报告摘要：
      1、背景情况：2012 年 12 月，万科当月实现销售面积 116.8 万平 方米，销售金额 140.7 亿元，分别比2011 年同期增长了95%和141.8%，环比则下降了18.66%和17.86%。2012 年 1~12 月份，公司累计实现销售面积1295.6 万平方米，销售金额 1412.3 亿元，累计同比增长了20.5%和16.2%。万科12 月份共新增土地储备项目20 个。 2、事件点评： 2.1. 从12 月份当月的销售情况来看，公司的市场销售情况低于预期， 其市场表现甚至落后于多数重点城市的商品房成交情况。我们认为， 鉴于2012 年全年公司已经实现了预期的增长目标，公司可能在年底时有意放慢了其销售速度，为2013 年的销售增长做好准备。 2.2. 在土地储备方面，公司12 月份获得了20 个地块的开发项目，当月获得土地储备容积率建筑面积418 万平方米，支付权益地价129.9 亿元，在2012 年内是单月新增土地储备最高的一个月份。万科全年总计支付权益地价404 亿元，在最后一个月实现累计超出去年全年土地总支出的32.45%。 2.3. 从万科房屋平均成交单价上看，12 月份当月平均销售单价为12046 元/平方米，略高于上月的平均成交单价11929 元/平方米；1-12 月的累计平均成交单价为10901 元/平方米，连续第8 个月回升，但仍略低于去年同期累计平均销售单价11303 元/平方米的水平，显示出公司产品的平均销售价格继续平稳上涨，但涨幅仍然有限。 2.4. 盈利预测及投资评级：我们对公司未来3 年的业绩预测为： 2012 年每股收益为1.12 元；2013 年每股收益为1.37 元；2014 年每股收益为1.58 元，目前公司估值不高，维持推荐评级。 2.5. 风险提示：房地产宏观调控的力度和时间超出预期或者公司业绩结算的不均衡，都会使我们的业绩预测不达预期，提醒投资者注意投资风险。