事项：
    1月l7日晚，万科公 布12月销售数据：12 月份公司实现销售面积116.8万平方米，销售金额140.7亿元。全年公司累计实现销售面积1295.6 万平方米，销售金额1412.3 亿元。
    评论：
    全年销售1412 亿元，稳居行业TOP１，与我们去年底的预测值一致
    万科12 月份实现销售面积116.8 万平方米，销售金额140.7 亿元，分别同比增长94.99%和141.75%，环比回落18.66%和17.86%；2012 年全年，累计实现销售面积1296 万平方米，销售金额1412 亿元，分别同比增长20.5%和16.2%。
    公司全年销售金额再创新高，完全符合我们预判（我们之前预测值为1410 亿元），同时1412 亿元的年销售额也稳居行业TOP 1。
    万科“千亿平台”之上，仍领跑行业，仍持续稳定增长，赢在敏锐精准的市场预判，赢在产品战略公司年销售额在2010 年成功跃上千亿平台之后仍实现平稳增长实属不易，我们认为2012 年公司仍持续增长的主要原因有：1、敏锐且精准的市场预判：2012 年楼市成交在一季度见底，之后呈现逐月抬升趋势，虽然7 月创新高之后有所回落，但在十月之后随着行业供应高峰的推动，49 城月销量在11 月和12 月又连续两月创年内新高，成交从全年分布看呈现非常明显的前低后高走势，根据我们跟踪数据测算，49 重点城市下半年楼市累计销量环比上半年累计销量增长47%。万科作为行业龙头对行业趋势有着精确的把握和预判，全年推盘节奏呈现明显的“前低后高”分布，择时上准确的契合了市场的景气变化；2、产品适销对路：公司产品主要以中小户型普通商品房为主，144 平以下户型达到90%，满足刚需，适销对路；3、2012 年行业整体表现较好：2010 年以来的楼市调控并没有让需求灭失，而是构建需求堰塞湖，前期压抑的需求在今年得以释放，一、二线重点城市全年销量表现整体超出年初市场预期。
    拿地策略转守为攻
    随着行业销售回暖，公司从二季度开始也逐步加大了拿地力度，从各月拿地支出占单月销售额金额的比例变化情况上看，公司拿地策略转守为攻的趋势非常明显。12 月单月，公司单月新增土地储备总地价176.5 亿元（非权益），达到09 年以来的次高点，占单月销售金额比重为125.4%。公司全年拿地金额占销售金额比重达到62%，高于2011年的27.4%和2010 年的59.4%。另外，公司12 月份拿地总权益建筑面积达434 万方，根据我们估算，预计增厚每股NAV 0.6 元。
    市场占有率进一步提升，业绩锁定性强，估值低廉，维持“推荐”评级
    2012 年，公司市场占有率进一步提升，按我们对全国全年商品住宅销售额的预测值计算，公司今年市场占有率达到2.6%，较去年提升接近1 个百分点。公司目前未结算金额超过1631 亿元，牢牢锁定超过1.85 元EPS。年内公司成功收购南联地产，搭建未来的境外融资平台，预计将为公司未来平稳增长新添动力。我们预计公司12-14 年EPS 1.05 元、1.23 元、1.51 元，对应PE 为9.6/8.26.7x，NAVPS 12.6 元，股价相对NAVPS 折价接近20%，估值低廉，维持“推荐”评级。