本周观点：三维度强化改善优质房企资产负债表
　　1月10日，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，明确了“改善优质头部房企资产负债表”的具体内涵，同时继续强调落实保交楼金融支持、金融16条、差别化住房信贷政策等内容。结合新华社报道，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，拟重点推进21项工作任务，引导优质房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡。我们认为本次会议的亮点在于从定义、手段、目标三方面，明确了“改善优质头部房企资产负债表”的具体内涵，或将加速地产金融支持政策落地。我们继续看好房地产板块的贝塔机会。
　　上周行情回顾
　　上周沪深300指数上涨2.35%，房地产开发板块下跌1.96%；恒生指数上涨3.56%，克而瑞内房股指数下跌5.76%，恒生物业服务及管理指数下跌3.20%。
　　重点公司及动态
　　本次会议从定义、手段、目标三维度，明确了“改善优质头部房企资产负债表”的具体内涵，或将加速地产金融支持政策落地。叠加需求端政策持续加码，或将加速地产销售企稳回升，抑制信用风险向头部房企扩散。我们认为房地产板块将迎来贝塔机会，本周重点推荐：1）A股开发：华发股份、万科A、滨江集团、金地集团、新城控股；2）大股东具备资源的房企；3）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、招商积余等。
　　风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。
　　

研究报告全文：证券研究报告房地产三维度强化改善优质房企资产负债表华泰研究房地产开发增持维持2023年1月15日中国内地行业周报第二周房地产服务增持维持研究员陈慎本周观点三维度强化改善优质房企资产负债表SACNoS0570519010002chenshenhtsccomSFCNoBIO8348621289722281月10日央行银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会明确了改善优质头部房企资产负债表的具体内涵同时继续强调落实保交楼金融支持研究员刘璐金融16条差别化住房信贷政策等内容结合新华社报道有关部门起草了SACNoS0570519070001liulu015507htsccomSFCNoBRD825862128972218改善优质房企资产负债表计划行动方案拟重点推进21项工作任务引导优质房企资产负债表回归安全区间推动行业向新发展模式平稳过渡我们认研究员林正衡为本次会议的亮点在于从定义手段目标三方面明确了改善优质头部房SACNoS0570520090003linzhenghenghtsccom企资产负债表的具体内涵或将加速地产金融支持政策落地我们继续看好SFCNoBRC046862128972087房地产板块的贝塔机会联系人陈颖SACNoS0570122050022chenying019881htsccom上周行情回顾8675582492388上周沪深300指数上涨235房地产开发板块下跌196恒生指数上涨356克而瑞内房股指数下跌576恒生物业服务及管理指数下跌重点推荐320目标价股票名称股票代码当地币种投资评级重点公司及动态华发股份600325CH1345买入万科A000002CH2300买入本次会议从定义手段目标三维度明确了改善优质头部房企资产负债滨江集团002244CH1323买入表的具体内涵或将加速地产金融支持政策落地叠加需求端政策持续加金地集团600383CH1210买入码或将加速地产销售企稳回升抑制信用风险向头部房企扩散我们认为新城控股601155CH2772买入房地产板块将迎来贝塔机会本周重点推荐1A股开发华发股份万科华润置地1109HK4429买入A滨江集团金地集团新城控股2大股东具备资源的房企3港股中国海外发展688HK2800买入龙湖集团960HK4002买入开发华润置地中国海外发展龙湖集团4物管公司华润万象生活华润万象生活1209HK4663买入中海物业保利物业万物云招商积余等中海物业2669HK1360买入保利物业6049HK7036买入风险提示疫情行业政策行业基本面下行部分房企经营风险万物云2602HK5687买入招商积余001914CH1950买入资料来源华泰研究预测一周内行业走势图一周行业内各子板块涨跌图一周涨幅前十公司股票名称股票代码涨跌幅房地产开发电子城600658CH5823房地产服务房地产开发奥园美谷000615CH730沪深300中国国贸600007CH63130房地产中介业务招商蛇口001979CH51015财信发展000838CH445物业管理00滨江集团002244CH369空港股份600463CH36115园区开发广汇物流600603CH33330三六五网300295CH2992001000001002000106010801100112张江高科600895CH256一周内各行业涨跌图一周跌幅前十公司股票名称股票代码涨跌幅中交地产000736CH124950金地集团600383CH71628阳光股份000608CH64505中国武夷000797CH60818城建发展600266CH57340深物业A000011CH560食煤证保医家有多农汽石教轻建传电银机交电纺商社通钢建基环房综计房公航大龙地产600159CH535品炭券险药用色元林车油育工材媒力行械通子织业会信铁筑础保地合算地用天饮健电金金牧天和制设设运服贸服与化产机产事军粤泰股份600393CH529料康器属融渔然人造备备输装易务工工服开业工深深房A000029CH512气力与程务发资新中南建设000961CH506源能源资料来源华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读1房地产本周观点1月10日央行银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会明确了改善优质头部房企资产负债表的具体内涵同时继续强调落实保交楼金融支持金融16条差别化住房信贷政策等内容结合新华社报道有关部门起草了改善优质房企资产负债表计划行动方案拟重点推进21项工作任务引导优质房企资产负债表回归安全区间推动行业向新发展模式平稳过渡我们认为本次会议的亮点在于从定义手段目