2023年REITs总发行规模或将超2000亿元，京东布局仓储物流公募REITs。2023年基础设施REITs将进入快速发展期，制度规则将更完善，资产类型更丰富，市场运行更稳健，到2023年年底，基础设施REITs或将超过60只，总发行规模或将超过2000亿元。京东布局仓储物流公募REITs，公募REITs作为直接融资工具，可为京东集团盘活存量资产、加大股权融资比重、促进资金良性循环，嘉实京东仓储物流REIT已完成询价，获126倍拟认购，即将发售上市。近期3只公募REITs获受理，包括2只能源基础设施REITs中信建投国家电投REIT和中航京能光伏REIT，以及1只仓储物流REITs中金湖北科投光谷REIT。
　　本周REITs市场总指数下跌，经营权指数上涨。其中REITs指数下跌（-2.15%）收于117.88点，经营权REITs指数上涨（0.3%）收于108.63点，产权REITs指数下跌（-4.12%）收于123.43点。本周平均涨幅为-1.44%，其中，红土深圳安居REIT（-6.56%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅17.88%，其中，中金普洛斯仓储物流REIT（44.03%）、鹏华深圳能源清洁能源REIT（38.45%）和红土创新盐田港仓储物流REIT（36.46%）较发行时价格涨幅位列前三。
　　本周REITs成交活跃度上升。本周24只公募REITs平均换手率0.95%，成交金额平均值3.28亿元，成交量0.75亿份；上周平均换手率0.84%，成交金额平均值2.69亿元，成交量0.55亿份。24只公募REITs周度成交金额为16.38亿元，成交量为3.75亿份，较此前一周环比变化（21.65%）和（36.29%），对应上市以来历史分位水平分别为81.82%、92.21%；周度换手率为0.96%，对应上市以来历史分位水平为24.68%。
　　本周园区基础设施REITs成交活跃。本周园区基础设施REITs达成最大成交金额7.27亿元，较此前一周环比上涨（47.01%），生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为0.91、7.27、3.74、2.3、0.61和1.55亿元，较此前一周分别环比2.19%、47.01%、-19.97%、122.37%、92.29%和-3.41%，区间日均换手率分别为0.9%、1.43%、0.68%、0.46%、0.84%和1.4%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达276.58、109.56、282.98、158.23、27.182和27.086亿元，累计成交量分别为72.27、15.99、28.02、37.96、3.47和8.47亿份。
　　本周能源基础设施与园区基础设施REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.12.30，华夏中国交建高速公路REIT（REITs估值8.38/ABS估值10.28)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值11.9/ABS估值14.86）估值相对较低。
　　风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。

研究报告全文：TableMain证券研究报告策略周报2023年01月01日REITs周报23年REITs总发行规模或将超2000亿元京东布局公募REITs证券分析师周观REITs2022年12月第4周吴开达资格编号S0120521010001TableSummary投资要点邮箱wukdteboncomcn肖峰资格编号S01205220800032023年REITs总发行规模或将超2000亿元京东布局仓储物流公募REITs2023年基础设施REITs将进入快速发展期制度规则将更完善资产类型更丰邮箱xiaofengteboncomcn富市场运行更稳健到2023年年底基础设施REITs或将超过60只总发行规模或将超过2000亿元京东布局仓储物流公募REITs公募REITs作为直接融研究助理资工具可为京东集团盘活存量资产加大股权融资比重促进资金良性循环嘉实京东仓储物流REIT已完成询价获126倍拟认购即将发售上市近期3只公募REITs获受理包括2只能源基础设施REITs中信建投国家电投REIT和中相关研究航京能光伏REIT以及1只仓储物流REITs中金湖北科投光谷REIT1扩内需传媒互联网蕴藏机会本周REITs市场总指数下跌经营权指数上涨其中REITs指数下跌-21520221229收于11788点经营权REITs指数上涨03收于10863点产权REITs指2大疫不过三20221229数下跌-412收于12343点本周平均涨幅为-144其中红土深圳安居REIT-656领跌相对发行价来看平均涨幅1788其中中金普洛斯仓3德邦证券1月金股储物流REIT4403鹏华深圳能源清洁能源REIT3845和红土创新盐20221229田港仓储物流REIT3646较发行时价格涨幅位列前三4休养生息中观全行业景气跟踪2022年第12期-20221228本周REITs成交活跃度上升本周24只公募REITs平均换手率095成交金额平均值328亿元成交量075亿份上周平均换手率084成交金额平均5存量博弈此消彼长微观流值269亿元成交量055亿份24只公募REITs周度成交金额为1638亿元动性跟踪20221212-成交量为375亿份较此前一周环比变化