步入2023年，“弱现实”的状态下还有哪些地产政策可以期待，政策效果如何推演？本文聚焦于此。
　　地产供需端有哪些政策？
　　通过梳理地产开发链，可以看到监管政策端从各个环节入手展开，形成了房地产调控政策框架：（1）供给端：拿地端针对土地供给侧调控，如住宅供地“两集中”；融资端针对房企融资调控，如房企“三道红线”、贷款“两道红线”、预售资金监管；（2）需求端：聚焦于购房者购房意愿和能力，如限购、限售、限贷、限价、购房补贴、交易税、人口政策以及住房保障等。
　　在此地产供需端政策框架下，政策工具也愈发丰富，还需考虑到不同监管部门间协调联动，地方政府“因城施策”配合深化落实：（1）金融体系：以一行三会政策为主，主要出台供需两端融资相关政策；（2）财政：政策主要针对于需求端，涉及交易环节税费、人口政策以及城市规划等；（3）住建部：工具更为细致全面，供给端包括预售资金监管以及住房保障方面政策；需求端主要涉及新房和二手房的限购限售等；（4）自然资源部：政策聚焦于土地供给。
　　当前地产政策处于什么状态？
　　回顾2022年，地产政策整体可分为三个阶段：上半年刺激政策密集出台，但总体政策力度不强；三季度政策着力保交楼，但保项目而非保主体，市场整体预期仍弱；2022年四季度以来政策态度明显转向，供给端政策导向已往“保主体”演绎，当前阶段逐步修复地产企业流动性，需求端政策也在逐步酝酿。
　　2023年，还有哪些政策可以期待？
　　回顾2008和2014年两轮地产政策全面放松时期，政策出台后房地产销售与投资很快便有起色，主因在于：（1）彼时行业仍处于上行期，居民和企业仍有房价上涨的预期；（2）前两轮供需两侧政策放松力度较大；（3）城镇化进程快速发展之下行业需求较为旺盛，特别是2014年这一轮还出台棚改货币化安置这类强刺激政策，库存明显去化，尤其是需求修复更为疲软的三四线城市。
　　行至当下，根据近期针对房地产的政策表述来看，“房住不炒”仍是政策前提，聚焦稳预期、稳需求、保供给，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
　　需求端还会有哪些政策？进一步着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求：（1）能级较高的一二线城市，有望出台进一步政策激发改善性需求，例如核心区域“认房不认贷”、非核心区域进一步放开限购条件，同时发挥其对周边城市的辐射带动作用，此外保租房也可以进一步推动结合；（2）三四线城市而言，需求恢复或许更为缓慢些，或应阶段性先去化当前库存，推动再城镇化进程政策，进一步综合评估，因城施策。
　　供给端还会有哪些政策？2023年保交楼、保民生、保稳定仍将是底线前提目标，一是2022年已有的存量政策继续推进，二是期待2023年增量政策，将进一步聚焦于改善房地产企业资产负债状况。
　　当然，政策逐步放松后，其实际效果仍需合理评估，2022年已出台存量政策的夯实以及2023年持续加码增量政策均尤为必要。从目前的状态和节奏来看，商品房销售确有一些回暖，但市场仍有更多期待，故而复苏形态上，2023年或呈现筑底弱修复状态，观察政策推动下的行业演变。
　　风险提示：政策不确定性；基本面变化超预期；海外地缘政治冲突。
　　

研究报告全文：利率专题2023年01月11日还有哪些地产政策可期待TableAuthor步入2023年弱现实的状态下还有哪些地产政策可以期待政策效果如何推演本文聚焦于此地产供需端有哪些政策通过梳理地产开发链可以看到监管政策端从各个环节入手展开形成了房地产调控政策框架1供给端拿地端针对土地供给侧调控如住宅供地两集中融资端针对房企融资调控如房企三道红线贷款两道红分析师谭逸鸣执业证书S0100522030001线预售资金监管2需求端聚焦于购房者购房意愿和能力如限购限电话18673120168售限贷限价购房补贴交易税人口政策以及住房保障等邮箱tanyimingmszqcom在此地产供需端政策框架下政策工具也愈发丰富还需考虑到不同监管部门间协调联动地方政府因城施策配合深化落实1金融体系以一相关研究行三会政策为主主要出台供需两端融资相关政策2财政政策主要针对1利率专题地方政府债务问题的前路在于需求端涉及交易环节税费人口政策以及城市规划等3住建部工具哪-202301092城投随笔系列2022年城投发了多少定更为细致全面供给端包括预售资金监管以及住房保障方面政策需求端主要融-20230109涉及新房和二手房的限购限售等4自然资源部政策聚焦于土地供给3交易所批文更新跟踪周报20230108岁当前地产政策处于什么状态末年初城投债提交注册节奏放缓-20230108回顾2022年地产政策整体可分为三个阶段上半年刺激政策密集出台4信用一二级市场跟踪周报20230108信但总体政策力度不强三季度政策着力保交楼但保项目而非保主体市场整用债发行及净融资迎开门红-2023010体预期仍弱2022年四季度以来政策态度明显转向供给端政策导向已往保8主体演绎当前阶段逐步修复地产企业流动性需求端政策也在逐步酝酿5城投产业利差跟踪周报20230108城投产业利差全面收窄-202301082023年还有哪些政策可以期待回顾2008和2014年两轮地产政策全面放松时期政策出台后房地产销售与投资很快便有起色主因在于1彼时行业仍处于上行期居民和企业仍有房价上涨的预期2前两轮供需两侧政策放松力度较大3城镇化进程快速发展之下行业需求较为旺盛特别是2014年这一轮还出台棚改货币化安置这类强刺激政策库存明显去化尤其是需求修复更为疲软的三四线城市行至当下根据近期针对房地产的政策表述来看房住不炒仍是政策前提聚焦稳预期稳需求保供给推动房地产业向新发展模式平稳过渡需求端还会有哪些政策进一步着力改善预期扩大有效需求支持刚性和改善性住房需求1能级较高的一二线城市有望出台进一步政策激发改善性需求例如核心区域认房不认贷非核心区域进一步放开限购条件同时发挥其对周边城市的辐射带动作用此外保租房也可以进一步推动结合2三四线城市而言需求恢复或许更为缓慢些或应阶段性先去化当前库存推动再城镇化进程政策进一步综合评估因城施策供给端还会有哪些政策2023年保交楼保民生保稳定仍将是底线前提目标一是2022年已有的存量政策继续推进二是期待2023年增量政策将进一步聚焦于改善房地产企业资产负债状况当然政策逐步放松后其实际效果仍需合理评估2022年已出台存量