周度观点：本周央行、银保监发文建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，利于压力较大城市楼市稳定，同时住建部表态对于购买首套房要大力支持，购买第二套房合理支持；此外步入新年，深圳、重庆等热点城市高频松绑楼市，当前行业政策风向加速转变，短期政策博弈及股权融资主题机会仍存，中期行业筑底企稳、基本面修复将推动行情延续。短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团、新城控股等；持续关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。
　　政策环境监测：1）央行、银保监会：决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制；2）遵义最大城投近156亿债务展期20年，前10年仅付利息；3）深圳：推广二手房“带押过户”模式
　　市场运行监测：1）新房成交环比下降，市场压力犹存。本周（12.31-1.6）新房成交3.2万套，环比减少22.7%，二手房成交1.3万套，环比增加5.2%。1月(截至6日）新房日均成交同比下降17.1%，降幅较12月收窄9.1pct。2）改善型需求占比环比下降。2022年11月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比降0.5pct至80.1%。3）库存环比微降，短期维持稳定。16城取证库存10421万平，环比降0.8%。以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定。4）土地成交回升、溢价率回落，二线占比提高。上周百城土地供应建面2806.3万平、成交建面8902万平，环比升9%、升9%；成交溢价率0.8%，环比降1.1pct。其中一、二、三线成交建面分别占比1.9%、30.4%、67.6%，环比分别降0.6pct、升1.4pct、降0.8pct。
　　资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行91.82亿元，环比增加25.32亿元；境外地产债无发行；发行利率为3.62%-4.2%，可比发行利率较前次上行。2）地产股：本周房地产板块涨3.88%，跑赢沪深300（2.82%）；当前地产板块PE（TTM）13.56倍，估值处于近五年93.1%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为新城控股、滨江集团、万科A；南向资金净流入前三房企为中国海外发展、旭辉控股集团、中海物业。
　　风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。

研究报告全文：证券研究报告行业评级地产强于大市维持地产行业周报首套房贷款利率动态调整深圳推广带押过户2023年1月8日平安证券研究所地产团队固定收益团队请务必阅读正文后免责条款核心摘要周度观点本周央行银保监发文建立首套住房贷款利率政策动态调整机制新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限利于压力较大城市楼市稳定同时住建部表态对于购买首套房要大力支持购买第二套房合理支持此外步入新年深圳重庆等热点城市高频松绑楼市当前行业政策风向加速转变短期政策博弈及股权融资主题机会仍存中期行业筑底企稳基本面修复将推动行情延续短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团新城控股等持续关注积极拿地改善资产质量融资及销售占优的强信用房企保利发展招商蛇口中国海外发展滨江集团万科A等同时建议关注物业管理企业及产业链机会如碧桂园服务新城悦服务东方雨虹科顺股份伟星新材坚朗五金等政策环境监测1央行银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制2遵义最大城投近156亿债务展期20年前10年仅付利息3深圳推广二手房带押过户模式市场运行监测1新房成交环比下降市场压力犹存本周1231-16新房成交32万套环比减少227二手房成交13万套环比增加521月截至6日新房日均成交同比下降171降幅较12月收窄91pct2改善型需求占比环比下降2022年11月32城商品住宅成交中90平以上套数占比环比降05pct至8013库存环比微降短期维持稳定16城取证库存10421万平环比降08以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定4土地成交回升溢价率回落二线占比提高上周百城土地供应建面28063万平成交建面8902万平环比升9升9成交溢价率08环比降11pct其中一二三线成交建面分别占比19304676环比分别降06pct升14pct降08pct资本市场监测1地产债本周境内地产债发行9182亿元环比增加2532亿元境外地产债无发行发行利率为362-42可比发行利率较前次上行2地产股本周房地产板块涨388跑赢沪深300282当前地产板块PETTM1356倍估值处于近五年931分位本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为新城控股滨江集团万科A南向资金净流入前三房企为中国海外发展旭辉控股集团中海物业风险提示1政策改善及时性低于预期风险2个别房企流动性问题发酵连锁反应超出预期风险3行业短期波动超预期风险2政策环境监测-政策梳理2023年1月2日蚌埠2023年1月2日长春满二个及