2165和3629对应上市2022122520221227以来历史分位水平分别为81829221周度换手率为096对应上市以来历史分位水平为2468本周园区基础设施REITs成交活跃本周园区基础设施REITs达成最大成交金额727亿元较此前一周环比上涨4701生态环保园区基础设施交通基础设施仓储物流能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为09172737423061和155亿元较此前一周分别环比2194701-1997122379229和-341区间日均换手率分别为09143068046084和14发行至今园区基础设施生态环保交通基础设施仓储物流能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达2765810956282981582327182和27086亿元累计成交量分别为7227159928023796347和847亿份本周能源基础设施与园区基础设施REITs估值较高华夏中交与广州广河估值相对较低对比中证ABS估值截至20221230华夏中国交建高速公路REITREITs估值838ABS估值1028平安广州交投广河高速公路REITREITs估值119ABS估值1486估值相对较低风险提示REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况募集发行进度不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略周报内容目录12023年REITs总发行规模或将超2000亿元京东布局仓储物流公募REITs4112023年基础设施REITs将快速发展总发行规模或将超过2000亿元412京东布局仓储物流公募REITs嘉实京东仓储物流REIT获126倍询价拟认购413近期3只公募REITs获受理包括2只能源基础设施REITs52公募REITs市场总指数回调成交活跃度上升521本周REITs市场总指数回调522REITs成交活跃度上升623能源基础设施与园区基础设施REITs估值较高93风险提示10211请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略周报图表目录图1嘉实京东仓储物流REIT已完成询价4图2本周REITs市场总指数回调6图3相对发行价涨幅中金普洛斯仓储物流REIT4403鹏华深圳能源清洁能源REIT38456图4本周REITs成交活跃度上升7图5周度成交及换手情况8图6公募REITs累计成交量及成交金额按资产类别9图7本周园区基础设施达成最大成交金额达727亿元较此前一周环比上涨47019图8公募REITs估值对比10311请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略周报12023年REITs总发行规模或将超2000亿元京东布局仓储物流公募REITs112023年基础设施REITs将快速发展总发行规模或将超过2000亿元2023年基础设施REITs将进入快速发展期总发行规模或将超过2000亿元第七届中国PPP论坛上国家发展改革委投资司副司长韩志峰发表对未来REITs快速发展的展望基础设施REITs会进入快速发展期制度规则将更完善资产类型更丰富市场运行更稳健规模方面到2023年年底基础设施REITs能够超过60只总发行规模能够超过2000亿元涉及领域方面基础设施投融资至少包括六大重点领域分别是低碳减排新型基础设施重点民生保障重大区域发展战略基础设施补短板和城市更新12京东布局仓储物流公募REITs嘉实京东仓储物流REIT获126倍询价拟认购京东布局仓储物流公募REITs盘活存量资产嘉实京东仓储物流REIT原始权益人为京东世纪贸易原始权益人控股股东和实际控制人为京东集团嘉实京东仓储物流REIT底层资产包括位于重庆武汉廊坊的3处项目京东重庆电子商务基地项目中转配送中心一期京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目京东亚洲一号廊坊经开物流园3处项目合计建筑面积351万平方米总估值1565亿元截至2022年6月30日出租率均为100公募REITs作为直接融资工具可为京东集团盘活存量资产加大股权融资比重促进资金良性循环嘉实京东仓储物流REIT已完成询价获126倍拟认购即将发售上市嘉实京东仓储物流REIT于2022年12月30日完成询价将于2023年1月5日至6日完成发售此次询价拟认购基金份额总量为1323亿份为网下初始发售份额数量的126倍报价中位数为3715元份报价加权平均数为36261元份基金管理人根据询价结果确定认购价格为3514元份低于报价中位数及加权中位数为二级市场溢价提供安全垫图1嘉实京东仓储物流REIT已完成询价411请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略周报询价区间询价区间战略配售网下发售公众配售募集份额证券简称资产类型下限元上限元询价时间认购份额份额万份额万万份份份万份份份中航首钢生物质REIT生态环保12500140002021-05-2410000600028001200东吴苏州工业园区REIT园区基础设施355840942021-05-249000054000270009000华安张江光大REIT园区基础设施278032002021-05-245000027665156356700博时招商蛇口REIT园区基础设施210024202021-05-249000058500220509450