支撑评级的要点
    受少数股东权益影响，12 年上半年业绩同比减少。公司2012 年上半年实现营业收入201.83 亿元，同比增长32.86%。归属于母公司的所有者净利润25.11 亿，同比下降10.16%，实现每股收益0.35 元/股。结算项目的增多使得12 年上半年营业收入增加，而导致净利润下降的主要原因是上半年200 多亿的收入里有70 多亿为合作项目，少数股东权益在项目占比超过30%。
    销售表现突出，业绩锁定优异。2012 年上半年公司实现合同销售金额502.96 亿元，同比上涨27.47%。截至7 月底，合同销售金额已达593.89 亿，同比上涨33.41%。公司全年销售目标800-1,000 亿，我们预计全年千亿有望达成。上半年公司预收账款835 亿元，锁定了我们对公司2012 年开发销售收入预测的100%以及2013 年的55%，锁定性优异。
    资金充足，下半年有望加大拿地力度。2012 年中期，公司扣除预收账款后的负债率为41.14%，净负债率为115.49%，高于行业净负债率平均水平；公司上半年由于销售强劲，大量回笼资金，目前手持现金252 亿元。公司上半年新开工718 万平，预计全年新开工1,400 万平左右；新增容积率面积367.31 万方，下半年预计拿地会更加积极。
    评级面临的主要风险
    持续的行业调控影响板块估值。
    盈利预测和估值
    保利地产上半年销售成绩靓丽，我们看好公司清晰定位一二线城市主流市场、适时把握推盘节奏的战略能力，小幅上调12-13 年盈利预测1.8%和0.4%至1.194 元和1.496 元，但由于板块估值降低，我们将公司目标价由摊薄后13.74 元调低至11.85 元，相当于9.9 倍2012 年市盈率和15%的2012 年末NAV 折价，维持对保利地产的买入评级。