本期投资提示：
　　地产行业数据：10月二手房成交同比显著改善、新房同比降幅收窄。上周(10.10-10.16)34个重点城市新房合计成交219.6万平，环比+127.2%，其中，一二线环比+118.6%，三四线环比+283.2%。10月(10.1-10.16)34城一手房成交同比-1.5%，较9月+11.1pct。其中，一二线同比-1.9%，三四线同比+2.8%，分别较9月+10.5pct和+18.5pct。上周13城二手房合计成交125.3万平，环比+198.2%；10月累计成交同比+23.3%，较9月+26.9pct。库存方面，上周15城合计推盘80万平，合计成交99万平米，对应成交推盘比为1.24倍，较前一周有所回落。最近三个月（26年7月-9月）分别为1.34、1.23和0.71倍。截至上周末（2026/10/16）15城合计住宅可售面积为8242.9万平米，环比-0.23%。3个月移动平均去化月数为21.9个月，环比-0.71个月。
　　主要政策新闻：深圳、杭州出台现房新政细则，目前合计7城落地细则。宏观方面，自然资源部发布存量土地盘活案例，引导各地推进存量盘活，助力城市更新；因城施策方面，杭州、深圳有序推进商品住房现房销售，杭州、深圳现售项目取得建筑工程施工许可证并完成定金销售方案备案后，可签订购房定金合同，定金分别不超过总房款的5%和3%；同时，两地均允许分期缴纳土地价款：首期须在出让合同签订之日起30个自然日内缴清，且不低于总价款的50%；杭州余款可在合同签订后2年内缴清，深圳原则上在1年内缴清，特殊项目经集体决策可延至2年，分期均不计息；公积金新政方面，杭州支持提取公积金装修自住住房，最高不超过25万元。
　　公司动态跟踪：中国金茂9月经营数据亮眼。经营数据方面，越秀地产68.1亿元（+0.1%）；华润置地155.0亿元（-11.9%）；中国金茂105.0亿元（同比+7%）；新城控股7.2亿元（同比-51.6%）；融资担保方面，招商蛇口披露拟发行不超过50亿元公司债；浦东金桥为全资子公司提供2.4亿元连带责任保证。
　　一周板块回顾：上周房地产板块弱于大市、物管板块强于大市。板块表现方面，SW房地产指数下跌6.05%，沪深300指数下跌3.4%，相对收益为-2.65%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第23位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：粤宏远A、荣丰控股、中国国贸、天健集团、天府文旅，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为世联行、*ST发展、陆家嘴、香江控股、*ST皇庭。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌1.47%，沪深300指数下跌3.4%，相对收益为1.92%，板块表现强于大市。当前主流AH房企26/27PE均值分别为55.8/45.3倍；物管26/27PE均值分别18.4/16.4倍。
　　投资分析意见：深圳、杭州出台现房新政细则，“控供给+促需求”政策将继续发力，维持“看好”评级。我们认为，现房销售制度是房地产发展模式的重大改革；新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同将推动楼市供给共振下行，但需求仍有较强支撑，并按揭贴息推动助力需求释放，推动供需关系改善，进一步强化上海等核心城市房价寻底；虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降将助力优质企业利润底部抬升、价值将逐步显现。此外，二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、中国金茂、中海宏洋、滨江集团、招商蛇口、绿城中国、建发股份、越秀地产、保利发展；2）二手房中介：贝壳-W，我爱我家；3）商业地产：新城控股、太古地产、嘉里建设；4）物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余。
　　风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。