投资要点：
　　2026年9月28日-10月9日，中证REITs全收益指数收于946.5点，日均成交额和日均成交量分别仅为2.58亿元（环比-34.56%）、0.68亿份（环比-36.12%），日均换手率降至0.18%~0.22%，处于历史0.3%的极低分位数，市场交投情绪低迷。
　　普通公募基金投资REITs，拟不再按FOF规则处理
　　 2026年10月9日，中国证监会对《公开募集证券投资基金运作管理办法》及配套规则进行了修订，REITs首次被正式列为独立基金类别。值得关注的是，征求意见稿第三十八条明确，公募基金投资REITs时，不适用投资“其他基金”的比例限制和FOF相关规定，而按照一般证券投资的集中度规则管理。因此，虽然REITs在法律形式属于公募基金的一类，但普通公募基金投资REITs时，不再将其简单视为“基金买基金”，这有利于普通股票、混合、债券等基金按照合同配置REITs，或扩大机构投资者来源。
　　截至2026年10月9日，全市场已有79只混合债券型二级基金、31只偏债混合型基金将公募REITs纳入投资范围，已发行的混合二级债基、偏债混合债基规模合计为680.02亿元，理论上这两类基金目前配置公募REITs的规模上限约为68亿元。
　　一级供给：商业不动产、园区资产发行情况仍不佳
　　截至2026年10月9日，市场已有5只商业不动产REITs上市，但其中的北京国资公司、首农商业、上海地产商业、唯品会商业4只处于破发状态。另外保利发展商业、陆家嘴商业和锦江商业3只已募集完毕超2个月，目前仍未确定上市日期。
　　在商业不动产上市表现不佳的背景下，华泰紫金华住安住、广发新城吾悦、凯德商业3只仍选择在2026年9月23日~24日启动询价，凯德商业在询价区间下限发行，折价率达10%，华泰紫金华住安住、广发新城吾悦发行价折溢价率分别为-6.0%、+0.8%，询价参与热度很低。基础设施方面，2026年9月以来启动询价项目多达8只，但西安高科产业园发行遇冷，网下投资者认购倍数仅1倍，折价10%在询价区间下限发行。
　　二级市场：数据中心领跌，指数成份券权重已更新
　　2026年9月28日-10月9日，各类资产表现分化，租赁住房、市政环保、能源设施板块分别上涨0.35%、0.26%、0.23%，其余资产收跌，数据中心跌幅达2.27%。REITs全收益指数于2026年9月14日更新了成份券名单，本次调整新纳入易商仓储物流、隧道股份高速，对应指数权重分别为0.60%、2.02%。
　　截至2026年10月9日，产权REITs利差约304bp，处于历史98%分位数，仍处于高赔率区间。各REITs三季报预计在2026年10月27日披露，数据中心近期调整幅度较大，万国、润泽分派率分别升至3.37%、4.93%，可视后续科技行情择机配置。租赁住房、消费设施板块分派率性价比高的个券有城投宽庭、华润有巢、凯德消费/凯德商业、百联消费、物美消费。
　　风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。