疫控压力令销售雪上加霜
　　根据统计局数据，商品房销售在2021全年为181,930万亿元，同比上升4.8%，低于2019-20年两年平均之6.7%。2022年首11个月累计销售同比下跌26.6%至118,647.59万亿元。
　　单月销售2021去下半年开始出现负增长，尤其是在八月以后跌幅加剧。加上疫控，銷情持续恶化，2022年3-5月单月销售同比下跌26-47%。六月以后单月销售跌幅有所缓和，同比跌幅20%，九月跌幅收窄至14%，但十月以後跌幅又再度加劇。
　　销售面积同样出现下跌，2022年首11个月累计销售面积同比下跌23.3%。
　　黑铁时代后的新格局
　　万科郁亮：「市场修复是一个漫长而温和的过程，现在（2022年12月）看起来比预期更加温和。…房地产行业继2003年后近20年再被看作是支柱行业。」
　　政策方面：2022年二季度开始，国务院、央行等六大部门集中发声出台政策，各大中城市陆续出台救市措施，包括放宽限购、限售、限价、购房补贴等。去年就出台超过1000条政策措施。利好政策不缺。
　　销售数据方面：2022年销售跌幅大，百强销售跌近50%。销售、成交的确是见到有起色的，但修复速度较慢，而且集中在大型房企、国央企为主。市民买房意愿还是较弱。
　　房贷方面：房贷利率有所下调，人行、银保监5月宣布首套房贷利率下限降至LPR减20个基点。加上LPR下调，多地已首付比率已低至4%以下。房价连续3个月下跌的，房贷利率下限可以完全放开，有关政策由过渡性支持变为长效基制。
　　房企融资方面：向行业发出融资三支箭，在银行、债权、股债融资上给予支持，解决房企燃眉之急，不过当然只集中在优质民企。有资产可以作抵押、有政府或母公司作增信的可看高一线。
　　后黑铁时代：融资资源主要去了国企，假若放开三条红线，有能力借款的还是国企，少部份可以分到给所谓的优质民企；去年买地以国企、城投为主，今年民企买地仍不乐观，未来可售资源会进一步集中；过去六年的粗犷式发展，一年卖了两年的需求，需要较长时间消化，只有高能级城市有戏可看。
　　推荐：大国企如中海、华润、万科，地方国企如越秀、建发。土储以一、二线城市为主的如金茂、绿城、龙湖。以上的开发商及其物管公司都可以关注，有长线发展的能力。

研究报告全文：地产黑铁时代行业格局走势2023年地产行业投资策略安信国际研究部2023年1月黄焯伟内房分析师852-22131402stevewongeifcomhk请参阅本报告尾部免责声明疫控压力令销售雪上加霜根据统计局数据商品房销售在2021全年为181930万亿元同比上升48低于2019-20年两年平均之672022年首11个月累计销售同比下跌266至11864759万亿元单月销售2021去下半年开始出现负增长尤其是在八月以后跌幅加剧加上疫控銷情持续恶化2022年3-5月单月销售同比下跌26-47六月以后单月销售跌幅有所缓和同比跌幅20九月跌幅收窄至14但十月以後跌幅又再度加劇销售面积同样出现下跌2022年首11个月累计销售面积同比下跌233全国商品房整体销售额全国商品房整体销售面积月度商品房销售额月度商品房销售面积亿元同比万平米同比30000160300001201401002500012025000801002000080200006060401500015000402010000201000000-205000-205000-40-400-600-602018-012019-012020-012021-012022-012018-012019-012020-012021-012022-01商品房销售额左当月同比右商品房销售面积左当月同比右来源国家统计局安信国际来源国家统计局安信国际2百强房企销售惨淡下半年逐步改善2022年百强房企全口径销售总额72942亿元同比下跌423百强房企权益销售总额约51119亿元同比下跌424百强房企操盘销售金额64746亿元同比下跌415大部份主流房企均录得负增长六月单月销售明显改善六月单月销售8311亿元环比上升6017-11月回落至6130亿元之水平但高于2-5月平均值的5140亿元12月年底冲业绩环比上升239但同比跌幅为310依然较大百强房企操盘销售百强房企权益销售亿元亿元百强房企操盘销售同比百强房企权益销售同比1800020014000200160001501200015014000100001200010010010000800050508000600060000040004000-50-50200020000-1000-1002019-012020-012021-012022-012019-012020-012021-012022-01操盘金额左当月同比右权益金额左当月同比右来源克而瑞数据安信国际来源克而瑞数据安信国际32022年房企销售排名规模愈大跌幅愈小累计销售排名首10位之房企平均跌幅为19第100-200