锡0815083010261397151123751086113151123751086112016400000000上海11100923120963586328807192976632946020010105412723370000成都11211026-10271213163501181045492011511110484936132510404168363长沙10171222111613225198338838981319833533958737800150000南京101010191110434629133922253342911643225332756626003100天津111810171219241319875571017824987565101979910001020000广州1115101012156389106138302301359213572207744791910501167167济南1130102812292767191295934822719129603617776900390000郑州123012272023020712重庆沈阳截至20221231未公布供地计划长春资料来源中指数据库民生证券研究院注推出面积成交面积均指建筑面积从供地规模来看青岛苏州无锡济南第四批集中供地规模较第三批上升其中济南苏州规模涨幅最为明显分别上涨186145大多城市的供地规模较第三批出现降低如南京下滑92武汉下滑88成都下滑82厦门下滑82从推出楼面均价来看多个城市均价较上一轮有所上涨青岛合肥苏州上海成都等城市的均价则出现了下跌从成交的溢价率来看多个城市第四轮土拍的溢价率出现上升其中厦门北京宁波杭州第四轮供地的溢价率涨幅明显福州苏州成都长沙等多个城市的溢价率较低在3以下波动从流拍率来看得益于供地规则的放宽和拿地门槛的降低部分地市流拍率相较第三轮拍地有所下降但广州深圳成都的第四轮拍地的流拍率仍处于较高水平本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告8固收专题研究22022房企拿地有哪些新变化212022房企拿地对土地市场有何影响211各省市房企拿地情况如何我们以2022年中指数据库中的百强房企剔除城投平台为样本推演观察房企拿地的整体图景边际变化从房企拿地金额来看2022年主要房企拿地总金额为10180亿元同比下滑66除北京宁夏外其余省市的房企拿地金额均同比2021年出现下滑从土地市场情况来看2022年全国土地出让金规模为54599亿元同比2021年下滑24除上海陕西和内蒙古外其余省市土地出让金规模对比2021年出现不同程度下滑2022Q4全国土地市场有所回暖多数省份土地出让金规模相较2022Q3出现回升图82018-2022年全国各省房企拿地及土地出让情况亿元百强房企拿地金额土地出让金百强房企拿地占比省份2022同比2018-20222022同比2018-20222018201920202021202220182019202020212022201820192020202120222021变动同比增速2021变动同比增速上海11141157194617282103-1113731417271127413287208182726364北京178614412052264113992916831701195723451776-241068510511379福建1159129018461628554-6619362193292125882107-196059636326广东30123603498738961497-6245025411800069984340-386767625634浙江55605249599361171881-6973598897983598237129-277659616226江苏3090454456584884741-856729829110714117219303-21465553428山东132113281284721138-8151625605615758594254-27262421123河南61084176172070-9032673215325328161931-31192623264安徽9081049782837339-5926742992278927362511-83435283114湖北10051323175896455-9426452979293229692036-31384460323江西37543771331143-8622042118308020331792-12172123152湖南429494660574212-6319642484281828242163-232220232010四川7701007953898522-4230553323380133663336-12530252716重庆1088801643996134-871568155018931819825-556952345516陕西380504649457241-4792894314421443152154153453216新疆10387105544-92587497665443263-41181816122广西37147435818624-87112413601453810674-17333525234天津51493151681666-921050135010021129399-654969517217云南4835737204331-26109114771379434389-10443952108吉林1292222322000-1004486071035792190-76293722250青海417781670-10014112014213661