富国首创水务REIT生态环保349140152021-05-24500003800084003600浙商证券沪杭甬REIT交通基础设施827095112021-05-245000037148109241928中金普洛斯REIT仓储物流370042602021-05-241500001080002940012600平安广州交投广河REIT交通基础设施12471132572021-05-247000055281103034416红土创新盐田港REIT仓储物流216323812021-05-248000048000224009600华夏越秀高速REIT交通基础设施651274992021-11-19300002100063002700建信中关村REIT园区基础设施285133502021-11-199000063081188438076华夏中国交建高速REIT交通基础设施8467100672022-03-2910000075000175007500国金中国铁建高速REIT交通基础设施9133105162022-06-15500003750087503750鹏华深圳能源REIT能源基础设施533161392022-06-276000042000126005400中金厦门安居REIT保障性租赁住房243826952022-08-055000031235131365630红土创新深圳安居REIT保障性租赁住房227026102022-08-055000030000140006000华夏北京保障房REIT保障性租赁住房227926432022-08-125000030000140006000华夏合肥高新产园REIT园区基础设施198022802022-09-097000045500171507350国泰君安临港创新REIT园区基础设施361443432022-09-13200001100063002700国泰君安东久REIT园区基础设施272431372022-09-155000032500122505250华泰江苏交控REIT交通基础设施705681252022-10-20400003000070003000中金安徽交控REIT交通基础设施10188117162022-10-2810000080000140006000华夏华润有巢REIT保障性租赁住房220025522022-11-095000030000140006000华夏和达高科REIT园区基础设施252629302022-12-075000031500129505550嘉实京东仓储REIT仓储物流324337352022-12-305000035000105004500资料来源Wind各REIT基金份额询价公告德邦研究所13近期3只公募REITs获受理包括2只能源基础设施REITs近期3只公募REITs获受理包括2只能源基础设施REITs2022年12月30日上交所受理3只公募REITs包括1只产业园REIT1只新能源REIT1只光伏REIT中金湖北科投光谷REIT基础资产包括光谷软件园项目与互联网项目两者均位于光谷光电子信息产业园内中信建投国家电投REIT基础资产包括滨海北H1项目滨海北H2项目和配套运维驿站项目H1与H2项目均为海上风电工程根据购售电合同江苏电网全额购买项目公司所生产的符合电能质量标准的上网电能中航京能光伏REIT基础资产包括榆林光伏项目晶泰光伏项目项目资产包括用于光伏发电的多晶硅电池组件升压站等建筑物及其占地范围的用地设施设备等2公募REITs市场总指数回调成交活跃度上升21本周REITs市场总指数回调本周REITs市场总指数下跌经营权指数上涨我们构建了包含所有项目的公募REITs总指数经营权REITs指数和产权REITs指数并以首日相对发行价涨跌幅为基点初始点数为100跟踪观察REITs市场的整体情况本周20221226-20221230REITs指数下跌其中REITs指数下跌-215收于11788点经营权REITs指数上涨03收于10863点产权REITs指数下跌-412收于12343点本周平均涨幅为-144其中红土深圳安居REIT-656领跌相对发行价来看平均涨幅1788其中中金普洛斯仓储物流REIT4403鹏华深圳能源清洁能源REIT3845和红土创新511请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略周报盐田港仓储物流REIT3646较发行时价格涨幅位列前三图2本周REITs市场总指数回调1651601551501451401351301251201151101051009590REITS指数经营权REITs指数产权REITs指数资料来源Wind德邦研究所图3相对发行价涨幅中金普洛斯仓储物流REIT4403鹏华深圳能源清洁能源REIT3845相对发行价涨跌幅上周相对发行价涨环比变动代码名称交易日期收盘价元周涨跌幅10日涨跌幅20日涨跌幅60日涨跌幅跌幅180101SZ博时招商蛇口产业园REIT2022-12-302975-034-239-056-81033813426-045180102SZ华夏合肥高新创新产业园REIT2022-12-302445-618-661-870-11641900-735180103SZ华夏和达高科产业园REIT2022-12-303069----929--180201SZ平安广州交投广河高速公路REIT2022-12-3011903092088343-094-067-157091180202SZ华夏越秀高速公路REIT2022-12-307906-025-259-509-69714791508-029180301SZ红土创新盐田港