以上子女家庭购买首三孩家庭公积金贷款额度套房公积金最高可贷70万元可提高20万元2023年1月2日绍兴2023年1月3日南昌安义继续推进房屋拆改房票使用购买新建商品房最高可获补贴范围扩大至二手房款1万元2023年1月3日河南2022年12月29日漳州取消和调整房地产过热时期妨支持卖旧买新改善住房碍消费释放的限制性政策子女购新房补贴1万元2023年1月5日住建部2023年1月5日中央对于购买第一套住房的要大力建立首套住房贷款利率政策动支持态调整机制2023年1月5日深圳2023年1月4日上海推广二手房带押过户模式延长对部分个人住房征收房推行顺位抵押等模式产税试点的暂行办法有效期2023年1月4日六安2023年1月5日重庆南海诸岛土拍保证金最低比例下调至起发布提高住房公积金贷款额度始价的20等27条房地产新政稳经济偏松偏紧中性2023年1月5日乌鲁木齐2023年1月5日惠州住房公积金贷款购买二手住绿色二级建筑与装配式建筑项房首付款比例降至20目公积金可贷款额度上浮20资料来源各部门网站平安证券研究所3政策环境监测-重点政策点评央行银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制事件描述11月5日央行银保监会发布通知决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限2住房和城乡建设部部长倪虹对于购买第一套住房的要大力支持首付比首套利率该降的都要降下来对于购买第二套住房的要合理支持以旧换新以小换大生育多子女家庭都要给予政策支持对于购买三套以上住房的原则上不支持不给投机炒房者重新入市留有空间点评1延续2022年9月央行银保监阶段性调整差别化住房信贷政策2022年9月央行银保监曾联合发布通知对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比同比均连续下降的城市在2022年底前可阶段性自主决定阶段性维持下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限因而此次政策为2022年9月政策的时限延续根据统计局数据70个大中城市新建商品住宅销售价格同比自2022年4月以来持续为负9-11月降幅分别为-23-24-23环比自2022年2月以来持续为负9-11月降幅分别为-03-04-02环同比分别连续8个月10个月下降其中70城中9-11月同环比为负值的城市共计38个二线城市13个三线及以下城市25个根据贝壳研究院的统计2022年12月103个重点城市主流首套房贷利率为4092020已低于首套房利率下限年1月10日41001个百分点截至2022年12月18日已有19城首套房贷主流利率降至40以下其中二线城市有6个三四线城市13个倘若LPR不再调整多数城市房贷下行空间已经不大2符合因城施策导向利于压力较大城市楼市稳定2022年12月刘鹤副总理讲话重提房地产是国民经济支柱产业表示正在考虑新的举措引导市场预期和信心回暖本次央行银保监决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制且后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨应自下一个季度起恢复执行全国统一的首套房商贷利率下限将住房贷款利率政策与新房价格走势挂钩动态调整有利于支持城市政府科学评估当地房价变化情况体现因城施策的政策导向降低居民购房成本缓解部分城市楼市压力尽管11月以来三支箭齐发需求端政策持续宽松但防疫政策调整短期对外出看房有所冲击12月单月百强房企销售额销售面积同比分别下降315349降幅较11月扩大39个11个百分点2022年末中央经济工作会议明确以支持住房改善作为扩内需重要抓手重申支持刚性和改善性住房需求定调行业平稳发展预计2023年疫情平稳转段有望与更多宽松政策形成合力助力各方信心修复化解行业风险4资料来源政府官网平安证券研究所政策环境监测-重点政策点评遵义最大城投近156亿债务展期20年前10年仅付利息事件描述近日遵义最大的城投公司遵义道桥建设公告称将对15594亿银行贷款进行债务重组重组后贷款期限调整为20年利率调整为3年至45年前10年仅付息不还本后10年分期还本点评1这并非孤例8月底兰州城投定向融资工具未按时完成兑付曾引发市场热议2甘肃陕西江苏浙江的城投企业债务2020年1月10日负担较重宁夏和山西城投企业对直接融资依赖较大贵州和吉林城投企业的获现能力下滑幅度较大面临较大的短期偿债压力自2021下半年以来各地城投公司托底拿地但部分城投公司的开发能力较弱叠加住房销售持续走弱造成土地闲置隐性负债累积据统计2021-2022年集中供地城市中城投公司拿地开工率仅163展望2023年在当局对隐性债务控增化存管控下预计城投公司融资整体将延续偏紧态势弱资质的城投企业将面临更大的债务偿付压力深圳推广二手房带押过户模式事件描述1月5日深圳市住房和建设局等六部门联合印发深圳市推广二手房带押过户模式的工作方案的通知在二手房交易中可采取用买方的购房资金偿还卖方的银行贷款的带押过户模式以提高二手房交易效率和便利度降低二手房交易成本点评1深圳此次正式发布二手房带押过户工作方案旨在稳定二手房交易市场根据深圳市住建局数据显示2022年深圳二手住2020年1月10日宅共成交21701套较2021年减少4668月均成交约1808套二手住宅成交面积为20704万平方米较2021年下滑42892二手房带押过户的交易模式早有先例2022年7月深圳市坪山公证处已完成深圳首例公证提存免赎楼带押过户二手房交易服务目前全国已有多城陆续推出带押过户模式不乏广州苏州等热点城市有助