本次政策信号是地产需求端政策再加码的起点]，需求侧的地产政策进入常态化阶段：
　　1）从表态和内容来看有几点值得注意：一是明确了刺激政策的退出机制，且政策效果达标的评估周期较短（季度为单位）。二是力度主要集中在首套，围绕二十大方向依然强调房住不炒。三是政策方向依然强调精准。
　　2）此次政策是9月底政策的延续，面临的形势也比上次更加严峻。与9月底相比，当前符合房贷利率下限调整的城市从23个增加到38个，另有7个上次符合标准的城市在四季度的个别月份房价环比上涨或持平，但同比仍在连续下跌，整体不符合退出条件，仍能继续执行该政策。因此总的来看，有45个城市能够开始或继续执行首套房贷利率下调政策，面临的形势较上一次更严峻。
　　从四季度政策执行效果并不明显，未来房贷利率调降可能还会加大：
　　1）房贷利率下调幅度与销售改善幅度不存在明显的正相关关系。上一轮符合条件的23个城市中，商品房销售同比环比均大幅改善的大体仅有5个城市，其中环比改善最大的是泉州，首套房利率调降30个BP，但也有环比改善幅度较大的北海首套房贷利率未调降，以及调降30BP环比仍大幅下跌的温州。
　　2）按照平稳过渡的要求来看，未来房贷利率调降可能还会加大。我们前期报告《长短期视角看地产走向》中指出，考虑到当前的宏观环境和居民预期与过去大不相同，能够有效刺激地产销售的房贷利率应在3%-3.5%之间，与现有水平相比仍有较大下调空间。
　　地产广义库存已经降到极低的位置，若销售能够全面回暖，意味着地产投资复苏节奏将会更快。由于新开工较销售降幅更多，导致当前住宅广义去化周期已经跌至金融危机前2007年底的水平，这意味着如果销售能够回暖，可能很快会面临新房供给不足的局面，这会导致地产投资未来修复节奏更快。
　　地产政策还将继续加码，但长周期下行趋势已经确立，根本角色已经发生变化。短期仍可博弈需求政策加码的地产链修复，但对于2023年的政策主线，是对新发展格局的推动，高质量发展的落实，围绕中高技术产业投资、能源体系的建设是主攻方向。
　　风险提示：地产复苏力度不及预期。
　　

研究报告全文：宏观宏观研究研TableMainInfo究20230106TableAuthor报告作者地产可以喧宾但不能夺主董琦分析师021-386747111月5日央行银保监会地产政策点评dongqi020832gtjascom事证书编号S0880520110001本报告导读TableGuide件黄汝南研究助理点地产政策再次集中出现我们认为有三个信号值得关注一是首套住房贷款利率动态调整机制明确了刺激政策的介入和退出机制且政策周期明显缩短二是支持力度010-83939779评集中在首套对于二套房支持力度表态有限三是大方向强调精准托底目前地产广huangrunangtjascom义库存已经降到极低位置若销售回暖意味着地产投资复苏节奏将会更快但博弈证书编号S0880121080006地产链修复是23年的短期方向地产向新发展模式过渡意味着增长逻辑的拐点会TableReport越发清晰相关报告摘要经济预期的至暗时刻已经过去TableSummary本次政策信号是地产需求端政策再加码的起点需求侧的地产政策20221231进入常态化阶段展望2023年盈利线索中的转机在哪里202212281从表态和内容来看有几点值得注意一是明确了刺激政策的退出收入继续回暖机制且政策效果达标的评估周期较短季度为单位二是力度主20221227要集中在首套围绕二十大方向依然强调房住不炒三是政策方向依用高质量发展重塑信心然强调精准202212172此次政策是9月底政策的延续面临的形势也比上次更加严峻22年破323年超520221216与9月底相比当前符合房贷利率下限调整的城市从23个增加到38证个另有7个上次符合标准的城市在四季度的个别月份房价环比上涨券或持平但同比仍在连续下跌整体不符合退出条件仍能继续执行研该政策因此总的来看有45个城市能够开始或继续执行首套房贷究利率下调政策面临的形势较上一次更严峻报从四季度政策执行效果并不明显未来房贷利率调降可能还会加大告1房贷利率下调幅度与销售改善幅度不存在明显的正相关关系上一轮符合条件的23个城市中商品房销售同比环比均大幅改善的大体仅有5个城市其中环比改善最大的是泉州首套房利率调降30个BP但也有环比改善幅度较大的北海首套房贷利率未调降以及调降30BP环比仍大幅下跌的温州2按照平稳过渡的要求来看未来房贷利率调降可能还会加大我们前期报告长短期视角看地产走向中指出考虑到当前的宏观环境和居民预期与过去大不相同能够有效刺激地产销售的房贷利率应在3-35之间与现有水平相比仍有较大下调空间地产广义库存已经降到极低的位置若销售能够全面回暖意味着地产投资复苏节奏将会更快由于新开工较销售降幅更多导致当前住宅广义去化周期已经跌至金融危机前2007年底的水平这意味1170501着如果销售能够回暖可能很快会面临新房供给不足的局面这会导致地产投资未来修复节奏更快地产政策还将继续加码但长周期下行趋势已经确立根本角色已经发生变化短期仍可博弈需求政策加码的地产链修复但对于2023年的政策主线是对新发展格局的推动高质量发展的落实围绕中高技术产业投资能源体系的建设是主攻方向风险提示地产复苏力度不及预期请务必阅读正文之后的免责条款部分事件点评图1原则上有45个城市能够开始或继续执行政策符合利率调新建商品房住宅价格指数同比新建商品住宅价格