标三方面明确了改善优质头部房企资产负债表的具体内涵或将加速地产金融支持政策落地我们继续看好房地产板块的贝塔机会定义强调系统重要性会议明确优质头部房企的标准是聚焦专注主业合规经营资质良好具有一定系统重要性整体标准相对宽泛我们认为不排除内部有更加细化和量化的要求其中系统重要性的表述意味着经营规模较大覆盖区域较广的头部房企可能具备更多支持空间手段四措并举供需协同会议提出资产激活负债接续权益补充预期提升四项行动我们认为细化来看资产激活一方面需要金融端通过增量融资重组并购存量转化等多种手段盘活存量土储另一方面也需要需求端和保交付政策配合来增强去化负债接续一方面对应地产第一支箭和第二支箭包括存量融资的合理展期信用增进机构的增信支持补充房企集团层面流动性为房企偿还境外债提供支持等多种金融支持手段另一方面也对应中长期金融政策的合理调整包括房地产贷款集中度和三道红线制度权益补充对应地产第三支箭通过并购重组再融资REITs房地产股权基金等多种手段为优质房企补充权益资本优化融资结构预期提升既包括提升金融机构的信心也包括提升购房人对于房地产市场和房企交付的信心这也需要需求端和保交付政策的协同发力目标输血造血保全优质主体会议强调政策着眼点在于改善优质房企经营性和融资性现金流既要为房企输血融资性现金流也要恢复房企内生造血能力经营性现金流最终引导优质房企资产负债表回归安全区间实现保优质主体的目标此外短期纾困之外长期来看地产金融政策或将在推动房地产业向新发展模式过渡的进程中发挥重要作用本次会议从定义手段目标三维度明确了改善优质头部房企资产负债表的具体内涵或将加速地产金融支持政策落地叠加需求端政策持续加码或将加速地产销售企稳回升抑制信用风险向头部房企扩散我们认为房地产板块将迎来贝塔机会中长期看好1A股开发华发股份万科A建发股份滨江集团招商蛇口金地集团新城控股2大股东具备资源的房企城建发展华联控股3港股开发华润置地中国海外发展龙湖集团4物管公司华润万象生活中海物业保利物业万物云招商积余新大正免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读2房地产数读一周楼市政策红黑榜图表1一周政策红黑榜2023年1月8日-2023年1月13日时间城市政策变化政策具体内容1月8日大连公积金辽宁省大连市起草关于调整住房公积金使用政策的通知征求意见稿内容包括1在我市购买首套自住住房多子女家庭单人或双人最高贷款额度在当期最高贷款额度基础上提高20万元取消贷款额度不超过借款人贷款申请时住房公积金账户存储余额的15倍限制2借款人办理首套房贷款建筑面积90平方米含以下的自筹资金比例不低于房屋价值的2090平方米以上的自筹资金比例不低于房屋价值的30借款人办理二套房贷款的自筹资金比例不低于房屋价值的30借款人办理三套房贷款的不予受理1月9日东莞限贷东莞市住建局更新莞e认购小程序中的温馨提示内容自2023年1月6日起东莞市全市执行的住房信贷政策调整为1对首次购买住房无房屋登记信息且无购房贷款记录的居民家庭贷款最低首付款比例为20利率下限为LPR-20BP即412对购买首套房无房屋登记信息有购房贷款记录的居民家庭贷款最低首付款比例为30利率下限LPR-20BP即41对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房执行首套房贷款政策3对拥有一套住房购房贷款未结清的再次贷款购买第二套住房的居民家庭贷款最低首付款比例为30利率下限为LPR60BP即494对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭又申请贷款购买住房银行业金融机构应根据借款人偿付能力信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平1月10日济南公积金山东省济南市发布关于二孩及以上家庭住房公积金政策实施细则其中提到二孩的缴存职工家庭申请住房公积金贷款购买首套自住住房的一人两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷额度提高至6090万元三孩及以上的缴存职工家庭申请住房公积金贷款购买首套自住住房的一人两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷额度提高至60100万元1月10日亳州公积金安徽省亳州市发布关于支持多子女家庭使用住房公积金贷款的通知其中提到对符合国家生育政策生育的多子女家庭在亳州市购买新建商品住房且首次申请住房公积金贷款的贷款最高额度可按家庭当期最高贷款额度限额上浮10万元上浮后的贷款额度不得超过亳州市规定的公积金贷款额度上限1月10日丹东公积金辽宁省丹东市发布个人住房公积金贷款管理实施细则内容包括1借款申请人及共同申请人中有一人两人及以上正常缴存住房公积金的其最高贷款额度为5080万元2购买首套商品住房公积金贷款额度不得超过所购住房价格的80已结清前次住房公积金贷款为改善条件再次申请公积金贷款最高贷款额度不得超过所购住房价格的60购买第二套住房公积金贷款额度不得超过所购住房价格的503购买经济适用住房公积金贷款额度不得超过所购住房价格的80购买二手住房公积金贷款额度不得超过房屋评估价值的60顶层房屋单独阁楼贷款额度不得超过评估价值的501月11日绍兴公积金浙江省绍兴市印发住房公积金惠民生促共富十条举措的通知通知提出1上调住房公积金贷款最高额度三区及诸暨市单双职工家庭贷款最高额度由6080万元上调至70100万元嵊州市新昌县单双职工家庭贷款最高额度由3560万元上调至5080万元2上调住房公积金贷款保底额度将全市住房公积金贷款保底额度统一调整为不低于30万元3大专及以上学历毕业生毕业3年内在绍兴市落户或就业首套首次住房公积金贷款给予额度上浮20的支持4二孩三孩家庭公积金贷额度允许分别上浮2030但不得超过最高额度的120以上贷款额度上浮政策不重复叠加1月12日盐城购房补贴江苏省盐城市住房和城乡建设局发布通知市区房八条购房补贴延期2个月其内容包括1对购买新建商品住房给予补贴在盐来盐大专及以上学历人才或2016年1月1日后生育二孩的家庭购买新建商品住房的给予所缴纳契税50的一次性购房补贴最高不超过3万元2021年5月31日后生育三孩及以上的家庭符合现行生育政策购买新建商品住房的给予所缴纳契税100的一次性购房补贴最高不超过6万元2给予安家落户购房补贴在市区就业创业并缴纳社保满1个月以上的人员购买新建商品住房的给予购房网签合同总价15的购房补