位平均跌幅约55越秀建发华发滨江华润招蛇中铁建保利绿城保利中海地产跌幅相对较低其中越秀建发累计销售同比增长分别为87及10远优于其他主流地产公司首50位房企销售额及同比增长亿元銷售額左同比增速右房企销售情况490090420060350030280002100-301400-60700-90--120碧保万华中招金绿龙建融中滨绿中越旭华新远首世卓美电金仁中中中中路万武华雅中融新保城中联龙阳合海宝金时正禹富祥荣佳弘奥桂利科润海商地城湖发创国江地国秀辉发城洋开茂越的建科恒交南梁骏劲达汉侨居粮信希利建国发光光景伦龙辉代荣洲力生盛兆阳园园发地置地蛇集中集房中金集控铁地集股控集股集集置地集置房置控集集集城城乐大集望置集恒集集城泰堡地集中集集地集发业地集展产地产口团国团产国茂团股建产团份股团份团团业产团地地地股团团团建悦团地业团大团团富产团国团团产团展产团产城产来源克而瑞数据公司资料安信国际4国企销售表现较佳TOP200房企在2022年销售额的平均跌幅为37国企数目约占三份之一但占TOP200房企销售总额的55平均而言国企跌幅为16民企为47国企平均销售额为660亿元民企为275亿元国企2022年销售情况民企2022年销售情况国企发展商民企发展商同比增长同比增长1501501001005050销售金额亿元销售金额亿元00-10002000300040005000-10002000300040005000-50-50-100-100来源克而瑞数据安信国际来源克而瑞数据安信国际5大型房企下跌幅度较小按月看情况的话TOP10房企的修复情况最佳中小型地方国企销售因低基数效应大幅上升排名而跑进TOP100之中撇除国企影响中小型房企的销售复苏情况仍然较弱TOP10房企累计销售变动排名11-30位排名31-100位大型房企中型房企中小型民企000000月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月176723456891234589612345789121011121011121011-100-100-100-200-200-200-300-300-300-400-400-400-500-500-500-600-600-600来源克而瑞数据安信国际来源克而瑞数据安信国际来源克而瑞数据安信国际6调控由从严变从宽再到放松疫情初始爆发后出现短暂的政策放松但从2020下半年开始调控基调明显收紧多次释出房住不炒改革方向不变之信息在2020-21年初先后推出三道红线房贷限制及土地集中供应其后更多次傅出推出房地产税的消息2021年下旬随着房企爆雷不断央行国务院等相继释出稳定市场的声音但房住不炒仍是大原则2022年3月国务院央行银保监会证监会财政部外汇局等高调提出支持措施2022年11月央行银保监会等联合出台16条金融措施其后出台以银行保函置换监管帐的便利全国商品房销售情况及大事件亿元商品房销售额累計同比商品房销售额土地集中供应同比国五條30000国十條2016限购限贷317调控银行房贷限制80国八條央行16條三道红线保函置换监管帐25000330二套房放松605部门集体出招住房不炒疫情爆发政策放松2000040930房贷新政釋放流動性但坚持住房不炒1500020100000恆大違約5000万科喊活-20下去万科黑铁时代0-4001-1007-1001-1107-1101-1207-1201-1307-1301-1407-1401-1507-1501-1607-1601-1707-1701-1807-1801-1907-1901-2007-2001-2107-2101-2207-22来源国家统计局媒体报道安信国际整理7政策出台力度逐步升级从三月国务院央行等集中发出支持地产的信号后愈来愈多政策出台地方政策支持力度仍在加强房企端融资支持风险纾困等政策也在进一步落地郑州作为首个放松调控的二线城市高能级城市放松调控就此被拉开調控放鬆可分為以下幾類放寬限购放寬限售降低首付比例购房补贴等針對房企的措施预售资金监管支持房企融资等2022年城市利好政策统计房地产贷款利率走势5年LPR5年LPR左房贷利率首套房右调整预售资金监管4961二套房右48购房补贴5847调整限价5546调整公积金4552优化限售444943优化限贷4642优化限购4341010020030040050040402019930202033120209302021331202193020223312022931来源中指院安信国际整理来源贝壳研究院安信国际整理8加息周期雪上加霜中国房地产美元债ETF从去年高位近400元下跌至低位66元下跌幅度超过80民企收益率50以上当中超过100的不罕见国企升至6-7根据美国利率期货显示市场预计加息终值将超过5美国利率预计要到今年中才见顶在加息周期中美元债的再融资问题雪上加霜但随着央行金融16条的到来成交量价有所反弹中国