万科发布2012 年中报，实现营业收入307.23 亿元，增长53.7%；实现营业利润60.12 亿元，增长36.09%；实现归属母公司净利润37.25 亿元，增长25.09%；每股收益0.34 元。
    业绩增长、毛利下滑符合预期：公司上半年竣工面积为244 万平米，同比大幅增长，公司结算收入增长是预期之内。营业利润增长低于收入的原因是本期结算毛利率下滑了八个百分点，这个下滑同样在我们预期之内。公司近年的销售均价已经下滑到一万元附近，但结算均价仍然在11000 左右，因此未来结算均价仍然有下滑的空间，毛利仍然有可能小幅下滑。
    下半年货量充足，市占率将持续提升：上半年新开工468 万平米，全年1328 万平米计划没有改变，公司在下半年将会进一步加快新开工节奏。推货方面，下半年的货值远远超过上半年，下半年的销售增长将会远超过上半年，预计全年合同销售额增长在15%左右。我们认为下半年市场仍然是以首次与首改为主，万科产品结构去化将会维持在60%以上。下半年集中度会持续提升。
    土地市场抄底进行时：土地市场总体上依然景气不足，随着下半年土地供给压力的加大，企业有望取得较为合理的地价。万科的流动性是最好的，净负债率在23%。上半年拿地权益金额60 亿左右，与合同销售额的比值不到10%下降到近年来的最低点。万科能否把握住本轮拿地周期将是万科下一次规模增长的关键。
    盈利预测与投资评级：我们自六月初以来着重推荐万科，理由为公司是集中度提升过程中最为受益的龙头企业之一，且下半年推盘量较大，下半年销售增速必然超过上半年。公司在下半年的策略将会比上半年积极，有望率先受益本轮土地市场的机会，预计公司12—13 年EPS 分别为1.1 元、1.34 元，重申“买入”评级。