投资要点：
    11月份销售面积143.6万方，同比升94.6%，环比升12.8%，销售金额171.3 亿元，同比升106.6%，环比升25.0%。销售均价11929 元/平，同比升6.2%，环比升10.8%。12 年累计销售面积1178.8 万方，同比升16%，累计销售金额1271.5 亿元，同比升9.9%。
    受益购房意愿上升和充裕货量，11 月销售超预期。调控政策趋平稳，房价上涨担忧提升购房者购房意愿。万科11 月货量充裕，估计存量550 亿，新推量超过200 亿。供需两旺带来销售超预期。另部分10月认购在11 月转化为签约，估计规模约为10 亿。
    良好销售增强公司业绩锁定，目前已锁定12 年、13 年全部业绩。
    12 月继续保持高强度推货，预计新推货值将超过11 月，可超100 亿。
    我们认为，市场政策面和基本面均以保持平稳为主，万科目前去化速度仍可持续，预计12 年销售将超过1400 亿，同比增15%以上，13年可售2400 亿（滚存750 亿+新推1650 亿），销售1600-1700 亿。
    拿地亦超预期，计容建面创全年新高。新增项目12 个，建面310.7万方，需支付地价64 亿，楼板价2909 元/平。全年已累计拿地建面1374 万平，综合权益比例75%，楼板价2664 元/平，一二三线占比16%：35%：49%。与我们年初判断一致，万科的现金优势已充分转化为拿地优势，为下一步规模的增长和市场份额的提升埋下伏笔。
    预计12、13 年EPS1.15、1.50 元。每股RNAV12 元，目前股价折25%，具安全边际。公司受益市场集中度提升，目前储备充足，未来快速周转模式仍可持续。目标价12 元，对应12 年PE10 倍，增持评级。