报告导读
    一至三区租金提价将全年体现，再加上五区和篁园市场低楼层商位招商逐步完成，13年业绩增速相对12年有望明显改善。
    投资要点
    业绩略有增长
    2012年，公司实现营业收入36.12亿元，较上年增加2.15亿元，同比增长6.34%；其中主营业务收入为33.52亿元，较上年增加1.96亿元，同比增长6.21%。公司实现利润总额9.35亿元，较上年增长0.71亿元，增幅8.22%，实现归属于母公司股东的净利润7.07亿元，较上年增加0.61亿元，同比增长9.44%。12年全年EPS为0.26元，其中第四季度为0.04元。
    收入增加未带来利润的大幅增长
    公司市场经营业务实现收入21.8亿元，较上年增加了1.8亿元，同比增长了9.16个百分点，主要来自11年5月份起营业的五区和篁园市场全年体现收入和一至三区提租贡献两个月收入所致。但是，由于第一，市场经营业务成本增加了7,600多万元；第二，销售费用增加了2,476万元；第三，管理费用增加了2,043万元。另外，申银万国上年分红收入近1,000万元，今年无此项收入。上述成本费用支出基本上吞噬了收入增加的部分，导致利润未出现大幅度增长。
    推动13年业绩有明显改善的正面因素较多
    第一，五区的一至四楼部分和簧园市场的一至五楼大部分已于2011 年4 月份结束，已实现招商部分的收入可覆盖公司成本，基本实现微利。
    另外，公司先后于11年8月、12年6月和12年11月分别发布市场招租公告，对五区一至四楼剩余商位、五区五楼和五区一至四楼剩余商位与簧园市场低楼层商位进行招商，我们之前预期的租金的价格与公告价格相差不大。五区和篁园市场二者合计经营面积近100万平，若两个市场低楼层剩余商位的租金能达到11年4月份的水平，在实现整个市场的全部招租后，可实现8亿多元的收入，净利润预计达到3.5亿元。
    第二，杭州东城印象项目已在2011 年初开始预售，其销售价格在2.78万元左右。受杭州房地产限购政策影响，目前该项目销售完成率（按户数统计）在60%左右，已销售部分几乎为80多平米左右的小户型，目前200平方米左右的大户型和商铺几乎未实现销售。经过我们测算，目前销售的面积在1万平方米左右，总销售额在3亿多元，有望在13年确认。
    第三，12月初，公司发布一至三区市场提租方案,仍然采取差异化租金定价方法，租赁期限为三年。本次提租后，公司每年的营业收入将增加1.8亿元左右，对净利润贡献在1.35亿元左右，对EPS贡献在0.05元左右。
    维持买入评级
    我们认为，由于东城印象项目的确认、五区和篁园市场招租以及一至三区提租均有望在13年体现业绩。预计2013-2015年EPS为0.41元、0.55元和0.62元。我们认为，公司通过对客户结构的提升和租金收取方式向更灵活的方向转变，市场经营主体的发展速度和租金市场化体系的建立将进入一个更加良性的循环。再加上，公司有形+无形市场发展战略思路日渐清晰，未来二至三年发展后劲较足，业绩将有比较快速的增长，因此可享受一定幅度的估值溢价，我们维持“买入”评级。