于降低二手房交易成本缩短交易流程促进连环单交易与换房需求良性循环资料来源政府官网中指院平安证券研究所5市场运行监测成交新房环比下降市场压力犹存结构改善型需求占比环比下降点评本周1231-16新房成交32万套环比减少点评2022年11月32城商品住宅成交中90平以下套数占比227二手房成交13万套环比增加521月截至6环比升05pct至19990-140平套数占比环比降08pct至日新房日均成交同比下降171降幅较12月收窄65140平以上套数占比环比升03pct至151改善型需91pct重点城市一二手房周成交变化求90平以上占比环比下降50城一手房周成交套数8万套20城二手房周成交套数右万套256232城商品住宅成交结构154140平以上套数占比120-140平90-120平90平以下110022020年1月10日052020年1月10日0080211113222132251322813221113主流50城新房月日均成交变化60新房月日均成交同比一线同比二线三线402010020-10-20-300-40202162021820211020211220222202242022620228202210-50-60202242022620228202210202212资料来源中指院Wind平安证券研究所注除月度数据外横轴日期代表单周起始日期下同6市场运行监测库存环比微降短期维持稳定点评16城取证库存1042110341万平环比降万平环比升0108考虑后续成交改善节奏幅度或相对较缓短期库存规模预计维持稳定以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定16城商品房取证库存及去化月数万平16城库存去化月数右月110002018161000014129000108680004270000211152135214232161121730219172111052112242221122412252022782282622101422122资料来源Wind平安证券研究所7市场运行监测土地成交回升溢价率回落二线占比提高点评上周百城土地供应建面28063万平成交建面8902万平环比升9升9成交溢价率08环比降11pct其中一二三线成交建面分别占比19304676环比分别降06pct升14pct降08pct百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况8000一线成交建面二线三线百城土地周均供应百城土地周均成交万平10000万平近1年近4周70006000800050006000400030004000200020002020年11000月10日00202111202222022520228202211W121220111621416219162221622716221216百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城平均楼面价平均溢价率右轴万平百城土地成交前五城1226-114543000元平近1年近4周6500451427365250054003222000430015003200100021005001000202111202222022520228202211W1219南通郑州佛山成都保定资料来源Wind平安证券研究所8资本市场监测流动性环境R007较上周下行流动性环境资金价格多数边际下行20192020202120222023跨年扰动平息多数资金价格边际下行R001下行16962BP至072R007下行768794BP至191为维护年末流动性平稳2020年1月10本周央行公开市场相比上周大幅削减逆日回购操作规模全周共投放570亿元7天逆回购全周16580亿元逆回购到期全周5净回笼16010亿元下周公开市场到期1270亿元43净投放亿元右轴流动性指标平均基准290央行投放对冲央行对流动性表述为较高对冲缴税发债投放80001T-28T-8T12T32T52T72T92T112T132T152T172T192T212806000704000资金价格多数下行60200020221230202316涨跌幅BP5001D242072-1696240-20007D279191-8794R30-400014D308206-101841M289230-584520-60001D203054-148697D236147-888320762086211621262176221622462096213621462156216621862196222622362256226622762286229623162066DR20106201162110621126221262111622106221162012614D281150-1309淡橘色面积图表示公开市场操作规模亿元蓝色线对应流动性情绪指数50为基准高于1M00020320289ON196054-141850代表偏紧黑色点表示央行描述中提到了流动性水平较高红色点表示开展了公开市场操作1W222158-643但是净投放为零可作为央行对合意流动性的参考基准绿色点表示央行投放对冲了税期或地SHIBOR1M235215-196方债供给期3M242234-87资料来源Wind平安证券研究所资本市场监测境内债境内房地产债发行发行量环比上升净融资环比下降本周境内地产债发行量环比上升同比上升净融资额环比下降同比下降其中总发行量为9182亿元总偿还量为1015亿元净融资额为-968亿元到期压力方面23年地产债到期压力整体略大于2020年122月年小于10日21年23年全年到期和提前兑付的规模总共3267亿同比22年约上升12相比21年约下降27节奏上