投资要点
　　本周行情：本周（2022.10.17-10.21）恒生物管指数降幅为4.2%，其中旭辉永升服务周涨幅为+2.1%，建业新生活周涨幅为+1.6%。
　　并购市场降温，国央企成并购主力且资金充裕：据克而瑞数据监测，截至2022年9月，上市物管公司并购交易总金额为99.7亿元，仅为2021年同期的38%，整体并购市场降温；其中，上市国央企并购交易总金额58.5亿元，占比约59%，国央企成并购主力。从企业并购资金使用剩余情况来看，根据克而瑞数据监测，截至2022H1，43家样本企业中55.8%的企业剩余并购资金超过1亿元，其中国央企6家，包括华润万象生活、越秀服务、保利物业、金融街物业、特发服务和京城佳业。
　　港股通增持低估值物管公司：本周，港股通增持排名前三的分别是合景悠活（+3.82pct）、旭辉永升服务（+0.81pct）和碧桂园服务（+0.48pct）。
　　估值分化，地产强则物管强：我们认为从公司治理和业务经营层面，物管公司和地产公司仍关联度较高，物管板块目前尚不能走出独立行情，地产板块企稳是物管板块修复的重要前提。目前物管行业估值分化，央企物管公司因关联方经营稳健，业绩确定性高，享有更高的估值溢价，平均PE保持双位数；民企物管公司平均PE仅保持个位数水平。基于央企物管公司盈利质量高、抗周期能力强、预计未来三年归母净利润仍能保持20~30%的复合增长，我们认为央企物管公司将继续享有估值溢价。此外，经营独立性高、内生增长能力强、盈利质量持续改善的优质民企物管公司在关联方销售恢复、流动性确定足够安全后，将会有更高的估值弹性。行业首选中海物业、保利物业、新城悦服务，建议关注华润万象生活、越秀服务。
　　风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费提价受阻；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。