管理层依然关注净资产回报率（2015 年全面摊薄净资产回报率为18.1%），并预计2016 年的净资产回报率和利润率改善，同时利润增速提高；2) 管理层对住房市场前景仍持乐观看法，因为从长期来看外来人口的受压需求有望得到释放；3) 新业务表现好于我们的预期（请参见我们2015 年8 月17 日发表的“万科：2025 年市值为何可能翻5倍”），物业管理总面积增长了108%，达到2.15 亿平方米，而我们对2025 年的预测为7 亿平方米。物流地产业务现在排名第五，在22 座城市中有29 个项目（包括开发框架协议项目），共计300 万平方米，是2015 年年中水平的10 倍（当时在3 座城市开展业务）。此外，管理层也对中国的养老地产和REIT 开发前景持积极态度；4) 股息支付率从2014 年的35%升至44%，同时管理层预计，随着公司注重轻资产发展模式，股息支付率有望继续上升。
    投资影响
    我们将2016-2018 年每股盈利预测下调17%/15%/8%，以反映利润率不及预期的影响。在计入财务实力增强和新收购项目后，我们将2016 年末净资产价值预测上调5%至人民币21.5 元/24.8 港元。万科A/H 股股价分别较净资产价值溢价13%/折让22%，对应12.8 倍/8.8 倍的2016 年预期市盈率，而我们所覆盖的内地/海外开发商平均折让23%/50%，对应10.0 倍/6.6 倍市盈率。我们对万科为暂停评级。