政策的夯实以及2023年持续加码增量政策均尤为必要从目前的状态和节奏来看商品房销售确有一些回暖但市场仍有更多期待故而复苏形态上2023年或呈现筑底弱修复状态观察政策推动下的行业演变风险提示政策不确定性基本面变化超预期海外地缘政治冲突本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告1固收专题研究目录1地产供需端有哪些政策32当前地产政策处于什么状态532023年还有哪些政策可以期待9312008和2014年出台了哪些政策9322023年还有哪些期待124小结155风险提示17插图目录18表格目录18本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告2固收专题研究2023年1月5日人民银行银保监会发布关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知对于评估期内新建商品住房销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限地产又见需求端政策步入2023年弱现实的状态下还有哪些地产政策可以期待政策效果如何推演本文聚焦于此首先我们来梳理一下地产供需端分别有哪些政策1地产供需端有哪些政策通过梳理地产开发链可以看到监管政策端从各个环节入手展开形成了房地产调控政策框架图1地产链条政策框架资料来源民生证券研究院绘制供给端来看主要分为拿地端和融资端政策1拿地端针对土地供给侧调控例如住宅供地两集中限地价竞配建竞自持本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告3固收专题研究2融资端针对房企融资调控例如房企三道红线对企业有息负债增速进行限制贷款两道红线规范银行在房地产贷款与个人住房贷款投放规模及比例以及各地预售门槛限制预售资金监管此外便是对于社会资金的融资限制需求端来看政策主要聚焦于购房者购房意愿或能力例如限购限售限贷限价购房补贴交易税人口政策以及住房保障等在此地产供需端政策框架下地产政策工具也愈发丰富还需考虑到不同监管部门间协调联动同时地方政府因城施策加以配合深化落实1金融体系工具箱以央行银保监会证监会政策为主主要出台融资相关政策供给端政策包含上文提到的三道红线贷款两道红线以及信贷股权债券的三支箭需求端主要是按揭贷款相关政策如贷款利率贷款额度以及贷款首套房认定标准等2财政工具箱政策主要针对于需求端如交易税房产税人口政策以及城市规划等3住建部工具箱工具更为细致全面同样覆盖供需两端供给端主要包括预售资金监管以及住房保障方面如棚改货币化安置以及保障房建设等需求端主要涉及新房和二手房的限购限售和限价以及商品房建设和交易流程的监管4自然资源部工具箱政策主要针对于土地供给出台土地出让计划如供地两集中以及土地出让的具体细则如限地价竞配建竞自持以及保证金比例与土地溢价率上限控制等图2各部门地产政策工具箱资料来源民生证券研究院绘制那么站在当下节点地产政策端现处于什么状态本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告4固收专题研究2当前地产政策处于什么状态回顾2022年地产政策整体可分为三个阶段上半年里刺激政策密集出台但总体上政策力度不强国家层面的政策迟迟未显仅仅是政策监管从文件和表态等层面表述要压实底线风险地方层面因城施策之下弱能级城市并不能形成较大需求恢复的动能再加上还有疫情的扰动地产表现持续低迷表12022年上半年总量政策及相关表述日期文件会议部门相关表述政策央行将保持房地产金融政策连续性一致性稳定性稳妥实施好房地产金融审慎管理20220118国新办发布会金融市场司司长邹澜制度加大住房租赁金融支持力度因城施策促进房地产业良性循环和健康发展20220208央行银保监会保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理坚决有力处置个别房企因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险以保交楼保20220224住建部副部长倪虹民生保稳定为首要目标压实企业主体责任落实属地政府管理责任维护购房群众合法权益因城施策执行好差别化住房信贷政策对符合购房政策要求且具备购房能力收入相对20220304央行银保监会稳定的新市民合理满足其购房信贷需求坚持房子是用来住的不是用来炒的定位探索新的发展模式坚持租购并举加快发20220305两会政府工作报告展长租房市场推进保障性住房建设支持商品房更好满足购房者的合理住房需求稳地价稳房价稳预期因城施策促进房地产业良性循环关于房地产企业要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案提出向新发展20220316金融委召开专题会议模式转型的配套措施金融机构要区分项目风险与企业集团风险加大对优质项目的支持力度不盲目抽贷断贷压贷不搞一刀切保持房地产开发贷款平稳有序投放商业银行金融资产20220418央行外汇局出台23条政策管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务稳妥有序开展并购贷款业务加大并购债券融资支持力度积极提供兼并收购财务顾问服务20220504证监会召开专题会议积极支持房地产企业债券融资研究拓宽基础实施REITs试点范围要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位支持各地从当地实际出发完善房地产政20220429政治局会议策支持刚性和改善性住房需求优化商品房预售资金监管促进房地产市场平稳健康发展中共中央国务院印发关于推进以20220506县城为重要载体的城镇化建设的意到2025年以县城为重要载体的城镇化建设取得重要进展见全国首套房贷利率下限调整为相应期限LPR减20个基点二套房贷利率仍保持相应期20220515央行银保监会限LPR加60个基点不变20220520央行5年期LPR单边调降15BP至44520220527证监会发改委要求规范做好保障性租赁住房试点发行REITs工作资料来源各部门官网民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告5固收专题研究表22