贴最高不超过3万元3鼓励购买新房改善居住条件对购买新建商品住房出售原有住房的如原有住房出售后缴纳的契税低于新房契税的按原有住房出售缴纳契税金额予以补贴如原有住房出售后缴纳的契税高于新房契税的按新房缴纳契税金额予以补贴补贴最高不超过3万元出售原有住房的时限为2022年6月1日至2023年12月31日1月12日长沙限购湖南省长沙市三部门联合下发依法生育两个及以上子女的本地户籍家庭购买商品住宅实施细则其中明确依法生育两个及以上子女的本市户籍家庭符合二孩及以上家庭购房政策认定条件的可在原有家庭限购2套的基础上增加1套购房指标1月12日桂平购房补贴广西桂平市发布2023年购房节活动期间辖区内购买新建商品住房契税补贴方案根据方案在2023年购房节活动期间在桂平市辖区内购买新建商品住房且完成了网签及交付了购房首付款或全款的居民可享受所购商品房契税金额的全额补贴1月13日台州公积金浙江台州市部分住房公积金阶段性支持政策在2022年12月31日到期后继续实施首付比例方面贷款申请人首次或第二次申请住房公积金贷款的首付比例分别为20和30贷款额度方面缴存职工单方或夫妻双方正常缴存住房公积金的最高贷款额度分别为50万元和100万元三孩家庭住房公积金贷款额度上浮20即最高可贷款120万元1月13日武汉限购据澎湃新闻武汉市房产交易中心表示武汉市二环外无论是新房还是二手房都不限购只需申请购房资格通过即可二环以内仍执行此前限购政策非武汉户籍居民家庭需6个月社保或个税注蓝底代表放松类政策变化灰底代表收紧类政策变化白底代表中性政策变化资料来源各城市政府房管局住建委华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读3房地产新房与二手房成交1月1日-13日60城新房销售面积同比下降21其中一线上升8二线下降16三线下降41年初至今60城新房销售面积累计同比下降21其中一线上升8二线下降16三线下降41图表260城新房销售面积同比增速图表3一线4城新房销售面积同比增速60城新房销售面积当月同比增速累计同比增速一线4城新房销售面积当月同比增速累计同比增速020-515-10105-150-20-5-25-10-30-15-20-35-25-40-30-45-35202282022920221020221120221220231202282022920221020221120221220231资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究图表4二线11城新房销售面积同比增速图表5三线45城新房销售面积同比增速二线11城新房销售面积同比增速累计同比增速三线45城新房销售面积同比增速累计同比增速00-5-10-10-20-15-30-20-40-25-30-50-35-60202282022920221020221120221220231202282022920221020221120221220231资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读4房地产1月1日-13日18城二手房成交面积同比上升31其中一线上升10二线上升42三线上升24年初至今18城二手房累计同比上升31其中一线上升10二线上升42三线上升24图表618城二手房成交面积同比增速图表7一线2城二手房成交面积同比增速18城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速一线2城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速604050304020301020010-100-20-10-20-30-30-40202282022920221020221120221220231202282022920221020221120221220231资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究图表8二线7城二手房成交面积同比增速图表9三线9城二手房成交面积同比增速二线7城二手房成交面积当月同比增速三线9城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速累计同比增速1003080201060040-10-2020-300-40-20-50202282022920221020221120221220231202282022920221020221120221220231资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读5房地产图表1020城二手房热力图注表内数据为城市二手房成交套数同比增速单位为1月份数据截至1月13日上海广州重庆武汉成都大连西安长沙宁波福州沈阳济南南昌合肥郑州太原石家庄长春哈尔滨呼和浩特海口兰州昆明贵阳西宁银川为中指院二手住宅城市全口径天津为克而瑞二手商品房城市全口径无锡为Wind二手商品房城市全口径其余城市为Wind二手住宅城市全口径空格表示该城市当月数据暂未更新资料来源Wind中指院华泰研究库存与推盘1月2日-1月8日33城库存面积四周滚动环比上升1同比上升0其中一线环比上升0同比上升8二线环比上升1同比下降3三线环比上升1同比上升133城去化速度为81周四周滚动环比放缓3周同比放缓12周其中一线去化速度为71周四周滚动环比放缓4周同比放缓22周二线去化速度为65周四周滚动环比放缓3周同比放缓8周三线去化速度为109周四周滚动环比放缓2周同比放缓8周免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读6房地产图表1133城库存与去化速度33城库存面积万平左轴去化速度周右轴31000120305001003000080295006029000402850020280000202212022220223202242022520226202272022820229202210202211202212资料来源中指院华泰研究1月2日-1月8日31城推盘面积四周滚动环比下降13同比下降3810城新开盘去化率为29四周滚动环比下降88个百分点其中一线去化率44四周滚动环比下降49个百分点二线去化率14四周滚动环比下降161个百分点图表1231城批准上市面积31城批准上市面积万平6005004003002001000202212022220223202242022