公募REIT本周权益市场剧烈调整、波动显著放大，REITs跌幅较小，抗跌韧性凸显。杭州安居宁巢REIT于10月23日上市、首日上涨20.59%，下周三中建租赁住房REIT、粤海水务水利REIT将上市。红土创新旗下两只REITs率先披露三季报：深圳安居出租率97.42%（同比-0.55pct）、租金单价同比+0.86%、年化分派率2.96%；盐田港出租率96.49%（同比+2.55pct）、仓库有效租金单价同比-2.48%、年化分派率4.27%。另有5只REITs披露三季度经营情况临时公告：中关村租金单价3.77元/平方米/天（同比-6.91%），出租率提升至83.78%（同比+9.99pct）；合肥高新租金单价23.75元/平方米/月（同比-29.08%），系25Q4起执行为期三年的优惠促销、长租约给予3-4个月免租期，预计以价换量影响贯穿全年；重庆两江出租率88.35%（同环比均提升），三季度租金收缴率88.70%（同比+32.49pct），主要受益上年孵化器租户欠缴形成的低基数及后续逐步清偿；华电清洁能源的发电量下降30.47%但边际利润增长15.30%，系上年极端高温高基数、叠加浙江气电市场化交易后主动“量价平衡”；工银蒙能发电量同比下降20.57%，因华晨、恒泽风电场平均风速分别下降8.45%、12.20%，叠加蒙西电网储能容量补偿费分摊，Q4进入大风季，预计发电量环比改善。
　　截至2026/10/23，2026年以来已成功发行22单（4月发行3单，5月发行5单，6月发行1单，7月发行4单，9月发行4单，10月发行5单）；发行规模567.6亿元，同比增长56.2%。本周共15单首发REITs取得新进展：华安晶澳科技新能源REIT、国泰海通上实租赁住房REIT、广发新世界商业不动产REIT、国联安泰华城商业不动产REIT、国泰海通鹏瑞利商业不动产REIT、红土创新星河集团商业不动产REIT已问询；建信天津临港港口REIT、华夏华润置地商业不动产REIT、华夏大悦城商业不动产REIT已反馈；嘉实首开商业不动产REIT二轮问询；广发新城吾悦商业不动产REIT、华泰紫金华住安住商业不动产REIT、平安西安高科产业园REIT募集结束；长城华能煤电REIT基金成立；中金杭州安居宁巢REIT上市。本周共1单扩募REITs取得新进展：汇添富上海地产租赁住房REIT已问询。当前审批流程中REITs：（1）首发：已申报54只，已问询并反馈21只，通过审核15只，注册生效待上市15只。（2）扩募：已申报4只，已问询并反馈0只，通过审核0只。
　　本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于957.63点，跌幅0.11%，跑赢沪深3001.45个百分点、跑赢中证红利3.15个百分点。中证REITs全收益年初至今跌幅5.17%，跑赢沪深3006.16个百分点、跑输中证红利3.26个百分点。分项目属性来看，本周产权类REITs上涨0.19%，特许经营权类REITs下跌0.57%。分资产类型来看，仓储物流（+1.33%）、数据中心（+0.75%）、保障房（+0.72%）、商业不动产（-0.15%）板块表现占优。分个券来看，本周共38只上涨、48只下跌，其中，中金重庆两江REIT（+4.45%）、华泰南京建邺REIT（+2.61%）、华泰宝湾物流REIT（+2.36%）位列前三，工银蒙能清洁能源REIT（-4.92%）、中金湖北科投光谷REIT（-4.62%）、易方达广开产园REIT（-2.50%）位列末三。
　　流动性方面，产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.36%/0.33%，较上周3.68/+7.13BP，周内成交量4.61/1.32亿份，周环比-9.36%/+27.12%。商业不动产板块活跃度最高。
　　估值方面，从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为4.73%/5.55%，园区（7.02%）、交通（6.71%）、仓储物流（6.30%）板块位列前三。
　　风险提示：底层资产基本面不及预期，公募REITs相关政策变动风险，市场价格波动风险。