022年上半年地方层面供给端政策分类地区相关表述政策对2022年4月1日前办理商品房预售许可的项目不再要求购房款全款缴存监管账户和降低重点监管资金漯河重点监管资金留存比例对2022年4月1日后新办理商品房预售许可的项目将商品房预售重点监管资金比例由40调整为30新增主体分部工程完成资金使用节点该节点累计可申请使用对应账户内不超过70增加重点监管资金拨付节点绵阳的建设资金额度增加重点监管资金拨付节点阜阳增设主体结构1323两个资金拨付节点完成竣工验收备案后资金拨付比例由90提高至95监管账户未达到监管额度但满提升重点监管资金拨付比例银川足相应支取节点留存余额要求的容许特例支取允许房地产开发企业使用银行保函释放相应额度监管资金支持企业使用银行在途按揭贷使用银行保函替代预售监管资金阜阳款资金顶抵监管额度对信用等级为AAA级开发企业商品房预售监管资金留存比例降低5个百分点对信用依据企业信用评级实行差异化管控烟台等级为AA级开发企业商品房预售监管资金留存比例降低3个百分点对于2022年度涉及施工建设的房地产开发项目依开发企业申请可以提前提取商品房预可提前提取预售监管资金长春售监管资金账户余额专项用于本项目复工复产后续商品房销售款需足额补齐提取金额土拍取消招挂复合打分入围方式全部采用挂牌方式出让有效申请人即为竞买人降低调降土拍门槛上海竞拍资金监管额度封存资金不低于扣除竞拍地块保证金金额后的自有资金金额允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款资料来源各地官网民生证券研究院表32022年上半年地方层面需求端政策分类地区相关表述政策4月22日富阳区增设四个不同层次的F类人才与富阳企业签订劳动合同并缴纳社保一个月以上即可在富阳区购买一套房5月17日杭州进一步放松限购在限购范围内购买二手住房落户未满5年的户籍家放松限购杭州庭无社保缴纳要求非户籍家庭需在限购范围内连续缴纳社保或个税满12个月符合条件的三孩家庭在限购范围内限购的住房套数增加1套3月1日对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭再次申请贷款购买普通商品住房执行首套房贷款放松限贷郑州政策6月17日航空港区进一步放松限贷首套房最低首付比例20二套贷款未结清最低首付比例30户籍家庭购买二套房首付比例由60调整至40无房户籍家庭无论此前有无贷款记录购买住房视为放松限贷济南首套住房贷款非户籍家庭贷款首付比例由60调整至30放松限价天津自7月1日起全市停止受理限价商品住房资格申请自10月1日起全市停止限价商品住房销售放松限价南通优质房企可在原有价格备案体系基础上按照优质优价的原则进行价格备案鼓励其开发更高品质住房4月11日二手房限售由5年改3年新房转让年限不变自取得不动产证起3年内不得转让5月9日放松限售苏州苏州进一步放松限售新房限制转让时间由3年调整为2年并取消二手房限售年限4月12日支持年轻职工购买首套住房和保障性住房除职工本人及配偶外双方父母也可通过提取住房公放松公积金贷款天津积金支持子女购房帮助年轻职工解决基本住房问题5月20日首套住房公积金贷款最高限额上调至80万元15家主流银行首套房贷利率普遍下调至425二套贷款已结清参照首套房贷利率425执行二套贷款落实房贷利率优惠苏州未结清房贷利率普遍下调至505附近减免房地产税费南宁教职工购买首套或者二套房留邕人才购买首套房契税全额补贴广大市民购买首套房契税补贴50减免房地产税费成都个人转让家庭唯一住房增值税免征年限由满5年调整为满2年4月24日通州区企业职工购买首套新建普通商品住宅90平以下补贴房款总额190-144平补贴房款总实行购房补贴南通额15双职工家庭购买144平以下首套新建普通商品住宅补贴房款总额25月20日在主城区购买首套或二套房按照购房总额的075给予奖补资料来源各地官网民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告6固收专题研究整个三季度当中政策着力于保交楼进一步提振恢复市场信心与需求但聚焦于保项目而非保主体对应微观实操当中存在诸多约束市场整体预期还是很弱在彼时居民和房地产企业资产负债端陷入进一步衰退当中这种负反馈循环一直主导着市场支撑债市走强表42022年三季度纾困保交楼政策及表述层面日期部门地区相关表述政策在地方党委政府领导下银行保险机构应积极参与相关工作机制配合压实企业股20220717银保监会东等相关各方责任银行要积极履行自己的职责既要遵循市场化法治化原则又要主动承担社会责任千方百计推动保交楼要稳定房地产市场坚持房子是用来住的不是用来炒的定位因城施策用足用好政20220728政治局会议策工具箱支持刚性和改善性住房需求压实地方政府责任保交楼稳民生全国关于保交楼上个月住房和城乡建设部会同财政部人民银行等有关部门出台了专门20220819住建部措施以政策性银行专项借款的方式支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付目前专项工作正在紧张有序的进行当中专项用于保交楼2000亿元全国性纾困基金启动由央行指导国家开发银行中20220829央行国农业发展银行在现有贷款额度中安排后续中国进出口银行或也会加入中央财政将根据实际借款金额对政策性银行予以1的贴息贴息期限不超过两年赣州经开区政府决定收购绿地部分未动工地块根据施工进度返还绿地近4亿元土地20220713赣州出让金用于项目施工建设重庆市高新区建设局约谈相关开发商督促复工复产成立房地产问题项目风险化解处20220719重庆置小组安排房地产专班组跟进项目建设进度郑州市人民政府办公厅于近日印发郑州市房地产纾困基金设立运作方案简称20220808郑州方案将由政府牵头设立纾困专项基金规模暂定100亿元采用母子基金方式运作再由各区县吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金地方南宁市平稳房地产基金首期规模30亿元首笔出资已于8月18日完成缴付后续资20220819南宁金将陆续到位现已围绕保交楼稳民生开展工作对部分项目进行调研郑州市发布通知要求10月6日前实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质20220906郑州性复工20220913郑州郑州已与国开行