仓储物流REIT2022-12-303087-122-112-292-93436463814-168180401SZ鹏华深圳能源清洁能源REIT2022-12-308163-022009-01101538453876-031180501SZ红土深圳安居REIT2022-12-302719-656-961-1114-19589461715-769180801SZ中航首钢生物质REIT2022-12-3015552052-059-106-89527532686066508000SH华安张江光大园REIT2022-12-303893-371-323-691-130834733992-519508001SH浙商证券沪杭甬高速REIT2022-12-308868155037052-20013551182173508006SH富国首创水务REIT2022-12-304560-143-267-294-86731833373-191508008SH国金中国铁建高速REIT2022-12-309797002029101-121220218002508009SH中金安徽交控REIT2022-12-3010499197120-595--350-537187508018SH华夏中交高速公路REIT2022-12-308380-042-121113-953-902-864-038508021SH国泰君安临港创新智造园REIT2022-12-305190-433-521-655-25973167-570508027SH东吴苏州工业园区产业园REIT2022-12-304573-311-445-311-79520472434-387508056SH中金普洛斯仓储物流REIT2022-12-305397639660553-11244033538865508058SH中金厦门安居REIT2022-12-302901-346-654-886-158211581558-400508066SH华泰江苏交控REIT2022-12-307708005072100-096090005508068SH华夏北京保障房REIT2022-12-302845-421-799-870-158313351833-498508077SH华夏华润有巢REIT2022-12-302578-625-595--6661378-712508088SH国泰君安东久新经济产业园REIT2022-12-303850-265-324-520-26853031-346508099SH建信中关村产业园REIT2022-12-304074-029-176-630-131328712909-038均值-14417882003资料来源Wind德邦研究所22REITs成交活跃度上升本周REITs成交活跃度上升本周24只公募REITs平均换手率095成交金额平均值328亿元成交量075亿份上周平均换手率084成交金额平均值269亿元成交量055亿份24只公募REITs周度成交金额为1638亿元成交量为375亿份较此前一周环比变化2165和3629对应上市以来历史分位水平分别为81829221周度换手率为096对应上市以来历史分位水平为2468611请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略周报图4本周REITs成交活跃度上升9500845040073506300525042003150210010500000成交量亿份成交金额亿元换手率右资料来源Wind德邦研究所711请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略周报图5周度成交及换手情况周换手率取周五日期成交量亿份成交额亿元成交量分位数成交额分位数换手率分位数值2022-01-07112611111221688194841562022-01-14182969189824805428677922022-01-212441408277066494701394812022-01-282821576201687662792283122022-02-113962240362429481974098702022-02-1849228244557598709870100002022-02-253651959239418961909189612022-03-043671863316049091883197402022-03-112561313172006883649472732022-03-182931405154008052688363642022-03-252551273136006753610453252022-04-01149765165002987246868832022-04-08100542144621429142959742022-04-15172915138793896350657142022-04-22141778136002597285753252022-04-292391661165006364831268832022-05-0605636210335260116933772022-05-13131782090002338298719482022-05-2009957106538129916887792022-05-27119687097011948220827272022-06-03169969178453766441674032022-06-102101154128465584558446752022-06-17144796103152727311732472022-06-24176922156494