房地产美元债ETF价格ETF价格港元股数450100000成交量右40090000ETF价格左350800007000030060000250500002004000015030000100200005010000--来源彭博安信国际9未违约的民企只占少数美元债到期情况2023年第一季到期第二季到期第三季到期第四季到期购房者置业信心疲弱融创中国禹洲集团花样年市场走出底部还需要时万科企业中海发展正荣地产间在市場動蕩時融融信中国碧桂园保利发展資傾向國企越秀地产中梁控股建业地产龙光集团美国加息周期内房债时代中国佳源国际景瑞控股更忝压力万达集团中国奥园弘阳地产新城发展據統計超過700億美元阳光城宝龙地产的境外債已違約绿景中国力高集团华夏幸福中骏集团違約房企包括泰禾蓝合生创展祥生控股路劲光亿达当代华夏幸福上坤地产当代置业金科恒大旭辉阳光城蓝光发展龙湖集团世茂集团佳兆业融创奥园新力旭辉控股天誉置业力高中南龙光易居新湖中宝大唐集团金辉控股阳光100三盛花样年泰禾集团银城国际正荣佳源弘阳中梁荣盛发展正商实业中南建设世茂融信宝龙天誉港龙中国阳光鑫苑领地禹洲祥生领地控股汇景控股大唐五洲国瑞大发卓越商业大发地产百万美元合景泰富嘉年华俊发上坤海伦-5001000150020002500堡德信祥生景瑞来源彭博安信国际10房企格局变化国进民退明显排名按全口径销售前十房企除了恒大其他基本不变排名下跌较深的如恒大佳兆业奥园等大多是出险房企主流房企中以越秀地产排名升幅较佳房企销售排名变动销售排名变动2022年排名排名变动对比2021年底红色比表上升绿名代表下跌120406080碧保万华中招金绿龙建融中滨绿中越旭华新远首世卓美电金仁中中中中路万武华雅中融新保城中联龙阳合海宝金时正禹富祥荣佳弘奥桂利科润海商地城湖发创国江地国秀辉发城洋开茂越的建科恒交南梁骏劲达汉侨居粮信希利建国发光光景伦龙辉代荣洲力生盛兆阳园园发地置地蛇集中集房中金集控铁地集股控集股集集置地集置房置控集集集城城乐大集望置集恒集集城泰堡地集中集集地集发业地集展产地产口团国团产国茂团股建产团份股团份团团业产团地地地股团团团建悦团地业团大团团富产团国团团产团展产团产城产来源克而瑞数据公司资料安信国际11百强房企投资买地审慎房企2022年买地金额排名保利发展据统计百强2022年累计买地金额约华润置地中海地产16500亿元同比下降565下降幅度万科地产滨江集团按月本看未见明显改善招商蛇口建发房产绿城中国拿地比率较高的以国企为主越秀地产华发股份中国铁建在房企流动性压力之影响下不少城市龙湖集团中国金茂在土拍时降低了集中供地门槛规模小中交房地产国贸地产象屿集团于去年集中供地中信泰富伟星房产从拍地的情况而言仍然以国企为主武汉城建城建发展广州地铁百强中国企买地金额约13600亿元中建东孚大家房产保利置业占比超過80湖北联投深圳地铁葛洲坝根据克而瑞统计数据百强房企2022年颐居建设兴城人居按新增土储金额计算头十位中国企中建二局杭州城建占了9席北万置业常州城建集团仁恒置地珠江投资苏高新集团兴创地产陆家嘴新世界中国碧桂园亿元-200400600800100012001400来源克而瑞数据安信国际12房貸需求偏弱房地产贷款余额截至2022年九月为532900亿元同比增速持续回落至32房地产开发贷余额为126700亿元同比上升42个人住房贷余额为389100亿元同比上升41增速从2017年开始持续回落2022年首11个月新增居民户中长期贷款为25635亿元2022年每月都是减增状态多地房贷利率最低可降至4或更低居民户购房需求仍然偏弱房地产贷款余额环比新增居民户中长期贷款贷款余额环比变化環比新增居民户中长期贷款10亿元2019年2020年2021年2022年95008750065500435002150002010201120122013201420152016201720182019202020212022500-2房地产贷款余额个人购房贷款余额1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月来源中国人民银行安信国际来源中国人民银行安信国际13大中城市房价下跌从去年下半年开始在积压多时的调控加上房企爆雷经济放缓等因素下房价有所下跌多地政府尝试对其设置底线多个城市对房产降价做出了限制从各线城市看11月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降02二线城市环比下降02三线城市环比下降03一线城市二手商品住宅销售价格环比下降04二线城市环比下降04三线城市环比下降05低能级城市从2022年开始价格持续下跌一线城市新建及二手市场相对较佳然而在10月份开始有下跌迹象11月进一步扩大新建商品住宅价格指数相对2017年初二手住宅价格指数相对2017年初70个大中城市新建商品住宅价格指数70个大中城市二手商品住宅价格指数