签订3000亿元协议其中1600亿用于棚改贷款20220921江西江西住建厅表示着力化解部分已售商品住宅项目停工或逾期交付的风险问题国家开发银行向辽宁沈阳支付全国首笔保交楼专项借款支持辽宁保交楼项20220922沈阳目资料来源各地官网民生证券研究院直至四季度以来政策态度明显转向尤其是在地产三支箭齐发以及央行16条出台后政策面右侧得到确认供给端政策导向已经在往保主体演绎当前阶段逐步修复地产企业的流动性需求端政策也在逐步酝酿本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告7固收专题研究表52022年四季度以来地产相关政策及表述分类日期部门相关表述政策2022年9月国家开发银行中国进出口银行中国农业发展银行净新增抵押补充贷款20221008央行1082亿元期末抵押补充贷款余额为26481亿元据中证网报道证监会相关人士表示对于涉房地产企业证监会在确保股市融资不投向房20221020证监会地产业务的前提下允许存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资11月1日披露的2022年10月抵押补充贷款开展情况显示10月国家开发银行中国进20221101央行出口银行中国农业发展银行净新增抵押补充贷款1543亿元期末抵押补充贷款余额为28024亿元中国银行间市场交易商协会官微发布消息称为落实稳经济一揽子政策措施坚持两个毫中国银行间市场交易不动摇支持民营企业健康发展在人民银行的支持和指导下交易商协会继续推进并扩20221108商协会大民营企业债券融资支持工具第二支箭支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资银保监会住建部支持优质房地产企业合理使用预售监管资金防范化解房地产企业流动性风险允许商业银供给端20221114央行行与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务央行银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会研究部署金融支持稳经济大盘政20221121央行银保监会策措施落实工作拟在2023年3月31日前向商业银行提供2000亿元再贷款支持商业银行提供配套资金用于支持保交楼出台十六条措施保持房地产融资平稳有序积极做好保交楼金融服务包括稳定房地产开发贷款对国有民营房企一视同仁支持各地因城施策实施好差别化住房信贷政策支20221123央行银保监会持开发贷款信托贷款等存量融资合理展期支持优质房企发债推动专业信用增进机构为短期困难房企提供增信支持支持开发性政策性银行提供保交楼专项借款等在股权融资方面调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展第三支箭一是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资二是恢复上市房企和涉房上市公司再融资三是调整20221128证监会完善房地产企业境外市场上市政策四是进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用五是积极发挥私募股权投资基金作用为坚持房住不炒全面落实房地产长效机制因城施策用足用好政策工具箱更好支持刚性住房需求促进房地产市场平稳健康发展央行银保监会1对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比同比均连续下降的城市在2022关于阶段性调整差年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限二套住房商业性个人住房贷款20220929别化住房信贷政策的利率政策下限按现行规定执行通知2按照因城施策原则符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求自主决定阶段性维持下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限人民银行银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施1自2022年10月1日至2023年12月31日对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠其中新购住房金额大于或等于现住房转让金额的全部退还已缴纳的个人所得税新购住房需求端金额小于现住房转让金额的按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴财政部税务总局纳的个人所得税关于支持居民换购2本公告所称现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格新购住房为新房的购房20220930住房有关个人所得税金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格新购住房为二手政策的公告房的购房金额为房屋的成交价格3享受本公告规定优惠政策的纳税人须同时满足以下条件纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关应为新购住房产权人或产权人之一4执行期限为2022年10月1日至2023年12月31日自2022年10月1日起下调首套个人住房公积金贷款利率015个百分点5年以下含央行下调首套个人住202209305年和5年以上利率分别调整为26和31第二套个人住房公积金贷款利率政策保持房公积金贷款利率不变即5年以下含5年和5年以上利率分别不低于3025和3575资料来源各地官网中证网民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告8固收专题研究但当下地产需求端仍然偏弱而商品房销售又是市场关注的重中之重也是整个地产链条传导的开端还有哪些政策可以期待其力度节奏和效果又可以如何推演我们进一步分析32023年还有哪些政策可以期待以史为鉴我们先回顾2008和2014年开启的两轮地产政策全面放松时期地产政策做了哪些应对312008和2014年出台了哪些政策回顾历史