万科 2012 年上半年实现营业收入307.2 亿元，同比增长53.7%，净利润37.3 亿元，同比增长25.1%；每股收益0.34 元。万科对大市的清晰判断、稳健的财务政策、良好的战略纵深、在小户型和精装修等产品战略上的先行布局，是符合行业调控大方向的住宅开发商，也是本次调控中的最大受益者。2012 年，我们继续看好公司在调整中优于市场的表现，重申买入评级，维持A 股目标价10.54 元。
    支撑评级的要点
    2012 年上半年，万科实现营业收入307.2 亿元，同比增长53.7%，净利润37.3 亿元，同比增长25.1%；每股收益0.34 元，符合我们的预期。受到结算均价下降以及结算区域结构变化的影响，房地产业务毛利率和净利率分别下降5.6 和2.2 个百分点至26.5%和14.2%。
    2012 年上半年，公司累计实现销售面积602.5 万平方米，同比增长6.5%；销售金额625.4 亿元，同比下降4.7%；销售均价10,380 元/平米，同比下降10.6%。预计公司下半年的新推盘将有800-900 亿元，预计公司下全年销售将超过2011 年。
    2012 年上半年，公司合并报表范围内尚有1,392 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1,464 亿元，锁定了我们对2012 年房地产业务预测收入的100%和2013 年的74%，再考虑到7 月份的销售金额103.9 亿元，则2013 年预测收入的83%已被锁定，预售锁定率表现突出。
    2012 年上半年，万科的产品结构依然延续了以中小户型普通商品房为主的特征，所销售的住宅中，144 平方米以下户型占比达到89%，较2011年全年的88%上涨1 个百分点。
    报告期内，公司的资产负债率达到78.9%，较年初增加1.8 个百分点；公司的净负债率仅22.8%，较年初的23.8%进一步降低。截至报告期末，公司持有现金470.1 亿元，远高于203.1 亿元的短债。总体而言，公司坚持稳健经营，财务状况良好。
    评级面临的主要风险
    调控政策进一步收紧；房地产市场基本面下行态势较预期更为恶化。
    估值
    万科拥有对大市的清晰判断、稳健的财务政策、良好的战略纵深、在小户型和精装修等产品战略上的先行布局，是符合行业调控大方向的住宅开发商，也是本次调控中的最大受益者。我们维持公司2012-13 年的盈利预测为1.15 和1.45 元，并维持A 股目标价10.54 元，相当于25%的2012年NAV 折价及9.1 倍2012 年市盈率，同时维持B 股目标价12.40 港币，重申对公司的买入评级。