支撑评级的要点
    地产毛利率上涨至 57%，期间费用率上涨较多。房地产开发业务实现毛利率为56.97%，较去年同期上涨19.35 个百分点，毛利率同比大幅上涨主要是因为本期结算的商品房集中在2010 年底房价高涨的时期，且本期的产品均为第二期以后项目，利润率较高。公司期间费用率同比上涨较多，由去年9.35%上涨4.88 个百分点至目前的14.23。
    销售表现靓丽， 预计全年销售111 亿元。公司实现销售面积为75.39万平方米，同比上涨85.78%；销售金额为53.70 亿元，同比上涨79.51%，完成全年计划90 亿元的60%；销售均价为7,123 元/平方米，同比下降2.56%。截至7 月末，预计销售金额已达约62 亿元，完成全年计划的69%。我们预计公司全年可实现销售金额约为111 亿元，同比上涨约31%。
    地产业务 13 年锁定率高达99%。至报告期末，公司预收帐款为134.6亿元，较1 季度末时增加了15.5 亿元，分别锁定了我们对公司2012-13年房地产板块预测收入的100%和90%。如果考虑到7 月份8 亿元销售额的话，2013 年的房地产板块预测收入的锁定率将达到99%，预售锁定表现突出。
    负债率高、短期偿债压力大，经营性净现金流由负转正。报告期末，公司资产负债率为81.12%；净负债率为93.37%，处于行业平均水平之上；公司手持货币资金约36.2 亿元，小于短债71.97 亿元，短期偿债压力较大。上半年，销售回款的上升使得公司2012 年上半年的每股经营活动产生的净现金流由负转正，达到0.22 元。
    评级面临的主要风险
    公司负债率较高；大盘开发可能造成供过于求风险。
    估值
    中南建设凭借着对于自身城市运营商的定位、深耕经济百强县的开发策略、软投资和一二级联动的拿地模式、以及刚需为主合理定价的销售策略等多方面因素，实现了行业调控下的超预期销售表现，战绩骄人。我们维持公司2012-13 年业绩预期为1.081 元和1.401 元，但由于近期板块估值水平的下移，我们将目标价由13.27 元下调至12.14 元，相当于11.2 倍2012 年市盈率和25%的2012 年末NAV 折价，维持买入评级。