绿城服务在服务的品质、平台的打造和服务的创新上业界领先，虽然短期个别业务利润率承受压力，我们认为公司将持续优化其业务模式，保证持续的增长。我们预计公司2019/2020  年收入分别为87.8  和114.7  亿元，分别同比增长30.9%和30.6%，核心净利润分别为6.2  和8.3  亿元（剔除公司的期权费用），分别同比增长49.3%和33.4%。我们维持公司“审慎增持”的评级，目标价8.30  港元，相当于2018/2019  年32/24  倍PE，较现价有28%上升空间。
        2018  年业绩不及预期：绿城服务2018  年营业收入67.1  亿元人民币（下同），同比增长30.5%，其中物业服务、咨询服务和园区服务的营收分别为44.6、9.4  和13.1  亿元，分别同比增长25.3%、38.1%和45.5%；毛利11.98  亿元，同比增长26.5%，毛利率为17.8%，由于园区增值服务的毛利恶化，导致整体毛利率下降；归属上市公司股东净利润为4.83  亿元，同比增长24.7%，若剔除2640  万期权费用及一次性处置收益，核心净利润仅为4.16  亿元，同比仅增长7.4%，业绩不及预期。
        物业管理规模增长可见度高：截至2018  年底，公司在管面积达到1.7  亿平米，同比增长23.7%，住宅非住宅占比为78：22，在管项目个数提升至1236  个。另外，公司储备面积达到1.9  亿平米，同比增长28%，公司在2018  年对外拓展8420  万平米，预计2019  年将继续保持8000  万平米的拓展规模，保证足够的储备，未来管理规模增长可见度高。公司的平均物业管理费达到3.15  元/平米/月，持续提升。
        风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费提价受阻；增值业务拓展不及预期。