520226202272022820229202210202211202212资料来源中指院华泰研究图表1310城开盘去化率10010城开盘去化率80604020202212022220223202242022520226202272022820229202210202211202212资料来源中指院华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读7房地产土地市场1月1日-1月8日百城住宅类土地供应建面同比下降45年初至今累计同比下降45其中一线下降77二线下降31三线下降44百城住宅类土地成交建面同比上升35年初至今累计同比上升35其中一线下降100二线上升20三线上升43百城住宅类土地成交楼面价同比上涨26年初至今累计同比上涨26其中一线下跌100二线上涨90三线上涨10百城住宅类土地溢价率为4环比上升21个百分点其中一线二线三线溢价率分别为016图表14百城住宅类土地供应建面同比增速图表15百城住宅类土地成交建面同比增速百城住宅类土地供应建面当月同比累计同比百城住宅类土地成交建面当月同比累计同比1060040-1020-200-30-20-40-40-50-60202282022920221020221120221220231202282022920221020221120221220231资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究图表16百城住宅类土地成交楼面价同比增速图表17百城住宅类土地成交溢价率百城住宅类土地楼面价当月同比累计同比百城住宅类土地溢价率53020410302-101-200-30202282022920221020221120221220231202282022920221020221120221220231资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读8房地产重点推荐图表18重点推荐公司一览表收盘价目标价市值百万EPS元PE倍股票名称股票代码投资评级当地币种当地币种当地币种20212022E2023E2024E20212022E2023E2024E华发股份600325CH买入999134521150151157166191662636602523万科A000002CH买入18782300218425194200210234968939894803滨江集团002244CH买入10691323332610971261441661102848742644金地集团600383CH买入985121044469208200214226474493460436新城控股601155CH买入2195277249511557360383423394610573519华润置地1109HK买入38654429275611454469518588851824746657中国海外发展688HK买入21602800236409367349364422589619593512龙湖集团960HK买入25004002157039393438469518636571533483华润万象生活1209HK买入43454663991750760921261615717472334482699中海物业2669HK买入10361360340520300400520683453259019921524保利物业6049HK买入55957036309591592002523183519279822201759万物云2602HK买入53355687628711431622182993731329324471784招商积余001914CH买入16641950176440480650811023467256020541631资料来源Bloomberg华泰研究预测图表19重点推荐公司最新观点股票名称最新观点华发股份第三支箭后首家发布完整预案的房企维持买入评级600325CH公司12月5日发布非公开发行A股股票预案由于方案尚需等待股东大会审议和证监会核准我们暂时维持2022-2024年EPS为157166191元的盈利预测可比公司平均2023PE为60倍Wind一致预期考虑到公司投销融表现俱优大股东支持力度大且资源丰富我们看好其在行业变局期抓住发展机遇认为公司合理2023PE为81倍上调目标价至1345元前值1256元基于80倍2022PE维持买入评级风险提示疫情行业政策行业基本面下行利润率下行投资收益和少数股东损益占比波动风险报告发布日期2022年12月06日点击下载全文华发股份600325CH买入首家发布再融资预案集团坚定支持万科A股债双通道融资并进维持A股买入评级000002CH公司12月16日发布债务以及股权融资授权议案均获股东大会通过的公告第三支箭政策以来公司频获融资支持而此次会议彰显公司希望继续把握持续性融资利好从而进一步做大做强的意愿我们维持2022-2024年EPS分别为200210234元的预测A股000002CH参考可比公司2022年PE均值842xWind一致预期稳健的财务强化公司龙头地位万物云成功分拆上市REITs政策推进同样加快多元化价值重估我们予以2022年115xPE予以目标价2300元前值1720元2022PE86xH股2202HK参考22年9-11月平均折价率25以及两地对业绩和多元化业务估值差异予以A股折价25目标价1917港币前值1110港币维持增持评级风险提示行业销售下滑公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险报告发布日期2022年12月19日点击下载全文万科A2202HK增持000002CH买入股债双通道并进加大投拓信心滨江集团上调盈利预测维持买入评级002244CH公司10月26日披露三季报1-3Q2022实现营收1987亿元同比-19归母净利润206亿元同比55考虑到公司表外项目结转提升我们上调投资收益下调少数股东损益占比上调22-24年EPS至126144166元前值115135154元可比公司2022年平均PEWind一致预期为74倍考虑到公司销售拿地和融资优势突出是民营房企中的稀缺优质标的我们仍认为公司合理2022PE为105倍上调目标价至1323元前值1208元维持买入评级风险提示疫情行业政策区域市场少数股东损益占比波动风险报告发布日期2022年10月26日点击下载全文滨江集团002244CH买入结转放量业绩亮眼强化杭州布局金