投资要点：
    经营稳健，业绩延续高增长：2016 年前三季度公司实现营业收入118.4 亿元，同比增长6.42%，实现归母净利润8.8 亿元，其中少数股东权益由于换股吸收合并江苏新城而大幅下降，由2015 年同期的44.7%下降至9.8%，同时少数股东净利润权益占比由2015 年同期的48.7%下降至1.6%，导致归母净利润同比大幅增长97%。毛利率方面，前三季度公司综合毛利率为24.19%，较2015 年末下降了2.62个百分点。
    销售量价提振，拿地保持进取：销售方面，公司植根长三角区域稳扎稳打，并充分抓住年内区域市场上涨行情，前三季度累计实现销售面积约421.94 万平方米，同比增长91.7%；累计实现合同销售金额约455.28 亿元，同比增长126.1%，目前已完成上调后全年520 亿目标销售额的87.6%，同时苏州、南京、上海、杭州地区项目的加速去化带来了价格的明显提振，前三季累计均价达到10790 元/平方米，较去年全年均价提升16.9%。
    新城控股近年来始终保持进取的拿地态度，2016 年前三季拿地总额达到304.7 亿元，占销售额比重高达66.9%，且公司于7 月份以总价37 亿元竞得虹口区凉城新村街道073-06 号地块，楼面价67409 元/平方米，溢价率高达77.39%，这也是新城控股于上海首次进入中环获取市区土地，足以见得其进一步优化布局结构的决心。同时公司土地获取方式有所转变，今年以来通过更多地采用增资扩股及股权收购等模式，可有效缓解近期土地成本的上行压力。
    融资渠道渐完善，助公司发展驶入快车道：新城控股通过B 转A 成功打通境内股权融资市场，目前公司2016 年度非公开发行股票预案已获得证监会核准通过，发行底价为9.37 元/股，募集资金规模不超过38 亿元，定增项目即将完成将对公司土地扩张战略的实施增添有力砝码。债权融资方面，2015 年末至今公司已发行总额105 亿元的公司债，票面利率维持在较低的水平，由于此前公司受融资渠道的限制而大量采用信托方式，近期公司债作为常规融资工具的转变将显著优化公司的债务结构。
    截至前三季度，公司资产负债率为85.8%，而剔除预收账款后的资产负债率仅为50.7%，净负债率为44.9%，均为行业内较低水平；今年以来地产销售的强劲增长以及公司债的发行大幅增强了公司的现金充裕程度，目前公司持有货币资金164.3 亿元，较2015 年底增长了154%，为短期有息负债的4.9 倍，整体财务状况较为稳健。
    股权激励严格解锁要求彰显公司扩张信心：公司近期公布第一期股权激励计划，拟采用定增方式授予公司核心管理层限制性股票，授予价格为6.9 元/股，授予总股数为4200 万股，占总股本1.891%，其中首次授予股数为3850 万股，分三年按照40%、30%和30%的比例解锁，解锁条件为2016-2018 年归母净利润分别达到25 亿、35 亿及50 亿，意味着近三年复合增速需接近40%。该方案锁定期为一年，授予总额度较高将有效激发核心管理层的工作热情，同时对解锁业绩的高要求表明公司在高速扩张时期对自身发展抱有极大信心。
    投资建议：作为深耕长三角区域的地产新生势力代表，公司年内住宅项目销售在区域加速去化的带动下量价齐升，土地拓展方面依旧保持进取态度，拿地区域及节奏持续优化，此外公司商业综合体扩张成效显著，类REITs 模式创新将显著优化现金流；近期公布的股权激励计划高解锁条件更是彰显公司扩张信心。公司当前NAV 价值为415.45 亿元，折合每股RNAV 为18.71 元，现价较其折让38%，安全边际较高；在不考虑增发对业绩的影响情况下，我们预计2016、2017 年分别实现归母净利润25 亿元、37 亿元，同比分别增长36%、48%，维持“买入”评级，并根据当前可比公司估值水平，下调目标价至16.95 元/股，较现价有46%的空间。
    风险提示：公司布局城市政策收紧可能导致的项目销售不及预期；常州地区库存高企影响当地项目去化；公司近年高价拿地可能导致的利润率下滑；商业综合体扩张过快可能导致的现金流紧张；房地产融资政策收紧；公司增发实施的不确定性风险等