416376664942022-07-012031134095825325532523382022-07-081761097195254286519580522022-07-1516194706077324740265192022-07-22163921098523377363629872022-07-292471559080436623779215582022-08-05158956078293117415614292022-08-12138898096312468337725972022-08-192011291158705065623467532022-08-262201375105845844675336362022-09-024181994117789610935142862022-09-092301312108816234636438962022-09-161741005104154156454535062022-09-232031233119535195584444162022-09-302991676098968312844231172022-10-144622097241669740961092212022-10-212711452128767273727348052022-10-283551837136918831870155842022-11-043201717151078442857161042022-11-112841548128967792766249352022-11-183371896134498571896151952022-11-252621498098007143740328572022-12-022881600108337922805237662022-12-093751992140769221922158442022-12-162771439093387532714322082022-12-232751346092397403662320782022-12-30375163809587922181822468资料来源Wind德邦研究所本周园区基础设施REITs成交活跃本周园区基础设施REITs达成最大成交金额727亿元较此前一周环比上涨4701生态环保园区基础设施交通基础设施仓储物流能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为09172737423061和155亿元较此前一周分别环比2194701-1997122379229和-341区间日均换手率分别为09143068046084和14发行至今园区基础设施生态环保交通基础设施仓储物流能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达2765810956282981582327182和27086亿元累计成交量分别为7227159928023796347和847亿份811请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略周报图6公募REITs累计成交量及成交金额按资产类别资产类型成交量亿份成交金额亿元园区基础设施72268276580生态环保15991109560交通基础设施28019282976仓储物流37956158233能源基础设施347127182保障性租赁住房846527086资料来源Wind德邦研究所图7本周园区基础设施达成最大成交金额达727亿元较此前一周环比上涨4701成交量成交金额区间日均换成交额占REITs前一周成交金资产类型环比亿份亿元手率总成交额比重额亿元生态环保01700914089600560895219园区基础设施206272731435044449484701交通基础设施04163739067902284672-1997仓储物流0481229904630140103412237能源基础设施007506090837003703169229保障性租赁住房05491546140100941600-341资料来源Wind德邦研究所23能源基础设施与园区基础设施REITs估值较高本周能源基础设施与园区基础设施REITs估值较高华夏中交与广州广河估值相对较低对比中证ABS估值截至20221230华夏中国交建高速公路REITREITs估值838ABS估值1028平安广州交投广河高速公路REITREITs估值119ABS估值1486估值相对较低911请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略周报图8公募REITs估值对比相对净值折代码名称资产类型REITs估值最新净值ABS估值PV乘数溢价率180101SZ博时招商蛇口产业园REIT园区基础设施298231172869314095180102SZ华夏合肥高新创新产业园REIT园区基础设施245219001164193127180103SZ华夏和达高科产业园REIT园区基础设施30728080929286107180201SZ平安广州交投广河高速公路REIT交通基础设施1190126140-5641486080180202SZ华夏越秀高速公路REIT交通基础设施79171897996821096180301SZ红土创新盐田港仓储物流REIT仓储物流309229773435241128180401SZ鹏华深圳能源REIT能源基础设施816589603845560146180501SZ红土深圳安居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