地集团业绩平稳管理层持续购买债券彰显公司信心600383CH10月27日公司发布三季报期内公司实现营收5308亿元同比-15实现归母净利润334亿元同比08EPS074元公司财务稳定管理层态度积极持续购买债券彰显信心考虑到市场供给侧变化对非并表项目盈利情况的影响我们预计公司2022-2024年EPS为200214226元前值211221234元可比公司2022年Wind一致预期PE为605给予公司2022年605倍PE目标价1210元前值1583元2022年PE74x维持买入评级风险提示行业销售下滑风险债券价格下跌导致融资不畅股东减持风险报告发布日期2022年10月31日点击下载全文金地集团600383CH买入业绩平稳运维积极免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读9房地产股票名称最新观点新城控股房企纾困节奏加快疏解财务压力601155CH11月18日公司公告交易商协会已受理公司150亿债务融资工具储架式发行21日证监会主席易会满在2022金融街论坛年会上提到支持实施改善优质房企资产负债表计划继续支持房企合理债券融资需求房企纾困节奏加快为公司财务稳健性注入信心我们维持2022-2024年EPS分别为360383423元的盈利预测参考可比公司2022年74倍PE估值作为一家财务相对稳健的民企公司商业外拓积极开发土储充沛双轮驱动路径日益清晰本次中债增信成功发债以及监管层持续的支持性表态加大了公司的财务安全性我们认为公司2022年合理PE估值为77倍目标价2772元前值1908元2022年PE53x维持买入评级风险提示行业销售下滑三四线商业地产竞争加剧报告发布日期2022年11月22日点击下载全文新城控股601155CH买入融资支持再发力财务压力疏解华润置地1H22业绩稳健维持买入1109HK公司于8月31日发布中报业绩1H22营收同比-1至729亿元核心净利润同比2至102亿元毛利率同比-44pct至269考虑地产行业下行及疫情防控对公司经营的影响我们下调营收和毛利率的假设调整2022-2024年EPS预测至469518588元前值500569659元可比公司2022EPE均值为69倍Wind一致预期考虑公司公司强大的不动产经营能力和融资优势我们认为公司合理2022EPE为83倍维持目标价为4429港币前值5556港币维持买入评级风险提示1疫情影响业务开展尤其是经营性不动产业务2盈利能力和销售增速不及预期报告发布日期2022年09月02日点击下载全文华润置地1109HK买入行业排名提升经营业务稳健增长中国海外发展1H22逆境下业绩韧性尽显维持买入688HK公司于8月24日发布中报业绩1H22营收同比-4至1038亿归母净利润同比-19至167亿毛利率同比-51pct至235考虑结转情况我们下调收入和毛利率假设调整公司2022-2024EEPS至349364422元前值为369421493元可比公司平均2022EPE均值为58倍Wind一致预期考虑公司目前财务状况良好在逆境下业绩韧性尽显且拿地积极叠加非房开业务保持增长轨迹我们认为公司合理2022EPE为70倍对应目标价调整至2800港币前值3644港币维持买入评级风险提示1疫情影响业务开展尤其是经营性不动产业务2盈利能力和销售增速不及预期报告发布日期2022年08月26日点击下载全文中国海外发展688HK买入稳健均好维持积极拿地强度龙湖集团1H22业绩彰显韧性维持买入960HK公司于8月26日发布中报业绩1H22营收同比56至948亿元核心归母净利润同比6至66亿元毛利率同比-64pct至213考虑结转情况我们下调收入和毛利率假设调整公司2022-2024EEPS至438469518元前值438489570可比公司2022EPE均值为66倍Wind一致预期考虑公司财务表现优秀短期无公开市场偿债压力且经营性业务持续贡献稳定现金流我们认为公司合理2022EPE为8倍调整目标价至4002港币前值5376港币维持买入评级风险提示1疫情影响业务开展2行业下行削弱公司融资能力3销售增速和非开发业务发展不及预期报告发布日期2022年08月30日点击下载全文龙湖集团960HK买入民企信用标杆业绩稳中有进华润万象生活独具特色的21业务模式首次覆盖给予买入评级1209HK公司隶属于华润集团着力构建商管物管和大会员生态体系一体化发展的21业务模式短期来看21下半年以来几大压制因素宏观经济环境地产预期港股流动性正在逐步改善商业不动产REITs的推进也将构成催化长期来看公司凭借购物中心商管的深厚竞争壁垒物管的清晰发展路径以及大会员体系的探索有望实现中高速业绩增长我们预计2022-2024年EPS为092126161元可比公司平均2023PE为19倍Wind一致预期考虑公司的稀缺性和历史估值我们认为合理2023PE为33倍目标价4663港币首次覆盖给予买入评级风险提示宏观经济和防控政策的不确定性收购整合风险规模扩张不及预期利润率不及预期报告发布日期2022年12月19日点击下载全文华润万象生活1209HK买入构建非凡生态迎接万象更新中海物业22H1业绩取得较高同比增速维持买入评级2669HK公司8月31日发布半年报持续兑现十四五期间归母净利润CAGR超过30的业绩指引22H1实现营收581亿港币同比35归母净利润52亿港币同比33我们预计公司202220232024年EPS为040052068港币前值041054072港币可比公司平均2022年预测PE为26倍Wind一致预期考虑到公司市拓快速成长我们预测的业绩增速较高22-24年归母净利润CAGR31vs可比公司28我们认为公司合理2022EPE为34倍目标价1360港币前值1353港币基于33倍2022EPE维持买入评级风险提示疫情带来的经营风险关联房企支持减弱市拓规模和盈利能力下行风险社区增值服务不及预期报告发布日期2022年09月01日点击下载全文中海物业2669HK买入持续兑现承诺市拓能力快速提升保利物业稳健前行的央企物管龙头维持买入评级6049HK公司8月29日发布半年报22H1实现营收645亿元同比25归母净利润63亿元同比28我们预计公司22-24年EPS为200252318元前值200254326元可比公司平均2022年预测PE为25倍Wind一致预期考虑到公司稳健的业绩和拓展表现以及优秀的社区增值服务能力我们认为公司合理2022EPE为31倍目标价7036港币前值7386港币基于30倍2022EPE维持买入评级风险提示疫情带来的经营风险关联房企支持减弱盈