首季净利润同比增16%，预计后续毛利率下降空间不大
    2013 年1 季度，万科(000002.CH/人民币11.69; 200002.CH/港币16.30, 买入)实现营业收入140.0 亿元，同比增长35.3%；净利润16.1 亿元，同比增长15.6%；基本每股收益0.15 元；毛利率和净利率分别为37.1%和11.5%，分别较上年同期下降4.7 和2.0 个百分点。
    公司房地产业务结算金额133.2 亿元，同比增长31.5%，结算面积123.4 万平米，同比增长63.7%，结算均价10,794 元/平米，同比下降19.7%，去年降价以及去年同期结算均价较高是销售均价以及毛利率下降的主因，但目前销售均价持平于已售未结均价10,753 元/平米，表明今年的房地产业务毛利率后续下降的空间已经不大。:1 季度三项费用率略有改善，由上年同期的11.8%下降至10.7%。期末，资产负债率为79.7%；净负债率为29.6%，虽较13 年年初提高了6.1 个百分点，但仍远低于行业平均水平。
    首季销售同比增41%，销售锁定率较高
    2013 年1 季度，公司实现销售面积371.5 万平米，同比增长23.5%；销售金额436.5 亿元，同比增长40.5%；销售均价11,750 元/平米，同比增长0.5%；并且在所销售的商品住宅中，90 平方米以下小户型的比例为45%，144 平方米以下的产品比例占90%，与去年全年持平，产品结构仍以中小户型普通商品房为主。
    展望 2 季度，公司推盘货值约超过400 亿元，较1 季度的340 亿元有20%以上的增长，考虑到去年2 季度的同比低基数，因此预计2013 年2 季度的销售同比增长幅度将有望扩大。并且在全年丰富可售资源的背景下（全年预计2,500亿元），我们维持公司13 年销售1,700 亿元的判断，同比增长超20%。
    预售锁定方面，至1 季度末，公司已售未结算金额1,695 亿元，较13 年年初增加了259 亿元，分别锁定了我们对2013 年房地产业务预测收入的100%和2014年的59%，预售锁定率表现突出。
    拿地方面，1 季度中，公司累计新增土地储备680 万平米（未计入美国项目），对应土地款190 亿元，占比同期销售额的44%，对应楼面价为2,802 元/平米。
    总体而言，虽然3 月拿地趋于谨慎，但公司总体1 季度中拿地占比销售数据仍好于去年全年。
    开发方面，1 季度末，公司实现开工面积402.0 万平方米，竣工面积103.1 万平方米，分别占全年计划的24.3%和8.0%，新开工进度属于合理水平。
    维持买入评级
    万科快周转、主打精装修及刚需产品的战略适合其当前的规模发展要求，符合消费者自住需求的变迁，同时也适应了行业调控大方向的要求。在2013 年中，我们预计公司销售额有望达到1,700 亿元，同比增长超过20%。维持公司2013-14 年业绩预期分别为1.43 元和1.75 元，并维持对公司A、B 股的买入评级。