第一轮地产政策全面放松为2008-2009年金融危机后房地产市场景气度走弱彼时政策如何应对政策调控聚焦于刺激地产需求具体包括下调首套首付比例下调住房贷款利率下限下调个人住房公积金贷款利率下调交易环节税费此外关于促进房地产市场健康发展的若干意见还进一步放宽二套房贷款政策加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度供给端也进行融资松绑调降房地产开发项目的最低资本金比例为1996年设立房地产项目资本金比例制度后的首次调低同时加大保障性住房建设规模从效果看政策出台后2个月销售端便明显反弹并快速向投资端传导图32008-2009年地产销售与投资图42008-2009年居民杠杆率商品房销售面积累计同比居民率房地产开发投资完成额累计同比右资料来源wind民生证券研究院资料来源wind民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告9固收专题研究表62008-2009年主要地产政策梳理日期部门具体内容中国人民银行决定从2008年9月16日起下调金融机构人民币贷款基准利率金融机构1年期贷款基准利率下调027个百分点由747下调至720其他各档次贷款基准利率相应调整同时下调个人住房公积金贷2008916中国人民银行款利率5年期以下由477下调到459下调018个百分点5年期以上由522下调到513下调009个百分点存款基准利率保持不变中国人民银行决定从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各027个百分点其他期限档次存2008109中国人民银行贷款基准利率作相应调整从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点温家宝主持召开国务院常务会部署四季度经济工作提出加大保障性住房建设规模降低住房交易税费支20081017国务院持居民购房中国人民银行决定自2008年10月27日起扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度调整最低首付款比例20081027中国人民银行商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的07倍最低首付款比例调整为20个人住房公积金贷款利率相应下调027个百分点中国人民银行决定从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率一年期存款基准利率由现行20081030中国人民银行的387下调至360下调027个百分点一年期贷款基准利率由现行的693下调至666下调027个百分点其他各档次存贷款基准利率相应调整个人住房公积金贷款利率保持不变2008111国家税务总局对个人首次购买90平方米及以下普通住房的契税税率暂统一下调到1中国人民银行决定从2008年11月27日起下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各108个基点其他20081127中国人民银行期限档次存贷款基准利率作相应调整这是央行2008年以来第四次降息此次贷款利率降幅创出11年来最高水平国务院发布关于促进房地产市场健康发展的若干意见放松二套房贷款政策加大保障性住房建设力20081220国务院度进一步鼓励普通商品住房消费含下调营业税免征期限支持房地产开发企业积极应对市场变化强化地方人民政府稳定房地产市场的职责加强房地产市场监测国务院发布关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知保障性住房和普通商品住房项目的最低资本20090525国务院金比例为20其他房地产开发项目的最低资本金比例为30是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低国四条2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上就促进房地产市场健康发展提出增20091214国务院加供给抑制投机加强监管推进保障房建设等四大举措会议同时明确表态遏制房价过快上涨资料来源各部门官网民生证券研究院第二轮地产政策全面放松为2014-2015年经济新常态之下我国经济增速放缓房地产市场也呈现分化一二线城市人口虹吸效应较强房价高企而三四线城市房地产供需失衡库存高企彼时政策如何应对供给端来看聚焦于去库存建设保障房2013年10月中央政治局集体学习会提出构建以政府为主提供基本保障以市场为主满足多层次需求的住房供应体系显示此轮地产调控将聚焦于保障房建设7月11日住建部座谈会明确千方百计去库存2015年8月住建部和开发银行联合发布关于进一步推进棚改货币化安置的通知要求货币化安置比例不低于50棚改货币化安置进程加快直接推动三四线城市去库存需求端来看2014年4月南宁定向放松部分区域限购地方放松限购逐步开启全国性刺激政策930新政出台放宽首套房认定标准即认贷不认房2015年330新政进一步放宽二套首付比例下调营业税免征期限随后2015年9月2016年2月在不实施限购的城市又进一步下调首套房首付比例本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告10固收专题研究地产政策全面放松之下一二线城市房地产市场逐步呈现复苏迹象而三四线城市地产景气度仍较低迷在此背景下棚改货币化形成了较强的推动作用最终从政策效果看在货币宽松不断放宽首付比例棚改货币化安置推进下全国地产迎来普涨销售显著回暖但库存压力下投资回暖的幅度和节奏相对偏弱直至2016年库存明显去化投资增速也止跌回升图52014-2016年地产销售与投资图6商品房库存周期万平方米月商品房销售面积累计同比商品房待售面积累计值去化周期右房地产开发投资完成额累计同比右资料来源wind民生证券研究院资料来源wind民生证券研究院表72014-2016年主要地产政策梳理日期部门具体内容南宁市住房和城乡建从2014年4月25日起广西北部湾经济区内的北海防城港钦州玉林崇左市户籍居民家庭可参照南2014425设局宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房全国