利能力下行社区增值服务不及预期报告发布日期2022年08月30日点击下载全文保利物业6049HK买入业绩稳健增长非住宅市拓持续发力免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读10房地产股票名称最新观点万物云空间科技服务领军者首次覆盖给予买入评级2602HK公司作为物管领军企业之一力求通过独特的蝶城模式探索服务品质和成本的平衡有望在重点街道形成较高的竞争壁垒甚至通过产业互联网革新我国物管的作业模式全业态布局和全渠道拓展能力已经成型的空间科技服务能力充裕的内生现金流和募集资金是公司达成战略目标的三大保障我们预计公司2022-2024年EPS为162218299元可比公司2023PE平均为16倍考虑到公司的行业领军地位和全面的综合能力我们认为公司合理2023PE为24剔除收并购摊销影响为21倍目标价5687次覆盖给予买入评级风险提示疫情带来的经营风险关联房企支持减弱的风险蝶城推进收并购项目经营表现科技板块和业主增值服务发展不及预期报告发布日期2022年11月10日点击下载全文万物云2602HK买入科技重塑万物服务羽化成蝶招商积余央企非住宅物管龙头维持买入评级001914CH公司10月25日发布三季报1-3Q2022实现营收918亿元同比21归母净利润47亿元同比24扣非归母净利润38亿元同比11我们维持22-24年EPS为065081102元的盈利预测可比公司22年平均PE为20倍Wind一致预期我们认为公司轻重资产分离收并购等重点工作持续取得进展央企背景在当前环境下更具优势非住宅竞争壁垒突出合理22PE估值水平为30倍目标价1950元前值2145元基于33倍22PE维持买入评级风险提示疫情扰动房地产市场下行盈利能力下行轻重资产分离不及预期整合不及预期报告发布日期2022年10月26日点击下载全文招商积余001914CH买入Q3再受减租拖累物管继续提质增效资料来源Bloomberg华泰研究预测图表20公司动态公司公告日期具体内容万科A2023-01-09关于行使21万科01发行人赎回选择权的第三次提示性公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-12023-01-098777408pdf华侨城A2023-01-09149343深圳华侨城股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行公司债券第一期品种二2023年付息公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-12023-01-098777430pdf2023-01-09149342深圳华侨城股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行公司债券第一期品种一2023年付息公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-12023-01-098777431pdf金融街2023-01-102023-001公司债券21金街012023年付息公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-12023-01-108780350pdf中交地产2023-01-11关于为项目公司提供财务资助的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-12023-01-118781479pdf2023-01-11关于为项目公司提供担保额度的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-12023-01-118781496pdf2023-01-11独立董事事前认可意见链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-12023-01-118781481pdf2023-01-11关于召开2023年第二次临时股东大会的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-12023-01-118781495pdf2023-01-11关于为项目公司提供财务资助额度的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-12023-01-118781494pdf2023-01-11独立董事意见链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-12023-01-118781480pdf2023-01-11关于与合作方调用项目公司富余资金的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-12023-01-118781478pdf2023-01-11关于向关联方申请借款额度的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-12023-01-118781497pdf2023-01-11第九届董事会第十八次会议决议公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-12023-01-118781477pdf招商积余2023-01-12第十届董事会第四次会议决议通讯表决公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-12023-01-128783873pdf招商蛇口2023-01-13关于子公司为南京耀盛提供担保的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-12023-01-138785985pdf2023-01-13关于子公司为海创谷科技园提供担保的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-12023-01-138785980pdf城建发展2023-01-14独立董事意见链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20232023-12023-01-148789287pdf2023-01-14关于收购北京城