-55296457490宁夏2735578211475995123105101-4463746821山西2583863271013-977849071109730511-30334330141辽宁49767796948827-94696107012681020454-55716376486甘肃1816489481-97271414564400180-5574016121贵州22032438932722-9311111508168816691044-37202123202河北39063984834751-8522142583265918321688-8182532193黑龙江9299130920-10023529243919965-67393430460内蒙古95106155630-1004253834082482678222838260资料来源中指数据库民生证券研究院注百强房企来自中指研究院2022中国房地产百强企业研究报告已剔除城投平台百强房企拿地占比百强房企拿地金额当期土地出让金2018-2022同比增速中正值用用灰色表示负值用红色表示具体到各省层面来看用历年房企拿地金额占当期土地出让金的比重来大致衡量各省份土地出让金对于房企拿地的依赖程度对应重点观察1上海北京福建广东浙江江苏山东本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告9固收专题研究从历年房企拿地占比来看山东江苏等地对房企拿地依赖度较低其他省市的依赖度则在全国处于较高水平2022年以来除上海外各地房企拿地占比出现不同程度的下滑山东江苏房企拿地占比下滑至10以下而上海北京仍保持较高水平从房企拿地金额来看各地房企拿地金额几乎全年下滑其中江苏山东2022年同比下滑较多均超80但对应的土地出让金下滑相对不多或与主要房企拿地依赖度较低有关此外除上海土地出让金2022年为正增长外其余省市均出现了下滑2河南安徽湖北江西从历年房企拿地占比来看江西河南房企拿地依赖度相对较低湖北的房企拿地占比近2年来出现显著下降其它区域依赖度处于中低水平从房企拿地金额来看湖北河南江西2022年同比下滑幅度高于全国平均对应土地出让情况来看江西2022年房企拿地同比下滑86而土地出让下滑幅度仅12或与房企拿地依赖度较低有关在房地产市场受到冲击时土地市场表现较稳定湖北河南房企拿地占比降幅较大的同时土地出让金降幅亦处于较高水平安徽的房企依赖度处于较高水平但土地出让金降幅显著低于房企拿地金额降幅其中或有城投拿地支撑3湖南四川重庆陕西新疆从房企拿地占比来看新疆的房企拿地依赖度处于较低水平而重庆处于偏高水平其余区域基本处于中游水平从房企拿地金额来看重庆新疆2022年前三季度的同比降幅超全国平均对应土地出让情况来看重庆土地出让金同比降幅为55而新疆土地出让金的同比降幅低于重庆为41一定程度上体现了两地对于土地出让金对房企拿地依赖度的差异此外陕西在房企拿地进一步走低的情况下2022年土地出让金反而同比增长5体现城投拿地力度较大4广西天津云南从历年房企拿地占比来看各地房企拿地依赖度均不算低天津处于偏高水平从房企拿地金额来看广西天津的降幅较大2022年同比分别下降8792但广西的土地市场受到的影响相对较小表现较为稳定22年土地出让金同比仅下滑17而天津则下滑65可见土地市场对房企拿地的依赖度较高5其他尾部区域2022主要房企未在吉林黑龙江内蒙古青海拿地其余大多区域房企拿地呈大幅下滑而宁夏则出现了正增长或与此前年份房企拿地金额较少有关对应观察土地出让情况其中宁夏河北土地出让金下滑较少其房企拿地依本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告10固收专题研究赖度也相对较低黑龙江吉林因未有房企拿地其土地市场受到的影响也较大土地出让金同比降幅分别达7667进一步我们关注各梯队中房企拿地下滑较多的省份聚焦省内房企拿地的布局情况在2022年发生了怎样的变化212房企拿地下滑较多的省份拿地布局有何变化1第一梯队浙江江苏广东山东房企拿地布局有何变化在浙江省布局拿地的重点房企有滨江集团绿城中国万科龙湖集团融信中国等企业杭州宁波温州为拿地的主要城市2022年除滨江集团外其余重点房企在浙江省拿地金额出现了不同程度的下滑但绿城中国滨江集团在杭州的拿地金额同比2021年涨幅较大对应各市的土地出让情况台州舟山湖州在房企拿地减少较多的情况下土地出让金降幅相对较少舟山2022年出现了2的正增长图9浙江省2022年主要房企布局情况亿元滨江集团绿城中国万科龙湖集团保利发展招商蛇口华润置地融创中国融信中国德信中国百强房企拿地金额土地出让金地市202120222021202220212022202120222021202220212022202120222021202220212022202120222021202220212022杭州41255627928111858141104697028234717823674232556130831772238宁波17271621752152910261640583671035311651084温州281220138327652723313598551221013621金华463569322038825201318832绍兴6853174040764443嘉兴59361231271330643729476台州17231710302724760540508湖州3127515231975540476衢州4071050278188舟山199204896364丽水93911236199总计5655835823353647320120273621635632914424502860176236293