4季度推盘加大，销售料将后程发力
    万科 2012 年前3 季度实现营业收入461.3 亿元，同比增长57.4%，净利润50.8 亿元，同比增长41.7%；每股收益0.462 元，超过我们的预期。期内公司拿地加速，而良好的财务状况将对公司规模扩张起到支持作用；公司4季度推盘量加大，销售有望后程发力。我们小幅下调13-14 年盈利预测，维持买入评级。
    支撑评级的要点
    前 3 季度净利率同比增长42%，毛利率净利率双双下降。1-9 月，净利润50.8 亿元，同比增长41.7%；每股收益0.462 元；毛利率为37.4%，净利率为11.0%，分别较去年同期降低了4.5 和1.2 个百分点。7-9 月，净利润13.5 亿元，每股收益0.123 元，同比增长123.6%；
    销售后程发力，预计全年销售1,350 亿元。年前3 季度，销售金额963.2亿元，同比下降0.8%，完成2011 年全年销售1,215 亿元的79%，完成率在龙头房企中并不突出；4 季度的推盘要大于3 季度，预计在400-500 亿元之间，预计全年销售能完成1,350 亿元，同比增长11%。
    财务状况良好，拿地速度有所加快。资产负债率达到79.4%；净负债率仅37.7%，仍保持在行业较低水平；新增权益土地面积约587 万平方米，同比下降21.3%，主要拿地时间集中在3 季度，4 季度料公司还将积极购地。
    评级面临的主要风险
    调控政策进一步收紧；房地产市场销售表现低于预期。
    估值
    万科拥有对大市的清晰判断、稳健的财务政策、良好的战略纵深、在小户型和精装修等产品战略上的先行布局，是符合行业调控大方向的住宅开发商。鉴于公司4 季度推盘放量，全年实现销售增长应无疑问。
    受制于调控环境，我们下调了公司2013-14 的利润率和结算增速，对公司2013、14 年业绩预期分别下调3.4%、6.9% 至1.401 元和1.695 元，维持A 股目标价10.54 元，相当于24%的2012 年NAV 折价及9.1 倍2012 年市盈率，同时维持B 股目标价12.40 港币，维持对公司的买入评级。