1、背景情况：2 012 年11 月，万科当月实现销售面积143.6 万平方米，销售金额171.3 亿元，分别比2011 年同期增长了94.6%和106.6%，环比增长了12.8%和25%。2012 年 1~11 月份，公司累计实现销售面积1178.8 万平方米，销售金额 1271.5 亿元，累计同比增长了15.4%和9.3%。万科11 份共新增土地储备项目12 个。 
        2、事件点评： 2.1. 从11 月份当月的销售情况来看，公司的市场销售情况大幅好于预期，当月的销售数据是2012 年以来最好的一个月。我们认为，2012 年最后的一个月房地产市场表现应该以稳为主，万科在12 月份继续实现销售超预期的可能不太大，平稳是主基调。 
       2.2. 在土地储备方面，公司11 月份获得了12 个地块的开发项目，合计获得容积率建筑面积311 万平方米，支付权益地价64 亿元，在2012 年内是单月新增土地储备最高的一个月份。截止目前，万科前11 个月总计支付权益地价274 亿元，占去年全年土地总支出的90%。
        2.3. 从万科房屋平均成交单价上看，11 月份当月平均销售单价为11929 元/平方米，略高于上月的平均成交单价10762 元/平方米；1-11 月的累计平均成交单价为10786 元/平方米，连续第7 个月回升，但仍低于去年同期累计平均销售单价11386 元/平方米的水平，显示出公司产品的平均销售价格继续平稳上涨，但涨幅仍然有限。 
       2.4. 盈利预测及投资评级：我们对公司未来3 年的业绩预测为： 2012 年每股收益为1.12 元；2013 年每股收益为1.37 元；2014 年每股收益为1.58 元，目前公司估值不高，维持推荐评级。 
        2.5. 风险提示：房地产宏观调控的力度和时间超出预期或者公司业绩结算的不均衡，都会使我们的业绩预测不达预期，提醒投资者注意投资风险。