193298237129资料来源中指数据库民生证券研究院注仅展示2021-2022主要的拿地房企下同在江苏省布局拿地的重点房企有招商蛇口华润置地保利发展等南京苏州为拿地的主要城市2022年重点房企在江苏各省拿地的金额出现大幅下滑其中碧桂园中国金茂新城发展未参与拿地而保利发展2022年在南京的拿地金额未出现下滑基本与上一年持平对应土地出让情况无锡徐州在房企拿地金额大幅下降的同时土地出让金降幅较低而连云港淮安的土地出让金则出现了正增长其中或有城投拿地的支撑本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告11固收专题研究图10江苏省2022年主要房企布局情况亿元招商蛇口碧桂园万科中国金茂华润置地新城发展保利发展龙湖集团建发房产中国海外发展百强房企拿地金额土地出让金地市202120222021202220212022202120222021202220212022202120222021202220212022202120222021202220212022南京184184462115459424947878562962210314150739521011374苏州114365845748354392620233642115944419621497无锡21324177365796697612021061南通532742433530348421354878盐城185721221220936413791467徐州16126453113240768727常州6191451253201312651072淮安2740101560342403宿迁63622231130318297扬州14119670595524泰州335918448441连云港22360205307镇江17230370256总计42754339026228151452116317801947817149158581541451451001117219303资料来源中指数据库民生证券研究院在广东省布局拿地的重点房企有越秀地产保利发展华润置地等广州深圳佛山为拿地的主要城市2022年重点房企主要在广东省7个城市参与拿地除华润置地拿地金额同比2021年实现正增长外其余重点房企拿地金额均出现不同程度减少其中招商蛇口保利发展拿地降幅较小2022年招商蛇口主要在深圳布局拿地保利发展则主要在广州和佛山布局拿地从各城市土地出让金的情况来看深圳主要房企拿地金额同比2021年跌幅最小为19因招商蛇口万科华润置地等房企2022年拿地较多土地出让金的跌幅也相对较小为20其余各市的土地出让延续低迷阳江珠海等城市房企拿地降低幅度较大但土地出让所受影响较小珠海土地出让金同比2021年出现14增长图11广东省2022年主要房企布局情况亿元招商蛇口越秀地产保利发展万科华润置地碧桂园中国海外发展华侨城金地集团保利置业百强房企拿地金额土地出让金地市202120222021202220212022202120222021202220212022202120222021202220212022202120222021202220212022广州7731818097177213910121275915166967325201562深圳29741712220312722072148757121102882佛山48221481147565398893313755194934410东莞2931119345747567467674820508239645420中山81593240720768珠海303213161241275汕头2312801514147江门1625630186132惠州581580289182肇庆71241014278湛江10732011042清远292107636汕尾141404919茂名771408159河源611005711梅州7705317韶关6605426云浮4412310阳江4403732总计1161053582434403262721171953551780404276022119010014453069474309资料来源中指数据库民生证券研究院在山东省布局拿地的重点房企有万科保利置业华润置地等济南青岛为拿地的主要城市本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告12固收专题研究主流房企在山东拿地的规模不大2022年房企在山东拿地金额进一步下降主要房企仅在济南青岛等城市参与拿地但山东省内各城市土地市场对于房企拿地的依赖度整体不算高因此2022年在房企拿地金额骤减的情况下土地市场整体受到的冲击相对较小泰安枣庄东营2022年土地出让金同比上一年出现了正增长而济南滨州威海房企拿地的依赖度则相对偏高因此土地出让金的下滑幅度也较大图12山东省2022年主要房企布局情况亿元万科保利置业碧桂园融创中国中国金茂绿地控股华润置地绿城中国龙湖集团金地集团百强房企拿地金额土地出让金地市202120222021202220212022202120222021202220212022202120222021202220212022202120222021202220212022济南50303051926101420928878918405青岛223143641292519101420856788609烟台631400254213济宁2115390401306德州14230282172泰安498280117154日照190175125潍坊64190599522滨州3170309135临沂45120407249淄博3100225176东营3708185枣庄440270318威海2040353186