建兴瑞置业开发有限公司100股权暨终止与集团公司合作开发望坛棚改项目的关联交易公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20232023-12023-01-148789285pdf2023-01-142022年年度业绩预告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20232023-12023-01-148789288pdf免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读11房地产公司公告日期具体内容2023-01-14第八届董事会第二十五次会议决议公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20232023-12023-01-148789286pdf新城控股2023-01-14关于控股股东部分股权质押延期的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20232023-12023-01-148788414pdf2023-01-112022年12月份及第四季度经营简报链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20232023-12023-01-118781181pdf中新集团2023-01-10关于终止参与投资中科洁净能源及低碳发展科技投资合伙企业有限合伙的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20232023-12023-01-108777106pdf资料来源财汇资讯华泰研究风险提示疫情发展不确定性海外疫情蔓延国内疫情反复病毒变异的可能等因素使得疫情发展存在不确定性行业政策风险宏观流动性的变化因城施策的调控政策土地金融财税住房制度等相关领域政策存在不确定性行业下行风险房地产行业规模高峰可能已经过去若宏观流动性和调控政策未出现较大力度放松部分区域销售拿地新开工投资等关键指标存在下行风险部分房企经营风险房地产金融政策难以大幅放松以及销售下行造成回款减少都可能导致部分房企资金链面临更大压力不排除部分房企出现经营困难等问题免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读12房地产免责声明分析师声明本人陈慎刘璐林正衡兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见彼以往现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬一般声明及披露本报告由华泰证券股份有限公司已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格以下简称本公司制作本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料本公司不因接收人收到本报告而视其为客户本报告基于本公司认为可靠的已公开的信息编制但本公司及其关联机构以下统称为华泰对该等信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载的意见评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断在不同时期华泰可能会发出与本报告所载意见评估及预测不一致的研究报告同时本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动以往表现并不能指引未来未来回报并不能得到保证并存在损失本金的可能华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司不是FINRA的注册会员其研究分析师亦没有注册为FINRA的研究分析师不具有FINRA分析师的注册资格华泰力求报告内容客观公正但本报告所载的观点结论和建议仅供参考不构成购买或出售所述证券的要约或招揽该等观点建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对客户私人投资建议投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果华泰及作者均不承担任何法律责任任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现不应作为日后回报的预示华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现分析中所做的预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报华泰及作者在自身所知情的范围内与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系在法律许可的情况下华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易为该公司提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务华泰的销售人员交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务华泰的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策投资者应当考虑到华泰及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据有关该方面的具体披露请参照本报告尾部本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布的机构或人员也并非意图发送发布给因可得到使用本报告的行为而使华泰违反或受制于当地法律或监管规则的机构或人员本报告版权仅为本公司所有未经本公司书面许可任何机构或个人不得以翻版复制发表引用或再次分发他人无论整份或部分等任何形式侵犯本公司版权如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并需在使用前获取独立的法律意见以确定该引用刊发符合当地适用法规的要求同时注明出处