23年3月是债务到期压力最大的月份月到期规模约468亿非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量亿元亿元2021亿元20211200200总偿还量20222502022到期提前兑付202315020231000200100800501506000100400-5050-100200-15000-200W1W4W7W19W34W37W52W10W13W16W22W25W28W31W40W43W46W4921-0121-0321-0521-0721-0921-1122-0122-0322-0522-0722-0922-1123-0123-0323-0523-0723-0923-11W1W3W5W7W9W23W25W27W29W13W15W17W19W21W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51-50W11资料来源Wind平安证券研究所资本市场监测境内债房企境内债发行本周共7家房企发行9支境内地产债2020年1月10日房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序境内房地产债发行规模排序亿元境内房地产债发行利率排名25432204204220180414015015015130393810373623653534033中国铁建上海城开武汉新区建设开发保利置业苏州高新23沪开0123苏州高新MTN001资料来源Wind平安证券研究所11资本市场监测海外债海外债本周无发行本周无内房企海外债发行12月海外债发行03亿美元环比2020减少年721亿月美元10日地产海外债周发行量地产海外债月发行量境内房企海外债发行规模周2020年2021年2022年04亿美元200亿美元0318004160031400312002100800260014001200000000002022-12-122022-12-192022-12-262023-01-02M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12资料来源Wind平安证券研究所12资本市场监测重点房企发行明细审批及反馈重点房企发行明细重点房企发行利率为362-42可比发行利率较前次上行2020年1月10日债券发行明细发行人证券简称发行额亿元币种期限年主体评级票面利率利率变化pct前次发行类型中华企业23中企01750RMB4AA不可比一般公司债武汉新区建设23武新011500RMB5AA不可比私募债保利置业23保利置业MTN001B750RMB5AAA不可比一般中期票据保利置业23保利置业MTN001A750RMB3AAA不可比一般中期票据境内上海城开23沪开011800RMB3AA4201132022-10-31一般公司债中国铁建23铁建房产MTN0012200RMB5AAA不可比一般中期票据高速地产23高速地产MTN001132RMB3AA不可比一般中期票据苏高新23苏高新SCP001300RMB05096AAA不可比超短期融资债券苏高新23苏州高新MTN0011000RMB3AAA3623622022-10-28一般中期票据资料来源Wind平安证券研究所13资本市场监测重点房企发行明细审批及反馈债券审批进程更新日期项目名称计划发行额亿元2023-01-06上海市浦东新区房地产集团有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券59已反馈2023-01-03郑州公共住宅建设投资有限公司2022年面向专业投资者非公开发行公司债券102023-01-06南京安居建设集团有限责任公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券282023-01-06重庆龙湖企业拓展有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券200已受理2023-01-03深圳市南山房地产开发有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券202023-01-03南京安居建设集团有限责任公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券282023-01-03郑州公共住宅建设投资有限公司2022年面向专业投资者非公开发行公司债券10资料来源Wind平安证券研究所14资本市场监测地产股板块涨跌单周涨388估值处于近五年931分位本周房地产板块涨388跑赢沪深300282当前地产板块PETTM1356倍高于沪深300的1163倍估值处于近五年931分2020年1月10日位行业涨跌情况房地产PETTM处于近五年931分位本周涨跌幅房地产申万PETTM沪深300PETTM619517388415282313211190计建通电家轻汽房有基机沪公建食非环医石传银电钢国纺商综煤美交社农7算筑信力用工车地色础械深300用筑品银保药油媒行子铁防织贸合炭容通会林-1机材设电制产金化设事装饮金生石军服零护运服牧5料备器造属工备业饰料融物化工饰售理输务渔201712292018122920191229202012292021122920221229-2资料来源Wind平安证券研究所15资本市场监测地产股个股表现本周上市房企50强涨跌幅排名前三为旭辉控股集团滨江集团中骏集团控股排名后三为华夏幸福上坤地产大唐集团控股2020年1月10日上市50强周涨跌幅排名前三及后三房企房企关注事项201818企业事