住房城乡建设工作座谈会上部长陈政高讲话对房地产政策完善提出了三点落实意见千方百计的消2014711住建部化库存进一步加强房地产结构调整以及完善房地产项目周边配套设施认贷不认房新政首套房贷利率为下限为贷款基准利率的07倍对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房银行业金融机构执行首套房贷款政策同中国人民银行银监2014930时在已取消或未实施限购措施的城市对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭又申会请贷款购买住房银行业金融机构应根据借款人偿付能力信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平三部门发布关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知职工连续足额缴存住房公积金6个月含以上可申请住房公积金个人住房贷款对曾经在异地缴存住房公积金在现缴存地缴存不满6个住建部央行财政2014109月的缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算住房公积金个人住房贷款部发放率低于85的设区城市要根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况适当提高首套自住住房贷款额度加大对购房缴存职工的支持力度三部门发布关于个人住房贷款政策有关问题的通知对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房最低首付款比例调整为不低于40央行住建部银监2015330缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房最低首付款比例为20对拥有1套住房并会已结清相应购房贷款的缴存职工家庭为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房最低首付款比例为30财政部税务总局印发关于调整个人住房转让营业税政策的通知个人将购买不足2年的住房对外销2015330财政部税务总局售的全额征收营业税个人将购买2年以上含2年的非普通住房对外销售的按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税个人将购买2年以上含2年的普通住房对外销售的免征营业税住建部国家开发银住建部国开行发布的关于进一步推进棚改货币化安置的通知提出国家开发银行对商品住宅库存量2015826行大消化周期长的市县将从严控制对新建棚改安置住房项目的贷款支持对实行货币化安置的棚改项本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告11固收专题研究目国家开发银行将加大贷款支持力度央行银监会发布关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知要求在不实施限购措施2015930央行银监会的城市对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25在不实施限购措施的城市居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款原则上最低首付款比20160202央行银监会例为25各地可向下浮动5个百分点对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房最低首付款比例调整为不低于30资料来源各部门官网民生证券研究院回顾2008和2014年开启的两轮地产政策全面放松时期政策出台后房地产销售与投资很快便有起色与当下呈现出不同图景主因在于1彼时整个行业仍处于上行期无论是居民还是企业端仍有着房价上涨的预期政策边际放松对于预期向上的引导作用较为明显2前两轮供需两侧政策放松力度较大刺激作用较强3城镇化进程快速发展之下行业需求较为旺盛特别是2014年这一轮还有棚改货币化安置这类强刺激政策出台库存明显去化尤其是需求修复更为疲软的三四线城市当下而言结合地产需求端仍然偏弱的现实情况展望2023年我们还期待哪些地产政策322023年还有哪些期待首先看政策是如何表述的根据2022年中央经济工作会议以及中央财办针对房地产的相关表述来看一是充分认识到房地产行业的重要性其链条长涉及面广对于金融稳定具有重要影响是外溢性较强具有系统重要性的行业明确行业的重要性以及2023年政策的延续性二是确保房地产市场平稳发展在前期政策的基础上从供给端预期和需求端以及促进行业新模式转型表8中央经济工作会议及中央财办针对房地产的相关表述日期会议部门具体内容充分认识房地产业重要性住房消费潜力要予以释放去年下半年以来中国房地产市场明显走弱近几个月来出现加速下滑成为影响经济运行中一个重大风险因素中央经济工作会议对房地产行业风险化解和可持续发展作出重要部署一是要充分认识到房地产行业的重要性二是要做好应对工作确保房地产市场平20221219中央财经办公室稳发展在前期已出台多项政策基础上会议从供给端预期和需求端以及促行业新模式转型等方面作出部署三是要抓紧研究中长期治本之策要高度重视当前房地产行业的问题和风险挑战同时要看到中国城镇化率仍有较大提升空间刚性和改善性住房需求潜力很大近期密集出台的政策措施将逐步见效各项政策措施还将继续完善多渠道增加城乡居民收入支持住房改善新能源汽车养老服务等消费要确保房地产市场平稳发展扎中央经济工作会20221216实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质议头部房企风险改善资产负债状况同时要坚决依法打击违法犯罪行为要因城施策支持刚性和改善性住本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告12固收专题研究房需求解决好新市民青年人等住房问题探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位加强预期引导探索新的发展模式坚持租购并举加快发展中央经济工作会20211210长租房市场推进保障性住房建设支