总计8933030420480364420343541030023071813351763654资料来源中指数据库民生证券研究院2第二梯队湖北河南江西房企拿地布局有何变化在湖北省布局拿地的重点房企有南山控股瑞安房地产招商蛇口等房企拿地多分布于武汉市2022年武汉市的房企拿地金额下滑明显主要房企拿地集中在武汉除鄂州黄冈外湖北省内各城市房企拿地依赖度整体不高宜昌荆门孝感在房企拿地出现大幅下滑的情况下土地出让金反而出现了不同程度的正增长图13湖北省2022年主要房企布局情况亿元保利发展龙湖集团招商蛇口南山控股瑞安房地产中建三局香港置地万科新希望地产碧桂园百强房企拿地金额土地出让金地市202120222021202220212022202120222021202220212022202120222021202220212022202120222021202220212022武汉2645058851654720556152811442911890934黄石2250168163省直辖县----襄阳10130--孝感413088115鄂州706249黄冈3509862荆州3309177宜昌30164176荆门204448总计26450058085016504720550610520310121729126061625资料来源中指数据库民生证券研究院在河南省布局拿地的重点房企有建业地产碧桂园华润置地保利发展等拿地高度集中于郑州市2022年房企在郑州拿地的金额大幅减少在其余城市几乎未有房企参与拿本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告13固收专题研究地对应地郑州土地出让也出现大幅下降但降幅低于房企拿地驻马店市房企拿地金额下降较少2022年土地出让金则出现了同比7的增长漯河新乡的房企拿地金额虽降幅较大但土地出让金却出现了正增长其余各市土地出让金也出现不同程度下滑其中洛阳周口下滑幅度较大图14河南省2022年主要房企布局情况亿元建业地产碧桂园华润置地建杭置业万科中国海外发展中国金茂保利发展中交地产龙湖集团百强房企拿地金额土地出让金地市202120222021202220212022202120222021202220212022202120222021202220212022202120222021202220212022郑州1214048868394343252352069483571026513洛阳10248670176133商丘1681378175106漯河1211804855信阳9517010382安阳12415010765周口12517014181焦作121205929驻马店45265148159新乡55110111114许昌1010010777濮阳88010372平顶山2609058南阳260149133鹤壁22403125总计1081310848806803943403206035200697177025751700资料来源中指数据库民生证券研究院在江西省布局拿地的重点房企有东投地产中国金茂万科旭辉集团等南昌上饶为主要拿地城市房企在江西省拿地体量不大2022年房企在各城市拿地金额大幅下滑重点房企在南昌上饶赣州等城市参与拿地主要集中在南昌各城市土地市场对房企拿地的依赖度不高在房企拿地金额降幅较大的情况下各市的土地出让情况下滑幅度不算大南昌土地出让金则出现了18的增长图15江西省2022年主要房企布局情况亿元东投地产中国金茂万科旭辉集团绿地控股碧桂园保利发展建发房产中梁控股中国海外发展百强房企拿地金额土地出让金地市202120222021202220212022202120222021202220212022202120222021202220212022202120222021202220212022南昌2822217618851312032225265上饶3234913588315280九江628460224167宜春165320217196赣州112252282211抚州94200238172景德镇4370206199新余3306430吉安22010495总计8032802202107618018101701605133114318741616资料来源中指数据库民生证券研究院3第三四梯队湖南广西的房企拿地布局有何变化湖南广西两省房企拿地及土地出让均高度集中于省会城市且长沙南宁两市的土地市场对房企拿地依赖度均处于偏高水平土地出让金同比分别下滑5990其余城市对房企拿地的依赖程度有高有低如湖南娄底依赖度较高土地出让金同比下滑幅度达84而湖南永州广西梧州在房企拿地大幅下挫的情况下土地出让金出现了正增长本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告14固收专题研究图16湖南省2022年主要房企布局情况亿元保利发展万科绿城中国华润置地绿地控股越秀地产招商蛇口建发房产龙湖集团中国海外发展百强房企拿地金额土地出让金地市202120222021202220212022202120222021202220212022202120222021202220212022202120222021202220212022长沙59136910593758271310345156012325132101159847湘潭135232133101娄底23010116益阳9908847岳阳70268182永州20106152郴州2010198常德2017694总计7213691059037583201310345240600123258221221321537资料来源中指数据库民生证券研究院图17广西省2022年主要房企布局情况亿