指数环比城市整情况2022-092022-102022-112022-092022-102022-11哈尔滨-750-780-800-080-060-090武汉-610-640-580-090-060-020兰州-550-580-550-090-040-010大连-370-460-490-050-120-050天津-430-410-400-020-030-060石家庄-440-410-320-030-070-020北海-1030-1070-1060-060-070-040湛江-880-870-880-090-060-050两轮均符合岳阳-730-740-800-070-080-040秦皇岛-650-640-630-070-070-030温州-440-510-580-090-070-080常德-570-560-570-040-050-030襄阳-550-540-530-020-010-050宜昌-450-510-510-070-090-020济宁-370-420-490-010-060-110桂林-390-350-380-040-030-080沈阳-450-480-510-030-060-070太原-450-470-490-060-040-070厦门-300-390-360-030-070-020郑州-380-380-360-030-050-040长春-230-310-350-070-070-080福州-180-210-200-070-050-030洛阳-400-480-500-040-070-040丹东-480-500-490-050-010-010扬州-440-440-390-050-040-020南宁-250-300-350-060-100-060韶关-370-300-350-040-030-070新增符合锦州-240-360-330-030-090-020吉林-320-320-330-030-090-020牡丹江-230-290-330-010-110-100九江-310-320-310-010-110-100平顶山-240-300-290-020-030-020蚌埠-260-250-280-020-010-060惠州-200-210-240-030-020030金华-130-170-190-060-060-050唐山-140-080-130-040-020-070无锡-040-120-120-040-080-030徐州-050-080-110-010-050-050包头-510-480-470-070000-030大理-600-570-470040-050010上轮符合本安庆-490-470-460-050010-010轮不符合泉州-500-540-450-070-060050但不满足退出要求泸州-570-510-400-010-030040昆明-270-270-250-060-080020贵阳-200-200-160000-040-080数据来源Wind国泰君安证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分2of5事件点评图222Q4地产销售改善与房贷利率降幅没有明显正相关关系数据来源中指国泰君安证券研究图3与整体利率水平相比房贷利率仍然偏贵数据来源Wind国泰君安证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分3of5事件点评图4住宅广义去化周期已经降至金融危机之前的低点数据来源Wind国泰君安证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分4of5事件点评本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发放概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为国泰君安证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明评级说明1投资建议的比较标准增持相对沪深300指数涨幅15以上投资评级分为股票评级和行业评级以报告发布后的12个月内的市场表现为谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于515之间比较标准报告发布日后的12个月内的股票投资评级中性相对沪深300指数涨幅介于-55公司股价或行业指数的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准减持相对沪深300指数下跌5以上2投资建议的评级标准增持明显强于沪深300指数报告发布日后的12个月内的公司股价或行业指数的涨跌幅相对同期的沪行业投资评级中性基本与沪深300指数持平深300指数的涨跌幅减持明显弱于沪深300指数国泰君安证券研究所上海深圳北京地址上海市静安区新闸路669号博华广场深圳市福田区益田路6003号荣超商北京市西城区金融大街甲9号金融20层务中心B栋27层街中心南楼18层邮编200041518026100032电话0213867666607552397688801083939888E-mailgtjaresearchgtjascom请务必阅读正文之后的免责条款部分5of5