项16761531旭辉建管2022年新增管理项目47个累计销售额超50亿元15凯德投资2022年设立三支人民币基金资管规模增加近90亿元10绿地控股624亿元转让绿地酒管52股权予明宇商旅并将注入4家酒店融创中国160亿元境内债券整体展期将缓解未来3至4年的流动性压力5华润置地成为深圳南山后海中心区智慧城市建设运营服务商0华发股份358亿元全购深圳融创华发冰雪文旅城项目旭辉控股集团滨江集团中骏集团控股华夏幸福上坤地产大唐集团控股-159万达2022年新开业55座万达广场累计开业473座-5-481仁恒置地已赎回并注销2023年到期的美元债本金约1960万美元-10-820资料来源Wind平安证券研究所16资本市场监测地产股个股表现本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为新城控股滨江集团万科A南向资金净流入前三房企为中国海外发展旭辉控股集团中海2020年1月10日物业沪深港股通北向资金净流入前十沪深港股通南向资金净流入前十沪深港股通北向资金净流入前十万元沪深港股通南向资金净流入前十1600014852万港元35000140003076112201300001200025000100007846200008000175346037575356516000150003310100008516400029637112625462382532220052604286357120005000295000新城控股滨江集团万科A招商蛇口广宇发展荣安地产中交地产首开股份西藏城投华侨城A中国海外旭辉控股中海物业新鸿基地九龙仓置越秀地产华润万象雅居乐集新城发展长实集团发展集团产业生活团资料来源Wind平安证券研究所资金净流入额测算沪深港股通持股数量变化区间成交均价17资本市场监测地产股个股表现本周陆股通持股占流通股前三房企为金科股份万科A华侨城2020A港股通占比前三房企为保利物业北京北辰实业股份旭辉控股集团年1月10日沪深陆股通持股占比前十沪深港股通持股占比前十陆股通持股占流通股前十截至2023年1月6日港股通持股占流通股前十截至2023年1月6日657705915604542504374023340325233025623619921931841802017817709107100400金科股份万科A华侨城A保利发展滨江集团荣盛发展新城控股广宇发展世茂股份华夏幸福保利物业北京北辰旭辉控股融创中国绿城中国正荣地产雅生活服融创服务佳兆业集保利置业实业股份集团务团集团资料来源Wind平安证券研究所18风险提示1政策改善及时性低于预期风险政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度扩大调整时间拉长对行业发展产生负面影响2个别房企流动性问题发酵连锁反应超出预期风险当前行业下行压力房企资金风险仍存若政策发力效果不及预期资金压力较高企业仍可能出现债务违约展期情形3房地产行业短期波动超出预期风险若地市持续遇冷多数房企新增土储规模不足将对后续货量供应产生负面影响进而影响行业销售投资开工竣工等地产团队分析师邮箱资格类型资格编号杨侃YANGKAN034PINGANCOMCN证券投资咨询S1060514080002郑茜文ZHENGXIWEN239PINGANCOMCN证券投资咨询S1060520090003郑南宏ZHENGNANHONG873PINGANCOMCN证券投资咨询S1060521120001王懂扬WANGDONGYANG339PINGANCOMCN证券投资咨询S1060522070003固定收益团队分析师邮箱资格类型资格编号刘璐LIULU979PINGANCOMCN证券投资咨询S1060519060001郑子辰ZHENGZICHEN160PINGANCOMCN证券投资咨询S106052109000119股票投资评级强烈推荐预计6个月内股价表现强于市场表现20以上推荐预计6个月内股价表现强于市场表现10至20之间中性预计6个月内股价表现相对市场表现在10之间回避预计6个月内股价表现弱于市场表现10以上行业投资评级强于大市预计6个月内行业指数表现强于市场表现5以上中性预计6个月内行业指数表现相对市场表现在5之间弱于大市预计6个月内行业指数表现弱于市场表现5以上公司声明及风险提示负责撰写此报告的分析师一人或多人就本研究报告确认本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本公司研究报告仅提供给上述特定客户并不面向公众发布未经书面授权刊载或者转发的本公司将采取维权措施追究其侵权责任证券市场是一个风险无时不在的市场您在进行证券交易时存在赢利的可能也存在亏损的风险请您务必对此有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎免责条款此报告旨为发给平安证券股份有限公司以下简称平安证券的特定客户及其他专业人士未经平安证券事先书面明文批准不得更改或以任何方式传送复印或派发此报告的材料内容及其复印本予任何其他人此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠但平安证券不能担保其准确性或完整性报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价报告内容仅供参考平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任除非法律法规有明确规定客户并不能仅依靠此报告而取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