在国内外形势复杂多变背景下，我国公募REITs走出相对独立行情，2022年10月底14只公募REITs均披露其三季报，基础设施资产运营整体相对稳健，但疫情之下开始出现分化。
　　运营情况：高速公路类REITs：疫情对出行影响较大，高速公路三季度通行及收入同比小幅下跌但环比改善，此外四季度全国收费公路货车通行费减免10%，将对收入造成一定影响。产业园区类REITs：疫情仍是产业园运营最大的挑战，需关注对潜在租户的续租、退租影响，此外减租有利于增强客户粘性，管理人将通过多种手段弥补减租带来的损失。仓储物流类REITs：高标仓需求旺盛，出租率维持高位，居民消费将为仓储物流行业带来新机遇。此外普洛斯通州物流园因租户到期调整，关注招租进展。生态环保类REITs：季节性特征明显，完成率逐步提高。污水处理负荷率呈现出季节性变化，干旱导致污水处理量受到一定影响；垃圾回收处理量有所恢复，此外需关注可再生能源电价附加补助及结算付款工作。清洁能源类REITs：运营安全稳定、盈利整体较好，完成率一枝独秀。
　　分配指标：从前三季度的可供分配金额情况来看，14只REITs中仅有5只超额可供分配金额进度。受股价上涨及收入不及预期等因素综合影响，目前公募REITs年化派息均低于募集说明书预测值。注意，由于季节性影响基础设施项目资产收支情况，所以不能按照占全年的时长比例来简单判断基础设施资产全年的可供分配金额。
　　市场表现：公募REITs兼具股、债特征，上市以来与债券市场相关性较高。截止报告期，REITs加权平均涨幅为19.76%，20只REITs中有18只REITs均录得上涨，而同期上证指数下跌12.99%。从资产增值收益看，仓储物流、清洁能源表现强势，从分红收益看，生态环保类REITs、高速公路REITs分红较多。
　　投资建议：1）积极参与打新配置。当前阶段，底层资产优质且稀缺性高，机构投资者重点布局一级投资，积极参与战略配售及线下认购的配置策略仍是主流策略。2）关注具备扩募潜力资产。成熟REITs行业集中度比较高，存量市场主要是通过扩募来扩大资产规模，具有大量优质基础设施资产的原始权益人，未来存在大量扩募机会，可关注仓储物流、高速公路、保租房等资产。3）关注运营稳健标的。在市场波动下建议关注抗风险能力较强、收益稳定、低估值REITs，通行经营情况得到改善的高速公路类资产以及运营管理能力较强的产业园区类资产。
　　风险提示：1）数据统计测算偏差。2）疫情等导致底层资产经营不及预期。3）相关支持政策落地不及预期。