10月9日，证监会发布《公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）》及配套规则，将REITs与股票、债券基金并列，明确非货币公募基金投资REITs适用证券投资要求，投资比例等同股票、债券等公司证券；单只基金对单只REIT的持仓市值限制不再纳入“所投所有基金市值”口径，而是单独适用不超过基金资产净值10%，从而提升公募基金配置REITs的空间上限，长期有望引入增量资金。26H1，配置REITs的公募基金共13只（不含专户），持仓市值0.99亿元，占其资产总值1.16%；若以全市场非货币公募基金为分母，配置比例仅0.0004%。假设该比例提升至0.02%-0.05%，预计增量资金约47-118亿元。但配置空间打开到实际落地仍存不确定性：一是正式稿及配套规则待落地；二是基金公司需在人员、产品、制度等方面做好准备；三是REITs二级市场交投活跃度与“赚钱效应”决定实际吸引力。
　　 REITs市场呈现量价齐升特征，保租房/仓储物流板块涨幅居前。10月上半月，受股债跷跷板效应强化、无风险利率走低及公募基金新规提振等多重因素影响，公募REITs市场延续温和上涨，中证REITs全收益指数累计收涨1.4%，表现强于沪深300收益与中证红利全收益；交投活跃度显著提升，日均成交额4.14亿元（较9月提升21%）、日均换手率0.32%（较9月提高0.05个百分点），大宗交易总额3.18亿元（已超9月全月水平）。分板块看，各板块指数普涨，其中保租房、仓储物流、公用事业涨幅居前，商业不动产、IDC涨幅相对较浅。个券方面，上半月接近九成个券收涨，建信中关村REIT领涨（+8.90%），汇添富上海地产租赁REIT次之（+5.88%），东方红隧道高速REIT跌幅最大（-2.05%）。
　　派息率超国债利率343bp、超中证红利股息率95bp，较国债利率息差收窄而较红利股走阔。截至10月15日，产权类REITs平均派息率（TTM）为5.09%，经营权类为9.34%，因净值走强，派息率较9月底均有所下降。其中，产权类REITs派息率与10年期国债YTM、中证红利股息率的息差分别为343bp、95bp，较国债息差收窄，而较红利股票息差进一步扩大。估值方面，产权类P/NAV为1.08x（历史46%分位），经营权类P/FFO为13.58x（历史59%分位）；产权类、经营权类IRR分别为5.1%、5.4%，较9月底小幅下滑。
　　预计10月26日盘后集中发布2026年三季报，建议重点挖掘基本面有进一步改善预期或表现较为稳健的标的，包括华夏大悦城消费REIT、华夏华润消费REIT、汇添富九州通医药REIT、博时津开产园REIT、华夏中国交建REIT、招商高速公路REIT、富国首创水务REIT、银华绍兴原水水利REIT。
　　 10月上半月REITs无新发，商业不动产首现二轮问询。10月上半月尚无REITs启动招募。排队项目方面，基础设施REITs在审16单、注册通过2单，本期无新增受理，申能新能源REIT挂网回复材料；商业不动产REITs在审19单、注册通过3单，本期无新增受理，华夏中海商业REIT收到首轮问询函，嘉实首开REIT挂网首轮问询回复材料（调降后估值低于10亿元，原始权益人承诺发行时补充入池资产），华夏银泰百货REIT收到第二轮问询函（是商业不动产中首个收到第二轮问询函的项目）。招投标方面，10月上半月无新项目启动。
　　 5只REITs发布三季度经营情况临时公告：1）建信中关村REIT：“以价换量”策略取得一定成效，26Q3出租率环比增幅（+3.55pcts）大于租金环比降幅（-2.08%）；2）中金重庆两江REIT：三季度可供分配金额较二季度显著下滑（-10.01%），但26年前三季度合计可供分配金额较招募书年化完成率达103.09%；3）中信建投明阳智能REIT：三季度电费收入同比下滑3%，主要受红土井子风电场平均风速大幅下降拖累；4）华夏华电清洁能源REIT：三季度结算电费收入同比下滑19%，主要因25Q3浙江及杭州地区遭遇极端高温、用电需求旺盛，导致同比基数偏高；5）中航首钢绿能REIT：26Q3垃圾处理和收运量环比变化在2%以内，结算电量环比-7.41%，主要因三季度开展年度例行计划性检修、有效运行时间减少，同时项目收到城管委25-26年1.72亿元回款。
　　风险提示：需警惕REITs发行审核节奏变化、发行制度调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整等。