报告摘要：
    1203年4月，万科当月实现销售面积 110.7 万平方米，销售金额123.8 亿元，分别比2012 年同期增长了66.4%和44.7%。【慧博资讯】2013 年 1~4月，公司累计实现销售面积482.2 万平方米，销售金额 560.2 亿元，累计同比增长了27.6%和45.4%。（慧博资讯）4 月份新增土地储备项目11 个。
    2、事件点评：
    2.1. 从4 月份当月的销售情况来看，4 月份销售面积和销售金额环比分别下降了12.74%和18.55%，符合预期。3 月份受宏观调控的影响，购房者出于担心房价上涨和个税增加的预期出现了恐慌性购房，这种需求的快速增长一定程度上透支了年内的需求，我们预计二季度房地产市场成交应该是逐步萎缩并企稳的过程。同比上看，由于去年4 月份基数较低的原因，使得今年4 月份的同比增速相应大幅增长，但我们认为这是单月的扰动因素，预计公司的累计销售增速仍然会继续下行，全年维持10%左右的增长。
    2.2. 在土地储备方面，公司4 月份在土地一级市场获得了11 个土地储备项目，支付权益地价65.62 亿元，比前二月大幅增加。1-4 月万科合计新增规划容积率建筑面积1164 万平方米，占去年全年新获取土地储备的65.6%，说明公司对房地产市场的预期继续向好。
    2.3. 万科1-4 月的累计平均成交单价为11618 元/平方米，高于2012年全年平均销售单价10901 元/平方米，但略低于1-3 月份的平均成交单价11750 元/平方米。我们认为，2013 年房价将会易涨难跌，并将使房地产公司毛利率下行的趋势逐步得到扭转，从而提高盈利水平。
    2.4. 盈利预测及投资评级：我们对公司未来3 年的业绩预测为： 2013年每股收益为1.39 元；2014 年每股收益为1.55 元；2015 年每股收益为1.76 元，维持推荐评级。
    2.5. 风险提示：房地产宏观调控的力度和时间超出预期或者公司业绩结算的不均衡，都会使我们的业绩预测不达预期，提醒投资者注意投资风险。