相对相对一线城市二线城市三线城市一线城市二线城市三线城市140130135125130120125120115115110110105105100100201720182019202020212022201720182019202020212022来源国家统计局安信国际整理来源国家统计局安信国际整理14商品房成仍然交疲弱全国30大中城市的商品房成交套数及面积在2022约130万套及13885万平米同比下降257及245下跌幅度在修复中但跌幅仍然较大根据高频数据显示30大中城市六月份下旬每周成交套数约40833套高于五月份平均值19400套每周成交面积约457万平米高于五月份平均值206万平米但七八月回落至26500套315万平米之水平九十月套数回升至28000套但面积降至280万平米之水平其后1112月又出现小幅下调全国大中城市成交套数全国大中城市成交面积30大中城市商品房成交套数当周值30大中城市商品房成交面积当周值套数万平方米600006005000050040000400300003002000020010000100--210121072001200420072010210421102201220422072210220720012004200720102101210421072110220122042210来源同花顺金融安信国际来源同花顺金融安信国际15房屋新开工面积下跌今年中国房屋新开工面积进一步收缩根据国家统计局首11个月房屋新开工面积比上年同期下降389跌幅扩大中自去年下半年开始中国房屋新开工面积一直在收缩新开工面积同比增幅从2021年7月开始转为负数而且按月跌幅逐步增大累计动工对销售比在二三月跌至1倍以下四五月有轻量回升但6月又回到1倍以下房屋新开工面情況倍动工对销售比右12个月平均动工量同比左3033202810023-1018-2013-30-400820122013201420152016201720182019202020212022来源国家统计局安信国际整理16地产投资持续减少根据统计局数据首11个月的累计土地购置费约39552亿元同比增长下降63房地产开发投资完成额首11个月累计值同比下跌98跌幅扩大中增速从去年下半年开始持续回落在疫情影响之下今年第二季度投资出现负增长第三四季度的负增长进一步扩大土地購置情況房地产投资情况土地购置费每月房地产开发投资完成额亿元亿元当月同比50000200005045000180004040000160003500014000303000012000202500010000200008000101500060000100004000105000200000202015201620172018201920202021202220152016201720182019202020212022来源国家统计局安信国际来源国家统计局安信国际17盈利能力修复需时土地价格上升加上限价房企盈利能力持续回落港股主要房企平均毛利率下降至18以下港股主要房企平均核心净利率经调整下降至8以下主要头部房企毛利率情况主要头部房企核心净利率情况港股头部房企平均毛利率港股头部房企平均核心净利率经调整3513123011251020981571062014201520162017201820192020202120142015201620172018201920202021来源公司资料安信国际整理来源公司资料安信国际整理18三道红线只供参考剔除预收款后的资产负债率大于70净负债率大于100现金短债比小于1倍房企重点工作为如何降档把负债移出表外绿档房企亦可出险爆雷资产负债率剔除预收款后现金短债比净负债比率中海地产建发国际建发国际华润置地龙湖地产中梁地产雅居乐中海地产华润置地建发国际绿城中国中海地产弘阳地产万科地产万科地产旭辉集团华润置地美的置业中国金茂美的置业碧桂园龙湖地产碧桂园雅居乐宝龙地产旭辉集团新城發展禹洲集团新城發展越秀地产融信中国中梁地产龙湖地产新城發展越秀地产弘阳地产越秀地产宝龙地产融信中国万科地产中国金茂绿城中国时代地产融信中国中国金茂美的置业弘阳地产旭辉集团绿城中国雅居乐宝龙地产中梁地产龙光集团时代地产龙光集团正荣地产龙光集团碧桂园时代地产禹洲集团正荣地产禹洲集团正荣地产10407001230501001502002022上半年2021年2022上半年2021年2022上半年2021年来源公司资料安信国际整理来源公司资料安信国际整理来源公司资料安信国际整理19城市分化将持续下去主要房企土储货值按城市能级分布人口是一切经济社会活动的基础人口流越秀地产入高能级城市未来去化较有保障中海地产区域上以长三角大湾区为核心万科地产高能级城市看重产品竞争力及品牌效应大前题是能够活下来中国金茂龙湖地产华润置地绿城中国新城发展美的置业碧桂园020406080三线以下三线二线准一线一线来源公司资料安信国际整理20