为华泰证券研究所且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改本公司保留追究相关责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记中国香港本报告由华泰证券股份有限公司制作在香港由华泰金融控股香港有限公司向符合证券及期货条例及其附属法律规定的机构投资者和专业投资者的客户进行分发华泰金融控股香港有限公司受香港证券及期货事务监察委员会监管是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司在香港获得本报告的人员若有任何有关本报告的问题请与华泰金融控股香港有限公司联系免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读13房地产香港-重要监管披露华泰金融控股香港有限公司的雇员或其关联人士没有担任本报告中提及的公司或发行人的高级人员华发股份600325CH万物云2602HK华泰金融控股香港有限公司其子公司和或其关联公司实益持有标的公司的市场资本值的1或以上有关重要的披露信息请参华泰金融控股香港有限公司的网页httpswwwhtsccomhkstockdisclosure其他信息请参见下方美国-重要监管披露美国在美国本报告由华泰证券美国有限公司向符合美国监管规定的机构投资者进行发表与分发华泰证券美国有限公司是美国注册经纪商和美国金融业监管局FINRA的注册会员对于其在美国分发的研究报告华泰证券美国有限公司根据1934年证券交易法修订版第15a-6条规定以及美国证券交易委员会人员解释对本研究报告内容负责华泰证券美国有限公司联营公司的分析师不具有美国金融监管FINRA分析师的注册资格可能不属于华泰证券美国有限公司的关联人员因此可能不受FINRA关于分析师与标的公司沟通公开露面和所持交易证券的限制华泰证券美国有限公司是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司任何直接从华泰证券美国有限公司收到此报告并希望就本报告所述任何证券进行交易的人士应通过华泰证券美国有限公司进行交易美国-重要监管披露分析师陈慎刘璐林正衡本人及相关人士并不担任本报告所提及的标的证券或发行人的高级人员董事或顾问分析师及相关人士与本报告所提及的标的证券或发行人并无任何相关财务利益本披露中所提及的相关人士包括FINRA定义下分析师的家庭成员分析师根据华泰证券的整体收入和盈利能力获得薪酬包括源自公司投资银行业务的收入招商蛇口001979CH华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司在本报告发布日之前12个月内曾向标的公司提供投资银行服务并收取报酬华发股份600325CH万物云2602HK华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司实益持有标的公司某一类普通股证券的比例达1或以上华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司及或不时会以自身或代理形式向客户出售及购买华泰证券研究所覆盖公司的证券衍生工具包括股票及债券包括衍生品华泰证券研究所覆盖公司的证券衍生工具包括股票及债券包括衍生品华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司及或其高级管理层董事和雇员可能会持有本报告中所提到的任何证券或任何相关投资头寸并可能不时进行增持或减持该证券或投资因此投资者应该意识到可能存在利益冲突评级说明投资评级基于分析师对报告发布日后6至12个月内行业或公司回报潜力含此期间的股息回报相对基准表现的预期A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数具体如下行业评级增持预计行业股票指数超越基准中性预计行业股票指数基本与基准持平减持预计行业股票指数明显弱于基准公司评级买入预计股价超越基准15以上增持预计股价超越基准515持有预计股价相对基准波动在-155之间卖出预计股价弱于基准15以上暂停评级已暂停评级目标价及预测以遵守适用法规及或公司政策无评级股票不在常规研究覆盖范围内投资者不应期待华泰提供该等证券及或公司相关的持续或补充信息免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读14房地产法律实体披露中国华泰证券股份有限公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格经营许可证编号为91320000704041011J香港华泰金融控股香港有限公司具有香港证监会核准的就证券提供意见业务资格经营许可证编号为AOK809美国华泰证券美国有限公司为美国金融业监管局FINRA成员具有在美国开展经纪交易商业务的资格经营业务许可编号为CRD298809SEC8-70231华泰证券股份有限公司南京北京南京市建邺区江东中路228号华泰证券广场1号楼邮政编码210019北京市西城区太平桥大街丰盛胡同28号太平洋保险大厦A座18层邮政编码100032电话862583389999传真862583387521电话861063211166传真861063211275电子邮件ht-rdhtsccom电子邮件ht-rdhtsccom深圳上海深圳市福田区益田路5999号基金大厦10楼邮政编码518017上海市浦东新区东方路18号保利广场E栋23楼邮政编码200120电话8675582493932传真8675582492062电话862128972098传真862128972068电子邮件ht-rdhtsccom电子邮件ht-rdhtsccom华泰金融控股香港有限公司香港中环皇后大道中99号中环中心58楼5808-12室电话852-3658-6000传真852-2169-0770电子邮件researchhtsccomhttpwwwhtsccomhk华泰证券美国有限公司美国纽约公园大道280号21楼东纽约10017电话212-763-8160传真917-725-9702电子邮件Huataihtsc-uscomhttpwwwhtsc-uscom版权所有2023年华泰证券股份有限公司免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读15