元万科融创中国绿地控股金科股份中交地产东投地产碧桂园华润置地建发房产金地集团百强房企拿地金额土地出让金地市202120222021202220212022202120222021202220212022202120222021202220212022202120222021202220212022南宁44241924133311415516232153柳州551184157155玉林7743231桂林1304441梧州1102227河池1102118崇左005320来宾004121总计44029024024013011021031104018624602466资料来源中指数据库民生证券研究院213各省拿地房企的属性有何变化从整体情况来看2021年全国范围内国有企业拿地占比为49而2022年全国国有企业拿地占比达到了73国有企业拿地的金额在一年里出现了大幅增长再看各省参与拿地的房企属性其中国有企业的占比情况12021年云南福建吉林上海北京等省份国企拿地较多22022年绝大多数区域国企拿地占比大幅上升当前民企信用风险仍在演绎商品房销售预期亦不佳现金流承压拿地较少因此资金实力较强的国企拿地占比随之上升而吉林云南甘肃黑龙江青海内蒙古等区域的国企占比下降其中吉林云南两地的降幅超60或与上述区域本身房企拿地金额基数小且2021年国企拿地占比本身较高有关本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告15固收专题研究图182021年拿地房企属性-按拿地金额图192021年拿地房企属性-按拿地金额国有企业非国有企业国有企业非国有企业10010090908080707060605050404030302020101000北京福建广东江苏山东上海浙江安徽河南湖北江西湖南陕西四川新疆重庆广西天津云南甘肃贵州河北吉林辽宁宁夏青海山西北京福建广东江苏山东上海浙江安徽河南湖北江西湖南陕西四川新疆重庆广西天津云南甘肃贵州河北吉林辽宁宁夏青海山西黑龙江内蒙古黑龙江内蒙古资料来源wind民生证券研究院资料来源wind民生证券研究院注以百强拿地房企为样本注以百强拿地房企为样本222022商品房销售及去化情况如何全国层面来看受多重因素影响冲击2022年商品房销售大幅下滑商品房销售额同比2021年下降27从30个大中城市商品房成交数据来看进入2022年下半年以来商品房成交面积在经历了6月份的上涨后出现回落但从单月来看同比2021年的降幅较上半年有所收窄12月商品房成交面积有所回升图202020年至今全国商品房销售额亿元图2130大中城市商品房成交面积万平方米商品房销售额销售额环比增长率销售额同比增长率5000280001604500400024000120350020000803000160002500402000120000150080001000-4040005000-8002018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-12资料来源wind民生证券研究院资料来源wind民生证券研究院注以百强拿地房企为样本注以百强拿地房企为样本从商品房的库存来看全国商品房库存2022年相比2021年有所增长商品房待售面积同比增幅显著高于往年目前处于近4年来的历史高位从环比变动来看进入下半年以来商品房待售面积的降幅开始收窄后转为正增长从去化周期来看自2021年下半年房地产政策收紧以来商品房库存去化周本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告16固收专题研究期逐渐拉长在2022年二季度末增速有所放缓但进入下半年以来开始加速拉长图232015年以来全国商品房库存及去化情况万平图222015年以来全国商品房待售面积变化情况方米月商品房待售面积同比商品房待售面积环比商品房待售面积去化周期右308000077000062060000510500004400003030000220000-10100001-20002015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-062021-102022-022022-062022-102015-032015-072015-112016-032016-072016-112017-032017-072017-112018-032018-072018-112019-032019-072019-112020-032020-072020-112021-032021-072021-112022-032022-072022-11资料来源wind民生证券研究院资料来源wind民生证券研究院注每年一月数据由于国家统计局不公布而缺失注每年一月数据由于国家统计局不公布而缺失标蓝数据为2022年以来商品房待售面积去化周期商品房待售面积过去12月商品房销售面积月均值进一步从省层面来看不少省份商品房销售在2022年出现了下滑如江苏浙江安徽重庆广西天津云南等区域商品房销售额下滑较为明显同比降幅在30-40及以上上海的商品房销售情况在7-8月出现了明显的改善2022年全年来看商品房销售额出现了正增长销售面积下滑幅度也较小本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告17固收专题研究图24全国各省2022年商品房销售情况亿元万平方米商品房销售额商品房销售面积2022年2月-11月省份201820192020年2021202220182019202020212022同比变动同比变动商品房销售额环比增幅2-11月2-11月2-11月2-11月2-11月2-11月