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求因城施策促进房地产议业良性循环和健康发展解决好大城市住房突出问题住房问题关系民生福祉要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位因地制宜多策并举促进房地产市场平稳健康发展要高度重视保障性租赁住房建设加快完善长租房政策逐中央经济工作会步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利规范发展长租房市场土地供应要向租赁住房建设倾斜单20201218议列租赁住房用地计划探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房国有和民营企业都要发挥功能作用要降低租赁住房税费负担整顿租赁市场秩序规范市场行为对租金水平进行合理调控资料来源历年中央经济工作会议中新网民生证券研究院可以看到政策端对于地产的态度已有明显的边际放松但并非简单走老路房住不炒仍是政策前提面对当前疲弱的地产市场政策端聚焦稳预期稳需求保供给推动房地产业向新发展模式平稳过渡2023年而言政策将从供给端预期和需求端作出应对之策以逐步扭转着居民和企业的预期确保房地产市场平稳运行中长期角度而言探索房地产新发展模式多渠道增加市场化长租房和保障性租赁住房供给推动房地产企业转型发展由此逻辑展望2023年还会有哪些政策我们从供需两端来看需求端还会有哪些政策房住不炒大框架未变之下需求端政策将进一步着力改善预期扩大有效需求支持刚性和改善性住房需求1一二线这类能级较高的城市基本面较好城市修复力较强有望出台进一步刺激需求释放的政策激发改善性需求例如杭州和南京模式核心区域认房不认贷非核心区域进一步放开限购条件同时发挥其对周边城市的辐射和带动作用但政策出台的力度和节奏还需观察评估此外保租房一定程度上可以进一步推动结合无论是去化已有滞销房还是新增投资建设但短期提振力度或也不会很大2针对能级相对较低的三四线城市目前需求端政策已然在出台但站在当下节点三四线城市的需求恢复或许更为缓慢些尤其是刚需和改善型需求的提振更需要一个过程毕竟房住不炒是大前提故而三四线城市或许应阶段性先去化当前库存减缓新增供地推动再城镇化的进程政策再进一步综合评估因城施策供给端还会有哪些政策2022年四季度以来供给政策已应出尽出2023年保交楼保民生保稳定仍将是底线前提目标12022年已有的存量政策继续推进包括已有的三支箭稳步推进本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告13固收专题研究继续给行业提供足够的流动性满足行业合理融资需求22023年增量政策将进一步聚焦于改善房地产企业资产负债状况信贷股权债券进一步全面支持优质房企融资不断夯实受益企业的范围和落地资金的额度此外出险的优质房企或也将给予其必要的融资支持当然政策逐步放松后其实际效果仍需合理评估即便是已应出尽出的供给端当中仍然存在着一定的结构性和节奏性问题尚未呈现明显的实际效果因此2022年已出台存量政策的夯实以及2023年持续加码增量政策均尤为必要从目前的状态和节奏来看在政策的不断巩固和出台之下商品房销售也确有一些回暖但市场仍有更多期待故而从复苏形态上来看2023年或呈现筑底弱修复状态观察政策推动下的行业演变表9多地出台商品房回购政策日期地区具体内容关于我市头部房企自愿退出项目情况的汇报提出了棚改统贷统还项目并购破产重组保障房租赁四种模式的纾困方式支持其中保障性租赁住房模式针对已经建成或即将建成但销售困难大量积压2022726河南郑州房企资金的现房准现房项目通过政府购买现房作为安置房完善保障性租赁住房政策体系探索保障性租赁住房退出机制等措施提高存量房去化率恢复被收购房地产企业现金流各县市区可结合本地实际通过将存量商品住房用作棚户区城中村改造的异地安置住房提高货币化安置比例等方式积极盘活存量市场房源房地产去化周期偏长的县市区可将存量商品住房转202285河北邯郸化为保障性租赁住房避免重复建设允许被安置人在货币化安置异地实物安置回迁安置中自主选择湖州市房地产市场平稳健康发展联席会议办公室发布关于持续促进我市房地产平稳健康发展的通知提2022815浙江湖州出对困难房地产企业的滞销房鼓励国有企业收购作为保障安置用房等关于收购筹集保障性租赁房源的通告提出以公开收购方式筹集保障性租赁住房本次收购筹集保障2022919浙江温州性租赁住房房源为城市商品房商业用房含房开自持商品房及商业用房其中商品房原则上以中小套型为主期房须取得房屋预售许可证阿勒泰地区促进房地产市场平稳健康发展十五条具体措施提出盘活市场存量房源建立盘活市场存量指标任务机制重点加快推进非住宅去库存实施年度保障性住房建设时优先回购非住宅商品房改造为2022924新疆阿勒泰地区保障性租赁住房鼓励国有企业收购市场房源用于保障性住房鼓励房地产开发企业将库存商品房投入保障性租赁住房市场资料来源各部门官网民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告14固收专题研究4小结步入2023年弱现实的状态下还有哪些地产政策可以期待政策效果如何推演本文聚焦于此1地产供需端有哪些政策通过梳理地产开发链可以看到监管政策端从各个环节入手展开形成了房地产调控政策框架1供给端拿地端针对土地供给侧调控如住宅供地两集中融资端针对房企融资调控如房企三道红线贷款两道红线预售资金监管2需求端聚焦于购房者购房意愿和能力如限购限售限贷限价购房补贴交易税人口政策以及住房保障等在此地产供需端政策框架下政策工具也愈发丰富还需考虑到不同监管部门间协调联动地方政府因城施策配合深化落实1金融体系以一行三会政策为主主要出台供需两端融资相关政策2财政政策主要针对于需求端涉及交易环节税费人口政策以及城市规划等3住建部工具更为细致全面供给端包括预售资金监管以及住房保障方面政策需求端主要涉及新房和二手房的限购限售等4自然资源部政策聚焦于土地供给2当前地产政策处于什么状态回顾2022年地产政策整体可分为三个阶段上半年刺激政策密集出台但总体政策力度不强三季度政策着力保交楼但保项目而非保主体市场整体预期仍弱2022年四季度以来政策态度明显转向供给端政策导向已往保主体演绎当前阶段逐步修复地产企业流动性需求端政策也在逐步酝酿32023年还有哪些政策可以期待回顾2008和2014年两轮地产