商品住房销售制度迎重构，海内外已积累成熟经验。2026年8月28日关于商品住房销售制度的系列新政出台，从项目公司制、主办银行制到现房销售制度，房地产开发、融资及销售模式均迎来重构。我们认为新政出台符合当前房地产市场已步入存量时代的大背景，亦利于更好维护购房者合法权益，引导房企根据自身实力合理确立开发规模。从海内外经验来看，美国与日本均为现房与期房销售并存，收取不超过10%的定金交于第三方监管，交付时支付剩余购房款；中国香港同样收取一定订金，一般由律师行监管，提前支取需满足严格特定条件；海南省2020年试点现房销售，2025年全省现房销售面积成交占比达72.6%，同时房企通过压缩项目开发周期、打造品质溢价提升利润率降低现房销售影响，央国企凭借资金、操盘等优势逐步占据海南省市场领先地位。
　　现房销售带来周转放缓与IRR回落，多项举措有望降低影响。由于现房销售下项目销售及回款更为滞后，在地价房价比50%等假设条件下，不考虑项目融资，测算新预售模式（封顶预售、竣备按揭）、现售模式下项目IRR较旧预售模式分别降低8.4pct和10.5pct至8.6%和6.6%，现金流回正时间由17个月延长至24个月和34个月。缩短项目开发周期/地价分期支付/提高项目去化率/提高销售价格/压降地价成本，均有助于提升项目IRR，进一步分析发现高地价房价比项目现房销售对IRR影响更小，回到旧预售模式IRR水平需要的地价调整幅度也更小。
　　短期供给冲击或相对可控，利于存量新房去化。短期由于现房销售对房企资金实力要求提升，不排除房企投资拿地放缓，新增供应下降，或利于市场供求关系优化，加速在手新盘去化/房价走稳；中期来看，现房销售带来销售回款延后，将占用房企更久的自有资金，意味着相同的自有资本金能够维持的销售规模可能减少，若无其他增量资金支持，市场整体新房供应及成交规模或面临下滑。对房企而言，尽管短期资金端或存一定压力，但新政同时推出包括销售定金制、土地分期、开发贷竣备还本等对冲政策，多措并举有利于緩解现房销售对房企资金端的冲击。同时现房销售模式下，新房无交付担忧、叠加其品质优势，相比于二手房溢价或有望扩大，带来项目整体盈利能力的提升，去化率也可能较预售模式下（担心交付/货不对板）提升，项目利润率改善或一定程度对冲周转下降对房企ROE的影响。
　　投资建议：本次商品住房销售制度的完善及配套政策出台，尽管或对行业新房供应及房企回款速度形成一定影响，但短期上市新房减少，或利于房企存量在售新房去化及房价逐步走稳；同时中长期现房销售模式下，新房无交付担忧、叠加其品质优势，相比于二手房的溢价或有望扩大，带来项目整体盈利能力提升，也将对冲周转下滑对应ROE的影响。看好资金、运营及产品力强的房企如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等；同时短期新房供给减少，二手房市场或迎来需求分流，推荐优质经纪公司贝壳。
　　风险提示：1）回款周期延长带来的房企流动性风险：由于现房销售回款周期变长，部分房企可能存在短期资金压力加大的风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形；3）房地产行业短期波动超出预期风险：若地市延续分化，多数房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、投资、开工、竣工等；4）定量分析受假设参数变化影响风险。