2-11月2-11月2-11月2-11月上海41594675540159066266615621500151515901526-4北京18422862299938413412-11536730760938897-4福建57926040666373595819-2155425649582061845521-11广东1586217217189561981214076-29122831216812742125199406-25浙江1238412555151911780911573-3585178260901493156221-33江苏1256514341168451903113152-311199812323134701449010544-27山东879089809523108528886-181181011258114881275510613-17河南65387442764775246016-20112491167611624114284076-64安徽60696008641374325078-3285708129827195046930-27湖北64856750490261004663-2475457415534265235989-8江西36083985441150944312-1553145483567266485900-11湖南45694686494551633830-2678447694789978535492-30四川75478375894895627182-25108451128211401121249070-25重庆46464522437648962883-4157805374535255374132-25陕西28613433376737522902-2334763812384938232946-23新疆7738859701237803-3513051464165121481369-36广西31853654354031952177-3252475643558153703944-27天津18192059188121001343-361145134311741301864-34云南29443349339026711795-3339204212418734652613-25吉林1282145912301129649-431804193216201603936-42青海257330346261132-49396436416338188-45宁夏452491617601450-25892858961894645-28山西14261442158019061331-3020552042221327721985-28辽宁27402806307127661685-3936523404341930762023-34甘肃85291411471234763-3814741527175320131341-33贵州24932781286828411955-3144954713496949823500-30河北33883483407742513271-2344424432485251884076-21黑龙江12061143936765487-361696149612801165789-32内蒙古1023112112251109787-2918331802182416861254-26资料来源Wind中指数据库民生证券研究院注每年1月数据由于国家统计局不公布而缺失商品房销售环比增幅中灰色表示正增长红色表示负增长同比变动为2022年数值同比2021年变动本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告18固收专题研究3风险提示1政策不及预期土地房地产政策的变动或对土地地产市场产生影响2部分数据缺失所导致的偏差由于部分区域商品房销售数据缺失或会导致相关指标计算有偏差3基本面变化超预期债务风险与经济发展紧密相关宏观经济下行或导致各地市偿债压力超预期抬升本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告19固收专题研究插图目录图12022年各省土地市场表现一览亿元4图2江苏浙江福建山东广东重点地市2022年各省土地市场表现亿元5图3湖北安徽江西河南重点地市2022年各省土地市场表现亿元6图4湖南四川陕西新疆重点地市2022年各省土地市场表现亿元6图5广西云南重点地市2022年各省土地市场表现亿元7图6其他尾部区域主要地市2022年各省土地市场表现亿元7图7截至2022年12月31日第四批集中供地情况宗万平方米元平方米亿元8图82018-2022年全国各省房企拿地及土地出让情况亿元9图9浙江省2022年主要房企布局情况亿元11图10江苏省2022年主要房企布局情况亿元12图11广东省2022年主要房企布局情况亿元12图12山东省2022年主要房企布局情况亿元13图13湖北省2022年主要房企布局情况亿元13图14河南省2022年主要房企布局情况亿元14图15江西省2022年主要房企布局情况亿元14图16湖南省2022年主要房企布局情况亿元15图17广西省2022年主要房企布局情况亿元15图182021年拿地房企属性-按拿地金额16图192021年拿地房企属性-按拿地金额16图202020年至今全国商品房销售额亿元16图2130大中城市商品房成交面积万平方米16图222015年以来全国商品房待售面积变化情况17图232015年以来全国商品房库存及去化情况万平方米月17图24全国各省2022年商品房销售情况亿元万平方米18本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告20