地产新发债情况：2022年以来，地产主体融资困难，整体融资额较去年同期腰斩。根据中指研究院监测，2022年1-9月，房地产企业非银融资总额（含信用债、海外债、信托和ABS）7331.5亿元，同比下降52.6%。以国内地产主体发债情况为例，从期限、评级和实控人背景三个维度分析境内地产债的发行特点：
　　从期限分布来看，境内新发地产债以中短期为主，其中，3~5年期发行规模1256.45亿元，5~7年期（不含7年期）发行规模为1511.90亿元，其次是超短期和超长期债券，1Y以内债券发行量为255.87亿元，15Y~20Y发行规模为261.76亿元。
　　从评级分布来看，高等级主体发行量具有压倒性优势，AAA地产主体发行总量达2867.6亿元，占比约78%，AA+和AA主体发行量断崖式下降，分别为186.01亿和180.69亿。
　　从实控人背景分布来看，国企背景地产主体保持发债优势，中央国企发行总量达1512.47亿元，占比41%，地方国企发行总量1366.66亿元，占比37%，民营企业仅占7%的发债份额。
　　一级市场动态：发行同环比增加，结构上看短融占比近半，整体发债期限缩短。节后债券到期量再增长，未来一周到期体量小幅增长，高等级主体环比增加，信用市场整体到期压力可控；信用债发行成本整体同比大幅下行，产业主体和城投主体发行成本改善趋势显著，发行期限环比延长，同比略缩短。
　　二级交易估值：近一周信用债成交规模恢复至国庆节前水平；按券种看，中票和短融二级市场表现最活跃，成交规模占比分别为43%和46%，结构稳定。二级估值整体下行，且位于历史极低水平，城投中低等级债券短久期下行幅度最大，产业板块估值整体下行幅度较城投更大。产业利差的修复修复逻辑显著，特别是地产公司债AA+、汽车AA+、建筑材料AA+、钢铁AA+、化工AA等、交通运输AA、商贸AA等行业利差修复态势明显。城投方面，不同等级主体信用分化明显，AA+、AA等城投债大幅走阔，而AAA等级城投债信用利差以收窄为主；。
　　投资建议：2022年前三季度，国企背景地产主体保持发债优势，中央国企发行总量达1512.47亿元，占比41%，地方国企发行总量1366.66亿元，占比37%，民营企业仅占7%的发债份额。地产行业中，国企、民企地产债出现信用分化较为显著，风险与机遇并存。建议关注：部分企业及时调整战略布局、收缩房地产体量维持营收正增长，如万科、光明地产等减少拿地，信用风险可控；滨江集团、华发股份等地方龙头，土储资质优异，在各自所布局的城市内市占率高，营收增长，在一众房企中表现亮眼，信用资质有所增强。
　　风险提示：地产行业政策不及预期、基本面下行、信用风险蔓延