1、背景情况：2012 年8月7 日，万科公布了2012 年中期财务报告。2012 年上半年，公司实现营业收入和净利润分别为307.23 亿元和37.25 亿元，比上年同期分别增长53.70%和25.09%。每股收益为0.34 元，每股净资产达到5.01 元。 2、点评： 2.1. 上半年公司的销售情况逐月好转，销售量指标领先于行业平均水平。由于公司全年新推盘量释放主要在下半年进行，预计下半年公司的销售情况将会好于上半年，全年销售金额同比实现10%以上的增长是可以预期的。 2.2. 上半年已实现新开工面积仅占全年计划的35.2%，并低于上半年实现的销售面积。预计公司下半年会加大新开工的力度，有望实现全年新开工面积计划，并为未来2 年的销售增长打下资源基础。 2.3.公司新增土地储备自2011 年来逐步萎缩，而市场销售情况却维持较好的水平。截至6 月底，公司尚未开工的权益规划建筑面积已经连续18 个月低于2010 年底的水平。但公司在减少了土地储备支出的同时，也积累起足够的现金储备，为将来再度实现扩张做好充分的准备。 2.4.上半年公司房地产业务毛利率为37.26%，比上年同期和2011 年全年水平有所下降，未来1-2 年公司的毛利率水平下降是可以预期的。 2.5. 2012 年上半年公司已经连续3 年以上保持经营性和投资性现金之和为净流入状态。这表明公司实现的是有质量的增长，财务状况非常稳健。 2.6. 我们对公司未来3 年的业绩预测为： 2012 年每股收益为1.12 元； 2013 年每股收益为1.37 元；2014 年每股收益为1.58 元，并维持推荐评级。 2.7. 风险提示：房地产宏观调控的力度和时间超出预期或者公司业绩结算的不均衡，都会使我们的业绩预测不达预期，提醒投资者注意投资风险。