那么从库存周期的视角来看，投资是否真的面临转折，本文尝试构造更接近真实情况的库存指标，据此分析房地产库存周期所处阶段：
        首先，从字面含义出发，商品房待售面积是衡量房地产库存最直观的指标，但我们认为，商品房待售面积并不能很好地衡量房地产库存，因为待售面积包含的是已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中尚未销售或出租的商品房屋面积，而未考虑已开工未竣工的未销售房，这里面有一定比例即将形成库存，因此直观意义上的待售面积低估了真实库存。为了更好地描述我国房地产库存周期的情况，本文将尝试构造新指标，假设完整建设周期是2  年，预售比例是70%，本文对广义房地产库存计算公式如下：
        广义房地产库存1=待售面积+新开工面积*（1/2）*（1-70%）
        2013  年初至2015  年底，库存和投资双双下滑，属于主动去库存阶段。该阶段房地产政策收紧，上调首付比例、公积金贷款利率、限贷限购等政策，压抑了开发商投资热情，房地产投资增速不断下行，尽管该时期销售也在下滑，但下行力度不及投资，因此该阶段库存增速也在下行。2015  年底至2018  年初库存下而投资稳，房企被动去库存。前一阶段房地产销售不振，投资趋弱，经济面临下行压力，2015  年初房地产调控政策开始出现松动，陆续出台放松公积金贷款政策、下调购房首付比、多项税收减免、货币化棚改等一系列措施，房地产销售逐步恢复；另一方面，销售好转也带动开发商预期好转，房地产投资于2015  年底触底回升，该阶段库存继续下行，而投资稳步上行，整体处于被动去库存阶段。前一阶段开发商预期不好确实影响了房地产市场供需。2018  年初至今，投资稳、库存上，房企开始进入主动补库存阶段。该阶段房地产政策开始收紧，2016  年6  月二线城市重启限购、房地产税立法等政策开始打击投机行为，而另一方面，去库存后库存降至低位，开发商开始重新补库。
        进一步考虑人口因素，购房需求可以用滞后的出生率进行描述（假设滞后20  年），因此本文用滞后20  年的出生率并辅以调整系数来剔除人口增长对库存的影响。在考虑人口因素后，新指标在整体趋势上与原指标走势基本一致，说明人口因素在现阶段对库存周期的影响尚不明显。2013  年至2018  年初，房地产投资增速持续回落，销售端则经历由降转升的阶段，房地产库存保持回落。但2018  年年初以来，房地产库存增速从低位开始回升，房地产投资也同样企稳回升，但当前销售端在放缓，可能对后续投资不利，房屋库存周期将逐步由主动补库存进入库存上升而投资稳步下行的被动补库存阶段，根据我们此前的估算，2019  年房地产投资增速将逐步回落至5.5%~6.5%。从历史上房地产投资增速与十年期国债收益率的表现来看，二者走势一致性较高，且房地产投资具有一定领先性，这是由于房地产对中国经济的拉动和贡献较高，深层次原因则为房地产业本身对信贷、非标等资金的需求较高，因此对整体利率水平有向上抬升的作用，预计未来房地产投资的延续回落将进一步带动利率水平下行，长端利率下行空间尚存。