政策全面放松时期政策出台后房地产销售与投资很快便有起色主因在于1彼时行业仍处于上行期居民和企业仍有房价上涨的预期2前两轮供需两侧政策放松力度较大3城镇化进程快速发展之下行业需求较为旺盛特别是2014年这一轮还出台棚改货币化安置这类强刺激政策库存明显去化尤其是需求修复更为疲软的三四线城市行至当下根据近期针对房地产的政策表述来看房住不炒仍是政策前提聚焦稳预期稳需求保供给推动房地产业向新发展模式平稳过渡需求端还会有哪些政策进一步着力改善预期扩大有效需求支持刚性和改善性住房需求1能级较高的一二线城市有望出台进一步政策激发改善性需求例如核心区域认房不认贷非核心区域进一步放开限购条件同时发挥其对周边城市的辐射带动作用此外保租房也可以进一步推动结合2三四线城市而言需求恢复或许更为缓慢些或应阶段性先去化当前库存推动再城镇化进程政策进一步综合评估因城施策本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告15固收专题研究供给端还会有哪些政策2023年保交楼保民生保稳定仍将是底线前提目标一是2022年已有的存量政策继续推进二是期待2023年增量政策将进一步聚焦于改善房地产企业资产负债状况当然政策逐步放松后其实际效果仍需合理评估2022年已出台存量政策的夯实以及2023年持续加码增量政策均尤为必要从目前的状态和节奏来看商品房销售确有一些回暖但市场仍有更多期待故而复苏形态上2023年或呈现筑底弱修复状态观察政策推动下的行业演变本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告16固收专题研究5风险提示1政策不确定性货币政策财政政策超预期变化2基本面变化超预期疫情发展经济基本面情况超预期3海外地缘政治冲突海外地缘政治冲突发展态势存在不确定性或将加剧金融市场动荡本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告17固收专题研究插图目录图1地产链条政策框架3图2各部门地产政策工具箱4图32008-2009年地产销售与投资9图42008-2009年居民率9图52014-2016年地产销售与投资11图6商品房库存周期万平方米月11表格目录表12022年上半年总量政策及相关表述5表22022年上半年地方层面供给端政策6表32022年上半年地方层面需求端政策6表42022年三季度纾困保交楼政策及表述7表52022年四季度以来地产相关政策及表述8表62008-2009年主要地产政策梳理10表72014-2016年主要地产政策梳理11表8中央经济工作会议及中央财办针对房地产的相关表述12表9多地出台商品房回购政策14本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告18固收专题研究分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为注册分析师基于认真审慎的工作态度专业严谨的研究方法与分析逻辑得出研究结论独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本报告清晰准确地反映了研究人员的研究观点结论不受任何第三方的授意影响研究人员不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿评级说明投资建议评级标准评级说明推荐相对基准指数涨幅15以上以报告发布日后的12个月内公司股价或行业谨慎推荐相对基准指数涨幅515之间公司评级指数相对同期基准指数的涨跌幅为基准其中性相对基准指数涨幅-55之间中A股以沪深300指数为基准新三板以三回避相对基准指数跌幅5以上板成指或三板做市指数为基准港股以恒生指数为基准美股以纳斯达克综合指数或标普推荐相对基准指数涨幅5以上500指数为基准行业评级中性相对基准指数涨幅-55之间回避相对基准指数跌幅5以上免责声明民生证券股份有限公司以下简称本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格本报告仅供本公司境内客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告仅为参考之用并不构成对客户的投资建议不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要客户应当充分考虑自身特定状况不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容而导致的任何可能的损失负任何责任本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断且预测方法及结果存在一定程度局限性在不同时期本公司可发出与本报告所刊载的意见预测不一致的报告但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问咨询服务等相关服务本公司的员工可能担任本报告所提及的公司的董事客户应充分考虑可能存在的利益冲突勿将本报告作为投资决策的唯一参考依据若本公司以外的金融机构发送本报告则由该金融机构独自为此发送行为负责该机构的客户应联系该机构以交易本报告提及的证券或要求获悉更详细的信息本报告不构成本公司向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议本公司不会因任何机构或个人从其他机构获得本报告而将其视为本公司客户本报告的版权仅归本公司所有未经书面许可任何机构或个人不得以任何形式任何目的进行翻版转载发表篡改或引用所有在本报告中使用的商标服务标识及标记除非另有说明均为本公司的商标服务标识及标记本公司版权所有并保留一切权利民生证券研究院上海上海市浦东新区浦明路8号财富金融广场1幢5F200120北京北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心A座18层100005深圳广东省深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦32层05单元518026本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告19