主要观点
　　8月28日，住建部等三部门发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（下称《通知》），明确新出让土地项目优先选择现房销售，但部分细节由地方决定，近期北上广深等7城陆续公布实施细则，我们从中观察各地落地细节。
　　整体看，各地细则多在确保购房人利益的前提下（例如定金比例上限定在1%-5%，预售资金严格监管、按揭贷款竣工备案后发放等），适当缓解房企的现金流压力，例如土地款可延长至2年，细化分类确保存量项目过渡、开发贷可按照工程进度分阶段发放等。从新政以来的高频数据看，土地市场仍在偏弱区间，10月前两周百城宅地成交同比由9月的-32%回升至11.4%，但假期高频本身波动较大，同时土地溢价率4.1%，低于9月的5.3%和1-8月均值8.2%，房企拿地仍偏审慎。
　　1、土地款：最长可延长至两年缴清
　　此前2010年《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》规定，土地出让合同签订后一个月内缴纳50%首付款、最迟一年内付清。
　　从地方细则看，多数城市要求一个月内缴款50%，尾款可延至两年。七城中，除武汉将首期50%的缴款期限放宽至半年外，其余六城均要求30个自然日内支付至少50%；余款方面，北京、杭州可在两年内缴清，其余五城原则上一年内付清，经规定程序最长可延至两年。
　　2、现房定金：比例上限多在1%—5%
　　《通知》允许现房销售项目取得施工许可证后“依法收取少量定金”。从地方细则来看，定金上限多在1%-5%。北京规定不超过总房价款的1%，上海、深圳一般不超过3%，广州、天津、杭州不超过5%，武汉原则上不超过5%。
　　原预售模式下，项目取得预售许可后即可收取定金和首付款（定金通常抵作首付款）。新规之下，在主体结构封顶并取得预售许可后（预售情形），或项目已竣工、达到交付标准并具备办理不动产权证等条件，并完成备案后（现售情形），才能收取首付款。上述安排主要影响房企“定金及预收款”的到账时间。2025年，该项体量约2.8万亿元，占房企资金来源的30%。
　　3、存量项目：政策细化确保平稳过渡
　　各地细则细化分类，确保存量项目平稳过渡。以北京为例，对2026年8月28日（含）前的项目分三类安排：一是已取得工规证、但未办理预售许可的项目，预售条件、预售资金监管等均按原有政策执行。二是已拿地（含正在出让）、但未取得工规证的项目。原则上执行新规；但在区政府确保按时建成交付、加强资金监管并报市级部门备案后，允许在2027年底前按原有条件申请预售。三是此前已拿地的历史遗留项目。经区政府评估风险后，可按上述在途项目有关规定执行。
　　4、贷款发放节点：按揭回款延后，开发贷按工程进度分批发放
　　1）个人房贷，参照8月28日《个人住房贷款管理办法（试行）》，适用新规的预售项目须待竣工验收、具备交付条件并解除监管后，房企方可提取使用。2025年房企到位资金中，个人按揭贷款约1.3万亿元，占比14%。
　　2）开发贷，可在建设期间按工程进度分批发放、使用。例如，上海明确，“贷款银行应根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度”，分批发放开发贷，贷款资金“全部用于项目建设”。2025年，房企到位资金中，包含开发贷在内的国内贷款约1.4万亿元，占比为15%。
　　5、高频数据：土地市场尚未明显改善。
　　从新政以来的高频数据看，土地市场尚未明显好转：10月前两周，百城宅地成交占地面积仍在历史偏低水平，虽然同比读数从9月的-32%提升至11.4%，但一则高频数据本身波动大，二则十一假期各地土拍节奏放缓，成交规模较小也会放大同比读数的波动。从土地溢价率来看，10月前两周均值4.1%，低于9月的5.3%和1-8月的8.2%，绝对水平仍在历史低位。
　　风险提示：政策理解偏差